掘金物业|建业新生活:河南称王尚需时日

在汹涌的物业上市潮中，建业新生活（09983.HK）率先突围，于5月中旬正式在港上市。

作为上市物业公司中的“另类”，建业新生活在管项目高度聚集在河南，省外仅布局海口市。建业地产在坊间被戏称为“河南王”，建业新生活能否在物业管理行业称得上“河南王”仍需要时间验证。

在管项目集中于河南 业务主要依赖母公司

根据企业招股说明书，建业新生活2019年收入由2018年的6.94亿元增长150%至17.5亿元。其中，物业管理业务及增值服务占比为76.4%，较2018年下降13个百分点；生活服务收入占比17.6%，较2018年上涨8.6%；商业资产管理及咨询服务收入占比6%，较2018年上涨4.4%。

资料来源：招股说明书

具体到物业管理及增值业务，2019年物业管理收入占总收入的比重仅为33.77%，较2018年大幅下降27.2%。而智慧社区解决方案在2019年收入达1.8亿。物业代理业务也从2018年的0.47亿元增至2019年的2.6亿元，涨幅超过450%；社区增值服务的整体占比下降了0.8个百分点；非业主增值服务营收规模接近翻倍，但是整体占比下降了2.8%。

资料来源：招股说明书

此外，生活服务与商业资产管理及咨询服务均同比实现不同程度的增长，两项业务收入占比合计提升13%，整体营收贡献超4亿元，增幅亦超450%。

从项目的地域分布来看，截止2019年年底，建业新生活项目分布在河南省及海口市，呈现出省内高度集中的态势。仅就省内而言，建业新生活已经覆盖全省18个地级市（以及104个县级城市中的81个县级城市），洛阳+郑州在管面积接近2000万方，占比约35%，呈现出省内较为集中的特点；其他各地级市管理面积几乎都超过100万平米，其中南阳、许昌、鹤壁、安阳四个城市在管面积均超过400万平米。

资料来源：招股说明书

通过对企业在管项目来源、增值服务收入来源、商业资产管理及咨询服务收入来源三个数据进行分析，不难发现建业新生活对建业地产的依赖程度较高。

在管面积中，来自建业及其关联公司的面积接近7000万平米，占比超过60%；增值服务收入中，来自建业及其关联公司的营收贡献超过6.3亿元，占比接近85%；商业资产管理及咨询服务中，来自建业及其关联公司的收入接近9800万，占比达93.5%。

由此可知，建业地产的发展将决定建业新生活的在管面积及相关收入，进而决定其在资本市场的表现。虽然已经登陆资本市场，但能否降低对建业地产的依赖仍存疑。

资料来源：招股说明书

根据建业新生活招股说明书，其2019年收入同比增长超150%。除了基础物业服务外，其他收入增长主要来自于以下四部分：“建业+”、智慧社区解决方案、物业代理、商业资产管理及咨询服务。

“建业+”及智慧社区解决方案均在2019年当年才开始贡献收入，且收入之和接近3.5亿；其中，“建业+”贡献收入为1.56亿元，智慧社区解决方案贡献收入为1.8亿元。

物业代理、商业资产管理及咨询服务的收入增加也与关联企业息息相关；商业资产管理及咨询服务收入中超过90%来自关联企业，且2019年收入增加将近1亿元；物业代理收入2019年增长超过450%。

有专业人士指出，智慧社区解决方案较为专业，目前问题较多，后续极为考验企业相关领域的实力。同时，如何将商业资产管理及咨询服务向外部市场推广，如何继续维持物业代理业务的高增长，以及“建业+”的复制等等，对建业新生活而言将是不小的挑战。

物业费均价出现下滑 增值服务尚未模式化

根据建业新生活整体业务规划，建业新生活将围绕“住户、游客、就餐者、其他消费者”提供“住房、网上购物、旅游、餐饮、购物、娱乐、住宿”等一系列服务，最终形成三大业务板块：物业服务与增值业务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。

不论如何，建业新生活面临广大中小城市居民尚未形成对物业服务的消费意识所带来的一系列问题，从鹤壁每平米物业管理面积年贡献收入不到3元就可以体现出来。同时，广大中小城市一方面面临人口、产业的外流，另一方面还面临消费水平不高的困境，增值服务如何实现预期收益成为关键问题所在。

根据近三年建业新生活物业费均价的统计，可以发现，2019年物业费均价为1.82元/每平米/月，较2018年下降了0.07元/每平米/月。面对物业行业成本刚性上涨的趋势，如果建业新生活无法实现物业费均价的持续提升，后续发生亏损的可能性较大。

围绕生活服务，“建业+”不得不面临来自互联网企业的竞争以及行业上下游企业、行业同仁的竞争。同时，今年新冠疫情对旅游行业及其他消费造成了巨大影响，建业新生活已经在旅游服务、酒店管理等业务方面进行了布局，上述领域的业绩或将受到冲击。

与此同时，针对商业资产管理及咨询服务，建业新生活的收入主要来源于建业及其关联企业，收入占比达93.5%。未来，建业新生活势必要增强其业务独立性。

伴随着增量时代的结束，物业企业也将面临结转交付面积降低的挑战。加之，如果增值服务难以形成成熟的商业模式，建业新生活的盈利也将受到一定的制约。

来源：中国网地产

相关知识

掘金物业|建业新生活:河南称王尚需时日
掘金物业|雷达扫描：永升生活业务协同并进尚需时日
建业新生活上市,物业上市潮能救开发商的急吗?
通过港股聆讯,负债超高的建业新生活即将上市
建业新生活：建业物业1亿元收购泰华锦业51%股权
建业新生活已顺利通过港交所聆讯 2019年净利2.33亿元
建业新生活通过港交所聆讯 拟筹资3亿美元
建业新生活拟于5月15日登陆港交所 募资20.6亿港元
建业新生活已顺利通过港交所聆讯 传计划集资3亿美元
建业新生活1亿元收购衡水一家物管公司51%股权