仲量联行：上海和北京首次跃升为全球 “透明”房地产市场

受益于房地产科技的快速发展、对上市公司信息披露要求的日益提高，以及区域规划更具市场化考量等多重因素，中国大陆房地产市场透明度不断提高，成为全球提升幅度最大的地区之一。在仲量联行（纽交所代码：JLL）最新发布的《2020全球房地产透明度指数》报告中，中国大陆领军城市上海和北京的房地产市场透明度首次跃升至“透明”层级。

《全球房地产透明度指数》由仲量联行和领盛投资管理共同编制，自1999年首次发布至今，一直致力于追踪全球房地产市场透明度。该指数每两年更新，针对全球各主要房地产市场各项指标的可获取性和质量进行调研和评定，涵括表现评估、市场基本面、上市公司管治、监管和法律环境、交易流程和可持续发展六大分项指数。2020年的指数调研覆盖了全球99个国家和地区的163个城市，并将它们归入五个透明度层级。其中，英国、美国和澳大利亚分列全球最透明市场前三位。

在此次发布的报告中，中国大陆在整体指数中位居第32名，较2018年有进一步上升。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“上海和北京的房地产市场在今年首次跃升至‘透明’层级，这一透明度的提升彰显了中国大陆经济发展的日益多元化，以及其全球发展最快速的商业地产市场之一的地位。随着创新技术和可持续性实践被更广泛地采用，中国大陆将持续成为全球最具活力和吸引力的房地产市场之一。”

除上海和北京之外，本年度调研还覆盖了中国大陆的其它几个城市——广州、深圳、成都、杭州、郑州和昆明，均位列“半透明”层级。除杭州为新增城市，其余城市的得分与排名较2018年均有所提升。尽管这些城市在透明程度上与上海和北京仍有差距，但进步速度却不相上下。例如，昆明在2018年仍为“低透明度”城市，但今年首次进入“半透明”层级。

中国大陆房地产市场透明度的稳步提升，离不开以下关键推动力：

房地产科技领域蓬勃发展：房地产科技不仅自身有助于提高房地产透明度，如市场数据获取的便捷性，还能促进其它一些提高透明度的领域获得发展。新冠肺炎疫情期间，房地产科技的力量进一步凸显，市场参与者积极利用各项科技应对疫情，持续确保人员和建筑本身的安全和健康。

可持续性与健康要求更获重视：越来越多的开发商和业主开始为项目进行可持续性认证和健康建筑认证；同时，中国大陆的证券交易所预计将出台新措施，要求上市公司在财务报告中纳入环境、社会和治理（ESG）摘要。这些都将推动可持续发展在提高透明度方面发挥更大作用。

上市实体披露更多信息：中国已进一步融入全球资本市场。企业为了获得资金流动性而上市，而交易所的披露要求又有助于投资者了解上市公司的财务状况。再加上证交所预计将引入ESG披露要求，这将有助于提高整体透明度、吸引境外投资以及促使企业达到可持续发展和社会责任基准。

物业管理更加专业：物业管理专业协会的数量和影响力在全国范围内都有所上升，成为分享跨城市最佳实践案例的宝贵渠道，同时也为许多地方政府提供咨询顾问，促进物业管理的相关规定更趋专业。而房地产科技和通信网络的稳步发展也提高了物业管理的透明度。

区域规划更添市场化考量：公众现已能较为轻松地获取内容更详细、更新更频繁的中国主要城市的区域规划图，政府数据库也经常更新一级土地销售情况，帮助市场参与者更便捷地获取所需信息。此外，越来越多的组织和市场参与者应邀参与政府城市规划各项会议，官方规划和市场力量之间的距离不断拉近。

另类投资领域更加活跃：另类资产投资领域的机构性投资行为愈加活跃，冷链物流、共享公寓、数据中心等备受投资者的青睐。虽然另类投资领域的数据获取仍偶尔受限，但投资活动的增加预计将推动形成一个自我强化的良性循环。

但是，在中国大陆房地产市场透明度稳步提升的同时，市场参与者仍要面对一些持续存在的透明度相关挑战，包括以下一些有待突破的领域：

虽然如今资本管制的影响已相对较小，但仍存有障碍。金融开放的加速将有望促进跨境资本的进一步流动。

放宽对房地产投资信托基金的规范限制，纳入更多创收型商业地产，将有助于提高流动性以及促进房地产资产的价格提升。

可持续发展透明度仍有提升空间，这与净零碳建筑、韧性建筑等密切相关；而将使用可持续发展工具或遵守相关法规从自愿转变为强制，也有利于透明度提升。

办公楼和住宅租赁领域的数据可获取性有所改善，但就零售、物流和另类投资领域而言，仍有提升空间。

姚耀最后补充道：“中国大陆未来若能持续发展优势领域并在以上方面有所突破，预计在2022年发布全球房地产透明度指数时，将有进一步的提升，而上海和北京也将进一步巩固自身的‘透明’城市地位。”

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