昆明架空层又改又拆 业主苦不堪言!

在昆明，很多小区的底层都设有架空层。它是一种只有结构支撑，没有封闭起来的开放空间。

那么，架空层的存在有何意义呢？

架空层的结构其实与云南傣族吊脚楼有异曲同工之妙，都是将一楼架空，从二楼起开始住人。

（架空层 图源：网络）

一般多出现在南方地区，因为南方比较炎热潮湿多雨；夏季时间又长，居住在首层的话，会容易返潮或浸水；架空层的设计，可以抬高地势，避免底层直接与地面接触，解决潮湿问题；

除了具有防潮通风的功能外，架空层的设计在某种程度上解放了用地范围内的土地资源；增加居住区的环境通透性的同时，在一定程度上也增加了小区的绿化率。

再来，还拓展了居民的活动空间，即使在雨雪天，也可以为居民提供一个运动、休闲、交往的室外空间。

之前，因为大部分架空层的结构墙体多又杂乱，再加上空间零散又大小不一，对它的规划比较简单，多半沦为沦为杂物间、停车室、管道层等，没有细致的景观设计和场景打造；

近几年来，随着市场的助力、市场设计力的提升以及居民对小区环境关注度的增加，陆续面市的新盘中，架空层的规划开始有了新花样：健身区、游乐区、图书室...

总结下来的话，目前架空层的用途有三种：

1.景观性

就是主要以打造绿化小品和居民休闲设施为主；

（景观性架空层 图源：网络）

这样设计的话，尅把外部环境联到内部来；不仅可以增加小区的景观通透性，还能增加让业主居住舒适度。

2.社区服务类

主要是将社区运动、康体、文化、娱乐等各类服务功能纳入其中；

（新希望希望汇小区架空层）

一般是打造社区活动中心、儿童活动场地、老年人活动场地、室外健身设施、室外社交场所、室外茶室等（简易版的泛会所）。

3.泛会所

这一类的话，其实就是将商务、休闲、运动、购物、社区客厅各类功能资源引入小区，给业主带来广泛的生活体验；相较于社区服务类来说，内容更丰富，更高端。

对于开发商来说，最早设置架空层的目的，无非是为了增加小区空间，提高绿化景观的面积，以此提升楼盘品质。

但是，现在因架空层的使用权归属问题，业主与开发商、物业之间的矛盾频发，业主投诉侵权的事件时有发生。

4月26日，海南海口某小区部分架空层变商铺，引发业主投诉；

（部分架空层变商铺 图源：柳州房产网）

6月25日，广西柳州有20多处架空层改建成住房、户外车位私自出售，部分业主发起联名起诉；

（架空层私改住 图源：柳州晚报  ）

今年年初，昆明yhba将2号、6号楼没有产权的架空层住宅改为养老用房，引发业主维权...在他们看来，架空层属业主共同共有，在未经业主同意的情况下，物业擅自将架空层用途变更、进行买卖、租赁等，是侵犯了他们的权利。

在《物权法》中，第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这条在具体表述中虽然没有明确提到“架空层”的相关概念，但是其中规定的“其他公共场所”一般通说概括周延至架空层。

但也正是因为没有具体提到架空层，所以很容易起争议。

因为“其他公共场所”的规定，主要是为了应付将来在共有部分领域可能会出现一些新的部分，按照其性质范围又应该属于业主共有，如果不在法律中作出具体规定的话，这些新的部分可能就会产生权属争议。

因此，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》时，最好在合同中明确小区架空层的权属问题，避免后期因使用权产生矛盾。

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