海南房地产三十年后再出发

  潮起潮落，海南房地产市场在30年后，以壮士断腕的决心，重新定义海南的未来。

  海南建省32年，楼市经历了几轮潮起潮落，也给很多“闯海人”带来了第一桶金。如今成为自由贸易港的海南，几经沉浮，海南岛已然正式回归。

  百年未有之大变局之下，值此非常时期，海南自由贸易港肩负的时代使命非同一般，以壮士断腕的决心“去房产化”，不做“房地产的加工厂”，深化改革，海南房地产市场迎来新的发展时期。

  “掘金”圣地

  1988年，海南省和海南经济特区成立，此前，海南只是隶属于广东省管辖下的一个行政区。政策利好不断，海南这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。

  1992年，邓小平同志“南巡讲话”，宣布市场经济成为中国坚定不移的发展方向，改革开放掀起新一轮发展高潮。同年，中央提出加快住房市场改革步伐，国务院审议批准海南洋浦经济开发区，吸引外资开发海南。

  海南房地产市场历来是改革开放的前沿市场，伴随房地产火热，一时间海南成为“掘金者”的圣地。由于政策倾斜和大量的资金人才进入，海南房地产投资风生水起，投机性需求占到市场70%以上。一夜之间，这个总人口仅有655.8万的海岛，一下崛起了逾两万家房地产公司。伴随人才不断地涌入，十万人才下海南的盛况在这里上演，之后海南房价也随之水涨船高。

  根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南省商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰，3年翻了4倍以上。而在房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，攀升到1993年的680万元每亩。

  海南的房地产形势吸引了越来越多的闯海者加入“击鼓传花”式的游戏当中，潘石屹的农高科就是其中一家。1990年，潘石屹与冯仑、易小迪等人，成立了万通的前身:海南农业高科技联合开发总公司，农高科在一买一卖中，足足赚了300万元。

  与此同时，危机也在海南房地产市场上潜伏，系统性的风险爆发可能随时引发严重后果。1993年6月，时任国务院副总理朱镕基宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，被行业称之为“十六条”。“十六条”强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。全面控制银行资金进入房地产业，海南房地产迎来致命打击。

  有人商业嗅觉敏锐，如潘石屹和冯仑，他们看到了当地规划局统计出的报建面积已达人均50平方米，而当时北京人均才7平方米，要知道当时海口本地人口只有30万，整个海南岛600多万人口中只有20%的人居住在城市。于是在全面控制银行资金进入房地产的前夜，潘石屹们窥察到海南房地产已经偏离了正常市场便逃离了海南，从而完美避开1993年下半年海南房地产泡沫的破裂。

  有数据统计，这场调控给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。海南全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个。

  于是，海南有了新三大景观:“天涯，海角，烂尾楼”。同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。

  1999年，海南开始处置积压的房地产库存，再加上银行、政府等各方力量的推动。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。海南地产泡沫遗留下的问题基本清理结束。

  2010年1月，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，到2020年将海南初步建成为世界一流海岛休闲度假旅游胜地。在建设国际旅游岛的政策东风之下，刚刚消化完上一波烂尾楼的海南重回地产巅峰，各路资本涌入海南，海南楼市又“疯狂”起来，房价由2010年初的5000元-6000元/平方米，涨至2011年年底的过万元，涨幅高达50%。

  海南房地产市场火热盛景之下，又是另一番景象，“海南存量房消化需要10年”的传闻四起，市场追问海南楼市泡沫是否会二次破裂?紧接政府澄清“真假库存”质疑，指出海南楼市并没有大泡沫。2013年，海南楼市经历前期大涨之后，又回到了常态。海口西海岸的某房企的海长流项目，这个被认为区域内数一数二的大盘，2013年成交均价不到9000元/平方米，远远低于西海岸12000-15000元/平方米左右的均价。

  2016年是房地产行业特殊的一年，全国房地产市场迎来去库存阶段，2016年2月23日，海南省政府出台了《关于加强房地产市场调控的通知》(琼府〔2016〕22号)，海南房地产按下“两个暂停”(暂停批地和暂定批建)。

  时间指针走到2018年4月14日，海南获批建设自贸区(港)，海南房地产市场迎来三十年后的“转折点”。

  不做“房地产的加工厂”

  海南房地产市场经历浮浮沉沉30余载，市场和政策都在不断地发生变化。

  2018年自贸区获批，海南楼市连续房地产限制政策出台，发布海南“史上最严”房地产限购政策，商品住宅实施全域限购。随后，海南继续加码对该省房地产市场的政策调控，直至今年5月22日出台的“本地居民限购两套”的限购细则，在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

  2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》(下称《方案》)发布，海南进入自贸港时代，海南将“建立与高水平自由贸易港相适应的政策制度体系，建设具有国际竞争力和影响力的海关监管特殊区域，将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户。”

  6月8日，国务院新闻办公室就该《方案》举办了新闻发布会，此次发布会上，海南明确房地产发展和产业发展的关系，继续强调严控房地产的思路。海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵强调，“在自贸港政策发布后，海南房地产不会出现大起大落。要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。”

  刘赐贵表示，从2015年开始，海南对房地产提出了“两个暂停”政策背后，当时海南有2万多家房地产商，房地产商手上掌握了几十万亩可以用于建设商品房的土地资源。很多县市靠卖地建房取得税收和固定资产投资，后来为了落实“房住不炒”，海南在三分之二市县取消GDP、固定资产投资和财政收入的考核。

  在刘赐贵看来，海南实行全岛进行全域限购有一个政策释放的过程，这也是风险防控的过程。“4·13”重要讲话以后，海南以“壮士断腕”的决心采取了全域的限购。“现在看，我们经历了阵痛，海南房地产曾经有过历史上的大起大落的风险，在自贸港政策发布后不会再出现。”

  自“4·13”重要讲话以来大概两年时间，海南省高标准高质量建设自贸试验区，为建设自由贸易港奠定良好基础。相关数据显示，期间海南省的市场主体增加了44.4万，增长了66%。其中企业14.4万户，增长了68%，岗位数增加了40万，新开工的1亿元以上的项目有572个，总投资5828亿元。

  海南对房地产的“最严调控”政策，并不是不留“情面”。在海南要买房，政策还是给予倾斜，特别是才人才住房方面。2019年，海南公布《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》，主要内容为实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年等。

  在人才保障方面，刘赐贵表示，“解决人才问题，首先是人才愿意来，愿意来的前提是解决他们的后顾之忧，有用武之地。”一方面解决子女就学，另一方面是健康保障。在具体措施方面，刘赐贵介绍，制定了到2025年“百万人才进海南”的行动计划，围绕人才如何发挥才干，在住房、子女就学等方面提供便利，目的是要大力吸引人才，中央组织部和国家各个部门给了海南大力支持。

  推进国际化进程

  作为中国首个自由贸易港，海南自贸港受到各界关注，那么探索建设中国特色的自由贸易港有什么重大的意义?国家发展改革委副主任林念修表示，在海南建设自由贸易港是党中央着眼国内国际两个大局，为推动中国特色社会主义创新发展作出的一项重大战略决策，也是我国新时代改革开放进程中的一件大事。是建立开放型经济新体制的根本要求和打造市场化法治化国际化营商环境的迫切需要。此外，也是推动高质量发展的战略选择和构建人类命运共同体的实际行动。用实际行动向世界表明，中国开放的大门不会关闭，打造全球开放合作的典范，引领经济全球化进程。

  《方案》提出要建设风险防控体系，有针对性的化解重点领域的风险，在推进海南自由贸易港建设过程中，有6个“不允许”。刘赐贵表示，世界上有很多自贸港都是资本主义制度下的自贸港，海南自贸港是中国特色社会主义制度的自贸港，要坚定不移走中国特色社会主义道路。“不允许危害国家安全，不允许在意识形态破坏社会主义制度，不允许通过货物贸易走私，不允许搞黄赌毒，不允许破坏海南良好的生态环境，不允许在海南自贸港建设过程中产生腐败、不廉洁的行为。”

  从《方案》的发布政策来看，未来海南房地产会有怎样的走势?“海南在房地产上有过教训。”海南省自由贸易试验区(自由贸易港)咨询委员会专家委员、国务院发展研究中心对外经济研究部原部长赵晋平接受媒体采访时表示，海南房地市场如果真正实现“房住不炒”，需要把握好一个问题，在未来海南房地产市场的供给体系中，通过市场化住房和公共租赁住房相结合，从而真正实现房地产市场需求和供给的大体平衡。他希望不要通过新增的税种来调控房地产市场，在这种特殊情况下，也不排除海南率先征收房地产税，从而解决空置存量房难以流动的问题。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，海南土地审批、项目规划等方面，会继续落实严格的管控政策，海南后续的土地利用方面，更加强调产业导入的概念，尤其是和自贸港结合的高端产业。此外，从房企的投资角度看，地产开发能力不再是主要的衡量指标，后续有创新业务和人才导入能力的房企，在海南市场的发展机会才会更大。

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