年报观察|弘阳地产“爬坡”:逆势加投资,还要保利润

原标题：年报观察|弘阳地产“爬坡”：逆势加投资，还要保利润

在业内纷纷减速的背景下，弘阳地产逆势追加投资，提出要高于同行增长速度的目标。3月26日，弘阳地产集团执行董事、总裁何捷在业绩发布会上表示：“2020年销售目标设定为750亿元，预计推出货值达到1100亿元以上，主要分布在长三角，同时公司坚持地产和商业双轮驱动，2020年将新开业3座弘阳广场。”

利润增速不及营收，毛利率下降

3月25日，弘阳地产披露2019年度业绩报告。业绩报告显示，2019年，弘阳地产实现营业额151.70亿元，同比增加约64.2%。其中，房地产业务销售收入147.2亿元。

从销售业绩看，2019年，弘阳地产实现合约销售额651.5亿元，同比增加37.6%；销售面积490.5万平方米，同比增长39%。弘阳地产表示，增长原因是集团快速扩张，前期获取项目陆续实现销售所致。

何捷表示：“2019年，弘阳地产的销售布局89%集中在新一线和二线城市，签约回款率达到94%的新高，并购土地占比为29%。”

2019年，弘阳地产新进入济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等城市。截至2019年末，公司拥有1693万平方米土地储备，较2018年末增加30%左右。目前，公司在38个地级及以上城市拥有150个项目。

从毛利看，由于年内交付项目增多，弘阳地产2019年实现毛利约38.13亿元，同比增加32.1%。截至2019年末，弘阳地产毛利率为25.1%，2018年同期则为31.2%。公告称，毛利率下降是因为毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。

关于毛利率下降的原因，弘阳地产首席财务官申广平解释称：“一方面和公司的发展有关，从区域化向全国化发展会牺牲部分毛利，新进入的城市会先打造品牌。公司深耕的南京区域，地势红利慢慢消失，也导致毛利下降，相信未来毛利率会回归到平稳的态势。另一方面，和公司结转项目结构相关，报告期内，高毛利的项目结转比例较少也导致了毛利率下滑。”

从净利润看，2019年，弘阳地产实现年度净利润16.36亿元，同比增加23.6%，净利润率为10.8%；实现核心净利润14.15亿元，同比增加25.8%。同时，实现母公司拥有人的净利润约14.68亿元，同比增加约3.9%；母公司拥有人应占核心净利润为12.47亿元。

值得注意的是，2019年，弘阳地产的营收增幅大大高于净利润的增幅，且归母利润增速仅有3.9%。关于提升利润，改善毛利率，申广平表示：“弘阳会坚持规模和利润的平衡。首先，公司住宅和商业联动取地模式已经成熟，譬如2020年新取得的安庆项目毛利比较厚，就是住宅和商业联动取地的案例。再者，公司通过深耕新进入的城市，提升产品溢价，后续毛利也会有提升。最后，公司通过新虹桥采购联盟，降低采购材料设备的成本，来保障毛利。”

从债务水平看，截至2019年末，弘阳地产的净负债率为70.4%，手头现金余额增长35.2%至168.4亿元。

依然强调增速，45%-50%回款将用于拿地

虽然今年年初的疫情对房地产行业形成较大的冲击。在线下售楼处关闭、市场下行的情况下，多数房企的业绩在1-2月份遭遇下滑。据公告披露，今年1月-2月，弘阳地产累计实现合约销售金额为31.60亿元，同比减少26.5%；销售面积约为23.69万平方米；平均销售价格为每平方米13337元。

但是，疫情并没有改变弘阳地产的发展节奏。“短期疫情冲击不会改变中长期经济的趋势，政策宽松可期，住宅方面短期波动后将回归稳定，商业扩张放缓，将保持经营质量优先，我们有信心实现高于行业平均增长。”何捷表示。

在业内纷纷减速的背景下，弘阳地产依然强调了一定的规模增速。为了实现“高于行业平均增长”的目标，弘阳地产将2020年的销售目标定为750亿元。

如何在开局不利的情况下保持规模增速？何捷表示：“2020年，我们可供的货源大概在1100亿元以上。从整个区域角度来看，我们资源主要分布在深耕区域，长三角占了63%，其中江苏占到80%。在这些区域，我们品牌影响力较强，有较好的客户基础。在城市分布来看，我们84%的资源分布在像成都、杭州、南京、郑州较高能级的城市，这些城市市场稳定且预期较好。在资源分布上以普通的住宅为主，商办类非常少，流速和价格非常稳定，同时我们85%的销售目标是通过在手、可售货源实现，所以我们2020年依然有信心实现高于行业平均水平的增长。”

不仅如此，弘阳地产还将维持高强度的投资力度。弘阳地产联席总裁袁春表示：“为了未来3年发展，会继续在土地市场加码。今年公司会将回款的45%-50%用于投资，以保证未来高于行业平均水平的增速。”

值得注意的是，业内“明星经理人”、具有中海和龙湖从业背景的原鸿坤总裁袁春是去年9月正式入职弘阳地产任联席总裁，此次业绩会也是其加入弘阳地产后的首次公开亮相。

商业扩张放缓，强调运营质量

在上市前，弘阳地产就已经提出了“商业+地产”双轮驱动战略，这一战略也逐渐演变成为如今弘阳地产发展的特色。

目前，弘阳地产已经在全国开业4座弘阳广场，筹备开业11座弘阳广场，商业广场综合出租率达到97%，租金收缴率达到99%。

何捷表示：“地产与商业相互赋能，同时有质量的高增长。在我们规模房企当中和商业地产当中，这个样本是相当稀缺的，我们通过联合拿地，底价拿地，提升我们毛利率，同时综合体又能很好地提升我们的溢价率，双Mall+游乐秀场的IP，是弘阳特色的商业模式，通过不断创新与迭代，已经非常成熟，并成功落地安庆，形成可复制的未来发展的潜力。”

对于商业地产的发展计划，何捷表示：“2020年，弘阳地产将新开业3座弘阳广场，2021年达到6城8座。”

对此，弘阳地产执行董事及董事会主席曾焕沙表示：“商业地产方面一方面通过委管、租赁、自持的多元化模式拓展优质项目；另一方面重点提升经营能力，打造明星项目，进一步打造创新商业综合体模式，实现双轮驱动发展，以更好的业绩回馈每一位股东和消费者。”

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 李世辉返回搜狐，查看更多

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