土地出让收入超两万亿,静稳市场里暗藏哪些变化?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-12 08:38

据中国指数研究院，今年上半年的土地出让总成绩，定格于2.54万亿元。

这一数值同比增长了10%，与一些土拍大年相比不温不火，但静稳行情里市场正在分化。

从收金结构看，卖地收入前20的城市占到了超过一半的土地出让金，而且出让金同比增速18%，超过全国平均水平。而从土地成交量和成交楼面价格看，不同城市走出了不同路径，举例来说：北京价增量降，上海量价齐增，乌鲁木齐价降量增，济南量价齐降。

上半年从停摆到火热，但整体溢价平稳

2020年第一季度，中国土地交易一度因新冠停摆，从成交量来看，仅高于2016年同期水平。进入第二季度后，土地市场回暖明显，成交量为2016年以来同期最高水平。

但整个上半年的成交量不及往年同期。根据中国指数研究院监控的数据：2020年上半年，中国土地市场一共成交了11445宗土地，同比减少4%；成交面积46535万平方米，同比下降7%。第二季度的市场回暖部分可归因于集中释放了第一季度因疫情停摆的积压需求。

溢价水平上来看，第一季度和第二季度的平均溢价率分别为12%（同比下降1个百分点）和16%（同比下降5个百分点）。细化到各城市层级：一二线城市有所降温，一线城市2020年上半年溢价率为10%，同比下降3个百分点；二线城市溢价率为14%，同比下降4个百分点；三线城市溢价率为19%，与去年同期基本持平。

半年土地出让收入超两万亿，一半来自20个城市

中国前六个月的出让金总额为2.54万亿元，同比上涨10%。其中住宅用地出让金总额为2.2万亿元。

从收入结构上看，包括杭州、上海、北京在内的20个城市贡献了超过一半的卖地收入，这20座城市（4个一线城市、11个新一线城市、5个二线城市）的成交总额为1.38万亿，同比增加18%。

其中，杭州以1756.9亿元的土地出让金保持全国第一，较去年同期增逾两成。上海同比增长97%，达到1350.5亿元。北京、广州分别以1143.7亿元、1049.4亿元位列第三、第四名。此外，东南沿海的福州、温州、宁波、无锡、绍兴这5座二线城市也在前20名榜单之列。

京沪楼面价创新高，乌鲁木齐成交猛增

从土地成交量和成交楼面价格看，澎湃新闻（www.thepaper.cn）统计出2017-2019年住宅用地的均值，并与2020年上半年的土拍行情对比，我们发现不同城市走出了不同路径：北京价增量降，上海量价齐增，乌鲁木齐价降量增，济南量价齐降。

如果按照城市层级来观察土拍市场的成交情况，能够发现：

一线城市有成交放量、地价上扬的趋势。拿最典型的城市举例，深圳在今年上半年成交的住宅用地面积与前3年全年总和差不多；京沪的楼面价格都到达了近3年的新高点，这可能因为北京部分成交地块不限地价、上海部分成交地块区位改善。

在新一线城市和二线城市中，价格分化、成交放量。厦门、兰州等地楼面价格回撤，宁波、温州等地楼面价格上扬。重庆、青岛、杭州、长春、西安今年上半年住宅用地的成交量都在380万方以上。

受到疫情重创的武汉，今年6月叫停了实施了3年多的土地竞买“熔断”规则。在6月30日，武汉上半年最后一场土拍中共出让九宗土地，总成交价达243.8亿元。由于武汉市土地交易中心未在6月30日当日将该结果挂网，我们的图表中未显示这一巨量交易。

三四线城市的楼面价格集中于5000元/平米以下，除了乌鲁木齐，其余城市交易量变化不大。

值得注意的是，单纯从城市量级评价土地交易已经不够全面，在不少城市的土地市场，这个变量已经模糊甚至失灵了。

一方面，不同城市层级间的地价等级模糊化。受各地政府的土地出让条件、城市发展潜力等因素影响，新一线城市的楼面价格未必低于一线城市，强二线城市未必低于新一线城市。比方说，新一线城市杭州，在今年上半年成为收缴土地出让金最多的城市，其楼面价格超过上海、广州、深圳已经不是新鲜事。

另一方面，同一城市层级内的土地交易差距拉大。比方说乌鲁木齐和呼和浩特，这两个三线城市走出了完全不一样的行情。在2020年前6个月里，前者用941元/平方米的均价成交了824万方住宅用地；而后者仅成交了30万方，跌入2016年以来的最低点，对应成交楼面均价为3581元/平方米。