广州楼市:这个位置不能碰,曾经溢价率高达30%,现在却底价成

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提问：你好，广叔，本人目前在滨江公馆有一套4房127平已供完，另外松山湖金域松湖有一套98平，尾款13万，目前没什么存款，但月供没问题。还想再买房投资，想请教你，如何杠杆投资操作？还有就是重庆，广州新塘如何选？谢谢！

回答：你好。可通过DY滨江公馆贷出7成，还掉金域松湖尾款，再将金域松湖dy。重庆可看下：华润中央公园、龙湖源著北区、恒大御龙天峰；新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、亚太银座、保利东江首府

提问：广叔您好！因工作原因去年9月才搬来广州，以前在中山住，在中山市南区悦盈新城有间90方的毛坏，在南头金湾有两间(楼梯73方同84方出租)在黄圃蓝天金地有间自住120方，打算卖出南区90方十手上现金100，(或者有什么好建议卖那间留那间谢谢！)在广州看了十几天房越来越看不小懂，忘帮助。广州有哪个区比较好住又前景好呢？有那个楼盘推荐呢？ 预算350

回答：你好。中山潜力一般，可出手置换，特别是楼梯房，未来要跑输大势。广州建议看下黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔您好！广州的房子月供3200元，2016年底购买，供20年，手上没有存款，只有贵阳市值70万左右的房，无尾款，证未过2年，毛坯房，现在适合出售吗？如出售完如何操作，我本人上班地点西区，是二套都卖了换大的，换什么地方合适，有一小孩2岁半，还是广州的不卖，只卖贵阳的，怎样利益最大化？谢谢！

回答：你好。因为具体楼盘都没有提供，不好分析，建议先保留广州的。以及手上有多少资金？

提问：广叔，你好！本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好。岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：广叔：福建龙岩两套，近期想置换一套。现在珠海和惠州值得投资吗？相对前塘、黄埔对比哪里有升值潜力？建议买哪些区域(顺便推荐下楼盘)？谢谢！

回答：置换一套是正确的选择，珠海和惠州目前供应量较大。建议考虑黄埔，可参考楼盘：黄埔：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤

提问：广叔你好，先说下个人情况，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问广叔有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢 ）谢谢！

回答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。 如果追求低总价、上班近，也可！ 不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。 优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

提问：你好广叔，1、前年在中山市西区的海伦时光和君御世家投资了三百w买了两套住房，现在房价下跌，我是继续持有还是卖了？中山的房价还能长吗？2、手里还有100，可再月供5000，请您推荐一下在全国哪个城市哪个楼盘再值得投资？万分感谢！3、我是哈尔滨人，东北经济差，想离开，有一套住房大约值150w，我是把这个房子卖了在其他城市买？还是值得留着？谢谢您广叔！

回答：你好，中山环一线城市的房产机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已，建议等楼市升温后出手置换能级更高的城市。子弹100，可以买广州，杭州，也可以买2套武汉，3套沈阳。保留2年月供即可。具体买哪个城市，需要看你的房票情况，这几个城市破限购都不难。

提问：广叔你好，能评价下深圳科技园南外科华学位价值嘛，师资怎么样？500～700w总预算，买城市山谷小户型和买双学府海岸明珠园，1.学位价值2种哪个更优。2.投资角度哪种更优。3.小学学位马上要自用，城市山谷肯定要租房，为孩子考虑的话，建议怎么选呢

回答：你好，1、两个学校分别属于两个不同教育集团，南外科华属于南山外国语集团，学府中学属于南山第二外国语，无法直接比较。2、海岸明珠有海岸城商圈，城市山谷有科技园万象城商圈。3、都是未来13号线地铁口附近4、附近都有大型CBD群，科技园版块和后海金融总部基地，不缺少购买力宏观上投资价值相当，具体比较小区内部微观情况。

提问：请问我现在在回龙观慧华苑有个顶层复式，127的房本面积只能挂420，中介说也就400成交价，租金自如也只能给到7200，同小区76平还能360-370呢……很是郁闷，房子现在可以不住不是刚需，不知是否该留？小区是回龙观元老级小区，很老，没电梯，外立面也不佳，地铁距离步行要12分钟，但是生活便利度极其方便，难以想象的方便……是先租等等回天计划结束再说，还是可以现在就卖掉换到别处？我看建外soho 500w能买90多平，1w5租金……或者可有更好的建议？谢谢

回答：不要听信中介的，中介只为成交，不会站在你的角度考虑， 多挂中介，一段时间后你就了解真实情况了，不着急就先挂着慢慢出 建外soho不建议买，它有办公属性，不能以住宅的标准来看，不要只以租金来衡量

提问：广叔：请问，广州无房票，想投资，子弹300，纯投资在哪个区域比较合适？除广州外还有哪个区域可以考虑？

回答：你好，考虑广州增城新塘，另外还可以考虑佛山陈村、千灯湖。

提问：广叔您好！之前请教过您广州科学城品秀新樾的情况，感谢指导，可是后来没抢到心仪的房子。请问科学城还有什么改善型的楼盘可以选择吗？心理价位在600万左右的。谢谢！

回答：你好。可参考：雅居乐富春山居、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语、越秀岭南山、保利罗兰国际

提问：你好广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津：上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子 初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请广叔帮忙分析指点！

回答：你好，宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。 总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。 涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

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