中国社科院张明：房地产作为高收益资产时代已经终结

  11月22日，以“思辨、谋新、筑未来’为主题的首届"人居创新者大会”于广州、北京同步举行。中国社科院金融研究所副所长，国家金融与发展实验室副主任张明在会上发表了《全球新变局之下的宏观经济与人居模式》主题演讲。

  对于近期相关机构对房地产信贷政策的监管出现了明显的放松，张明表示这是一个好的迹象，虽然不能期望房地产投资像以往一样出现强劲反弹，但这有助于稳住房地产投资下行的趋势。在部分需求较为旺盛的地区，有望看到房地产投资的触底反弹张明表示。

  谈及二十大报告所释放出的未来房地产发展趋势，张明表示，二十大报告提到要实现“中国式现代化"。而“中国式现代化”的界定包含人口规模巨大、全体人民共同富裕、物质文明精神文明相互协调、人与自然和谐共生，走和平发展道路五大特点。其中，全体人民共同富裕、人与自然和谐共生，都会对未来人居模式产生影响。

  未来五年内，高质量发展依然是首要任务，二十大报告提到要构建全国统一大市场，提升供应链产业链的韧性和安全水平、规范和引导资本的健康发展、把着力点放到实体经济上，稳步扩大制度型开放。其中，构建全国统一大市场，与未来房地产市场的分化趋势高度相关。此外，城市群、都市圈或将成为未来中国房地产发展最有希望的领域，未来商品房占比会明显下隆。

  谈及未来人居走势，张明提出，房地产作为高收益资产的时代已经终结。未来，房地产投资会两极分化；房地产行业会由增量为主转为存量为主，开发商过去是“制造+销售”未来可能会转为“持有+服务”；房子会以满足普通居住功能为主转为满足多样化的居住需求；地产消费依旧会呈现分层趋势，最普通消费者以居住为主，中端消费者关注多样化需求高端消费者更关注居住的科技属性和绿色属性。

  未来五至十年，房地产行业会呈现两大分化。一是城市之间的房地产市场分化，二是房地产行业内部的分化。随着要素的自由流动，统一大市场的构建，未来粤港澳大湾区的广州、深圳、佛山，长三角区域的上海、南京、杭州，京津冀区域的北京、天津、雄安，中三角区域的郑州、合肥、武汉，西三角区域的成都、重庆、西安15个核心城市的房地产发展前景受看好。开发商方面，中国房地产开发商的市场集中度未来进一步提高是大概率事件。未来，大量中小开发商会破产倒闭或者转行。同时，中国房地产行业的市场化程度会显著下降，在一二线重点城市未来商品房在新增住房的供给比例会下降，在其他城市房地产作为一种资产流动性会显著下降。这些地方的房子，想卖出去会越来越难。

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