一线城市豪宅为何遭“哄抢”

  疫情期间，豪宅项目“放低姿态”刺激了市场迅速成交。在通胀预期影响下，高净值人群必然会趁机抄底豪宅市场。

  最近一段时间，豪宅市场屡屡吸引市场的眼球，前有广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万 +”的豪宅项目频频“日光”，后有上海“富豪们”在排队为抢先认筹而大打出手，这让全信息圈刷屏的豪宅又“火”了。也让冰冻将近四年的全国房地产市场仿佛一夜之间迅速入春。火爆之余，暗流涌动的豪宅市场是否真的预示市场“回暖”？

  千万元级公寓惊现“秒光”

  据中国指数研究院数据显示，5月 1 日 -5 日，广州千万以上豪宅成交量同比大增 75%，创下了近八年来的次高峰，仅次于 2016 年。在疫情期间的 2-4 月份，广州千万豪宅的成交套数呈阶梯式上升，到了今年 4 月份，随着疫情慢慢得到控制，广州千万豪宅的成交量已经全面超越去年同期。

  无独有偶，深圳蛇口豪宅项目再次开盘成功实现三开三罄，总价 2000万元起，当晚售罄，项目吸金超 42亿元。数日之后，项目又在线上加推数套 4000 万元起步的房源，8 秒之后销控表全线飘红。值得注意的是，案场有销售人员表示，这次销售“不接受退房”。伴随着深圳楼市升温，“天价喝茶费”也开始重出江湖，三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房。

  不仅如此，在上海某楼盘的认购现场，戴着口罩排长队抢购房屋的一幕再次上演。据了解，每套总价值从2000 万元到 8000 万元不等，光是最低的认筹金额就必须 600 万元起步，就这样的“门槛”，不仅是排起了长队，甚至还有些人是四五点就来“抢购”了，不禁让众多网友调侃称，这种拿出认筹金的豪爽姿态如同抢白菜一样。

  事实上，上海推出的三个千万级别的豪宅项目中，其中一个认筹率高达 555.72%。“上海 5 月至今（采访当天）的新房价格环比上涨 17%，同比则上涨了 26%，均价上涨的原因来自于多方面，其中高端项目（豪宅）的集中入市，在上海整体市场的占比上升，是催升上海一手住宅均价的主要推手。”第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华在接受《中国房地产金融》的采访时如是说。

  唐华告诉记者，据统计，今年上海至今获得的 60 余张预售证中，均价高于 8 万 / 平方米的高端项目，就达到了 14 张，就项目数量来看就占到了近 1/4。 因 受 疫 情 影 响，2-3 月的市场供应受到积压，特别是对前期积压的高端项目有加速入市的强烈愿望，而且这些项目对提振市场信心将起到标杆引领性的作用，所以短期内高端项目的预售证发放数量达到了高点，预计这个高峰在 5 月后将会趋缓。

  未来伴随着上海中环内核心区的价值普遍提升，互相间的产品竞争更为激烈，促使上海市中心新的价格体系逐步形成。但目前稀缺项目的热销与个别城市的火热不能代表楼市完全回暖，高价房的快速恢复也是市场恢复正常的风向标之一，楼市仍在复苏中。

  戴德梁行高级董事、中国区写字楼及华东区住宅部主管沈洁对《中国房地产金融》指出，由于房产本身的超高价值和购买者的富豪身份，豪宅往往受到市场关注更多；因而豪宅市场的起伏，通常也是整体楼市的风向标。

  沈洁还指出，无论是2003年SARS、2008 年经济危机、2017年上海限购限贷，还是这次疫情冲击，豪宅市场都是评判整体住宅市场、不动产资本市场的关键因素。这主要与购买豪宅的客群相关，富豪阶层是财富聚集的顶层人群，他们有着极为敏感的经济触角和卓越的前瞻眼光。“如果将豪宅置业看作资本的另一种运作方式，也就不难理解为什么豪宅市场率先回暖了。看好中国未来大市场发展、看好疫情后的楼市、看好豪宅的长期增值潜力等，都是豪宅市场最先回暖的理由。”

  作为投资保值的渠道？

  经济学里有个名词叫做“吉芬商品”，它是指价格上升，消费者对其需求量反而增加的商品。是英国统计学家罗伯特·吉芬最早发现，1845 年爱尔兰发生灾荒，土豆价格上升，但是土豆需求量反而增加了。

  前段时间，豪宅似乎也成了“吉芬商品”。房价越涨，抢购的人越多，这与当年爱尔兰土豆价格上涨，需求量反而增加的“吉芬”现象正好“不谋而合”。在罗伯特·吉芬的定义里，“吉芬商品”有两个显著特征：一是该商品为生活必需品，该商品一旦价格上涨无其他替代品；二是购买者收入有限，对于该商品价格上涨十分敏感。吉芬现象本来说的是生活必需品，但当不确定性加大，豪宅这种顶级奢侈品却具备了吉芬商品的特征。

  事实上，豪宅的热销与宏观经济密不可分。海外开启量化宽松模式的经济刺激计划，国内面临输入性通胀；国内降准降息也导致市场流动性增加、融资成本降低。此外，全球粮食价格的上涨推动 CPI 保持相对高位水平。此时，高净值人群必然会做出保值增值的措施，购买豪宅则成为最优选择之一 。

  一位购买豪宅的业主对记者说，自新冠肺炎疫情在全国乃至全球蔓延以来 , 一些汽车、家电、手机制造商纷纷“转战”口罩生产，并迅速投入到这场全球抗“疫”战斗中来。自己也迅速跟风“打入”口罩生产，但看似“躺赢”的生意却“并非易事”，生产过程中，不仅要保证做好消毒工作，还要时刻关注口罩机的稳定性，对每一个细节都要严格把关。在克服了重重困难后，口罩生产线还不一定能够实现顺利运转。

  “在这期间，我从购买机器设备及生产原材料等等，前后投入近千万元，但投资收益迟迟不能提高。此外，保值增值的措施也有很多，购买豪宅成为选择之一，毕竟房子买了也可以用来住的，也是刚需。”

  此次的疫情对各行各业，包括实体经济都形成了较大冲击，进而影响市场消费和购买力，对于今年豪宅市场率先回暖的情况，也是受多方面因素的综合影响。唐华表示，与过往不同之处，此次推出市场的豪宅以小户型面积为主，产品供应填补了之前市中心小户型的空白，也较大程度满足了一些资金有限的市中心需求的刚需客户。

  其次，据唐华发现，疫情过后出现了一批对上海城市管理和发展更具信心的客户，这些人看好上海的发展，也愿意融入这个城市，可以明显地看到新上海人购买比例的提高。同时，市中心豪宅项目对资产保值的能力更强，加之贷款利率的降低，也直接助推了豪宅回暖的趋势。

  在经历过疫情之后，人们的置业逻辑发生了一定程度的转变，在房产的选择上，除了具有保值属性和增值属性外，还必须具备健康属性。中国人有着与生俱来的土地情结、不动产情结，相比于 15 年、20 年就面临衰老置换的大平层，占据城市核心地段和景观资源的别墅产品，是有一定的传世价值。

  特别是在疫情之下，人们对生命、生活的意义有了更深刻的理解，健康的增值远比财富的增值更加重要，越来越多的财富人群开始愿意为健康买单，在置业选择上更加倾向别墅产品。在别墅的资产配置作用方面，有着更为独特的见解。例如有天有地的院落生活，将成为未来人居的理想产品。低密度、大花园，开阔的活动空间，隔绝噪音和空气污染，在这样的生活空间可以让身心得到释放。

  单纯硬件堆砌时代产品已去

  同策集团首席分析师张宏伟认为，尽管各城市各行业均已复工复产，但是，国内面临的问题是因海外“疫情”进出口仍然至少会影响至下半年，甚至会影响到全年，同时，国内需求也很难那么快恢复正常。

  因此，从楼市需求的角度来看，即使现在豪宅市场“秒杀”热销，由于需求端的收入（包括企业主的收入，也包括个人的收入）还没有稳定下来，甚至还会面临下降，豪宅市场也难免会受到影响，因此，年内豪宅市场“秒杀”热销现象能否持续，关键就要看现在复工复产的情况，尤其是经济复苏的状况。

  “以高端市场为例（均价 8 万以上），今年上海已入市 14 个项目中，有 8 个项目达到认筹比例高于 1：1，同时开盘去化达到八成以上。”唐华认为，豪宅热销成为一种现象，其热销项目的主要原因是：项目资源稀缺，例如具有不可多得的江景资源，或者是板块供应稀缺、所在区域多年缺乏供应；又或者是产品定位合理等项目，在面积和总价上更好地匹配了区域客户需求。

  可见在资源、单价、产品这三者之间如何合理平衡，市场已经逐渐形成了共识。对于本身具有较高判断和鉴赏能力的高端客户，开发商只有用心做好产品，在某一方面形成自身卖点，方能在激烈的市场中立足。

  至于潜力板块，唐华提出，不妨多关注有政策大规划和豪宅供应潜力较多的板块，这些区域的未来发展前景和资产保值升值的空间会更大。

  随着豪宅客户的鉴赏能力不断提升，单纯的硬件堆砌时代产品已经过去。未来的豪宅提升方向之一将更注重物业服务，客户对物业体验的认知升级，豪宅服务为“王”的时代将会到来，这方面更多地向国际顶级豪宅看齐。

  此外，唐华认为，以科技智能和数字化管理的应用会得到普及和增强，这些新技术在人员成本管控和服务水平上，将提升到更高层次。唐华预计未来市中心项目的单价差距会逐步缩小，随着整体价格体系的拉升，将促使各板块间更多地通过面积设定来影响总价，进而满足不同层级客户的需求。

  比如在绝对的资源优势地段，会更多地出现大面积顶级豪宅产品，以满足峰层人士的需求。而在能级稍弱一些的市区地段，将出现更多小面积、较低总价的产品，以满足市中心需求的“刚需”类客户。这种通过总价进行“产品分级”的概念会得到更广泛的接受。

  在市中心高单价前提下，不管面积是大或小的“豪宅”产品，开发商在设计、装修、配置上仍在不断精益求精，以满足挑剔客户的需求。甚至能看到对传统住宅形式的大胆突破。更多更好产品的出现，预示着豪宅产品个性化时代将会来临，对购房者来说才能得到更大的收获。

  豪宅，不只在豪价，随着“豪宅产品主义”的盛行，各大豪宅开发商都铆足劲在产品上下“硬功夫”。对此，沈洁补充说到，豪宅的打造，其实就是身份感的认同。所以，除了硬件、软件方面的高标准打造之外，更需要营造高端生活圈。富豪们买资产、买未来，也买平台式的社交和共融。

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