未来10年,高楼层房子或“遭全面嫌弃”?内行人两个例子启发

随着城市化不断深入，高层住宅越建越多，随处可见20多、30多层的高层住宅，解决了很多新进城市人的居住需求，所以，有一种观点认为，高楼层住宅没有什么不好，就这些年房价变化来看，高楼层住宅同样也跟随大势上涨。但也有观点认为，由于我们的房地产起步比较晚，高楼层住宅整体楼龄都比较“年轻”，现在还看不到问题所在。那么，未来10年，高楼层房子值不值钱？会不会“遭全面嫌弃”？内行人两个例子或给我们启发。

01

一位从事房地产的朋友跟笔者讲述了这样一件事。他从小家里比较穷，一路上都是节衣缩食，好在他坚信只要努力终有改变命运的那一天，阴差阳错进入了房地产这样的朝阳产业，功夫不负有心人，10来年时间，他已经购买了3套房产，所谓比上不足，但比下有余，有妻子、有孩子，生活算是惬意。

不过，平静的生活因父亲突发疾病而起波澜，他不得不辞掉工作回老家照顾年过7旬的父亲。所幸手术方面都还顺利，心有余悸的这位朋友，考虑到父母年迈，就跟妻子商量着把老两口从农村接到城里居住，以方便照应。其实，此前他们也多次向父母提及到城里居住，只是这一次更为正式，也更具必要性。

多次拒绝儿子媳妇请求的老两口虽然有很多不舍，如他们眷恋农村的空气、熟悉的环境、喜欢自由自在，但这次拗不过晚辈的苦口婆心，一个很现实的问题是，年纪大了没人照顾。待父亲手术恢复得差不多了，他们就张罗着前往城里住，在离开老家时，老两口还不忘叮嘱邻居，他们以后还会回来住，没想到一语成谶。

来到城里，朋友给老两口了一套市区的高层住宅，这栋楼总共有45层，他们家在高区39层，其实，他们当时买这套房子的价格要比其他很多楼层高出不少，视野开阔，对城市的风景一览无余。然而，老人住进去第一天就开始唠叨，觉得楼层太高了，每天要坐电梯上下楼，也不敢靠窗户太近，始终认为没有安全感，不接地气，平时也找不到人唠嗑。一句话，在老两口眼里，住在这里尽是缺点，两个月不到，在父母的坚持下，朋友又把他们送回到农村。

02

无独有偶，这几天与一位从事投资的朋友偶然相遇，虽然年纪不大，但凭着一股闯劲和灵活的头脑，身家已然不少。他投资了的东西五花八门，遍布全球各地，对房子投资也是非常在行，收获颇丰。不过，有一件事让他耿耿于怀。

在经纪人的介绍下，他早些年在我国的香港地区投资了房产，反正中介给他说的都是优点，说这房子总价相对不高，在寸土寸金的地方，升值空间还是比较大的。朋友当时得到房子的信息就是总高60层左右，他的房子49层，房龄差不多40多年吧。虽然楼层高了些，房子旧了点，但想想这里的房地产本身发展的就比较早，也算正常吧，所以，也没多问就定下了。

大家知道，这些年房价上涨是一个全球现象。朋友的这套房子其实也涨了，他就琢磨着把这套房子变现，他找了从事房地产的朋友帮助转手，从去年中到现在，快一年时间过去了，房子仍旧没卖出去，挂牌价经过几次调整后，其实已经低于市价10-15%左右了。从他朋友那里反馈回来的信息有这么几条：1.这个小区的电梯经常坏，住过的人都知道，在周围的口碑并不好，一些上班族是不会选这样的小区；2.物业管理很是松散，闲杂人进出基本不受约束，一些公共区域的卫生也不能及时清理；3.租客占比较高，早期的原住户大都搬离这个小区了。

在朋友看来，对于这类房子的价格只是一方面，主要受众太有限了，高收入群体不会买这样的小区，低收入群体也买不了，临时住户的增多，事实上对小区的长期“保养”是减分项，甚至是一种恶性循环。如果降到成本价转卖，或有人接手，但这么多年的时间成本，朋友又不甘心。

03

从上面两个例子可以看出，高楼层住宅并不是人人都喜欢，而且随着时间推移，也会出现一些“高楼病”，除了上面提及的电梯老化问题，在内行人看来，还有几个问题待解：一是购房者缴纳的维修基金毕竟有限，终有用完的时候，那个时候要大家出钱维修怕是不容易协调；二是拆迁不易，按照拆迁赔付成本1:1.5算，现在30多层的高楼起码要建60、70层才能有得赚，很显然，不赚钱的事，开发商也不愿意干；

三是消防问题，高层住宅设计要求高，就大多消防设备来说，最高支撑也就在20层高以内，如果再高的话，就算技术能够达到，但救援效率也会大打折扣。为解决规避这一问题，这几年新设计的高层住宅开始采用连廊设计，以增加更多的消防逃生通道，但会牺牲高楼层引以为傲的“视野和光线”，可谓鱼和熊掌不可兼得。

一些专家或者学者呼吁，住宅不是越高越好，应适可而止。对此，国家也开始注意到这一问题。住建部门和发改委在日前联合发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》明确，要求严格限制高层建筑审批制度，做到与消防救援等能力相匹配，重点提到中小城市“要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”。简言之，高层住宅建设的步伐要放缓了，能不建高楼就尽量不建，或正是看到高层住宅的相关后遗症。

受以上启发，在内行人看来，未来高层住宅虽然不至于遭全面嫌弃，一些地段好、品质佳的高层住宅仍然值钱，但一些品质较差的老旧高楼层住宅大概率少有人问津，没有多少价值，原因在于：1.房子贵重不在于房屋本身，而是房子下面的地皮，单位面积住户越多，土地价值就会被稀释；2.拆迁成本高，按照国际上的经验，宁愿在更偏远的地方造一座新城，也比在原地拆迁重建划算得多，从现在城市更新的方向来看，“棚改退出，旧改登场”其实就是一个客观现实的选择，拆不起或是一个比较关键的原因；3.老龄化社会逐步深入，考虑到高楼相关老化问题，高楼层住宅并不是优选项。

在房君看来，一二十年时间里，高层住宅的高速发展，为解决大量新市民居住问题作出了贡献，但随着城市化进入下半程，流入城市人口放缓，高楼层住宅建设的紧迫性就没那么强烈了。如果把居住和保值的双重属性一并考虑进来，从长远看，在经济能力够得着的前提下，建议还是选择楼层低一些的房子。

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