中金公司张宇：上市房企和物企需长投资逻辑

  中房网讯 5月26日，由上海易居房地产研究院主办的“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”举行。备受关注的"2022房地产上市公司综合实力榜"、"2022房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产主管 张宇

  会上，中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产主管张宇表示，上市房企和物企投资价值都是存在的，当这种投资价值不能把看得很短。今天买了，必须半个月、一个月之内预期是多少，这个不管是看地产股还是物管股都是有问题的。

  张宇认为，房企中的地产股更多像是一个短期做波段操作，尤其是国内境内的投资人对赌政策，市场不好买完之后市场兑现，再卖，这是短线的。因为短线是不得已为之，买长线，杠杆相对低，增长慢。

  但在2020年当时央行讲三条红线之后，这个行业将越来越多的回归到房企本身的经营本质，这个经营本质是拿地的能力、管理的能力、财务的能力，这就意味着地产行业里长投资逻辑开始出现。所谓长投资逻辑就是大家从只看增长，回到看安全的增长，有保障的增长，稳稳的增长，这就意味着需要把三张报表统一在一起去看。以前过度关注的是损益表，现在至少应该分阶段的把很多重心补回到现金流量表，还有人才管理能力等。

  再来看物管，其实物管股有相类似方面，它其实是一个成长型行业，是一个消费型的行业。它是一个轻资产的行业，它是一个品牌的管理能力的行业。但物管跟地产长期来看，本质上又不是一回事，可能只是阶段性的受到了地产影响之后，呈现出了一些投资行为意义上的周期感觉。

  但是一轮调整之后，实际上物管股投资的核心也回归到能力，比如基础物管的能力，增值服务的能力，广域空间管理的能力，人才梯队培养建设的能力，收并购之后整合的能力，光有收并购之后，能不能把它真正变成自己的，还有科技的能力，这些是铸就物管企业将来能不能做得又大又强。这就是长投资逻辑，在物管上实际上也是非常明确的。真正回到了消费属性的成长股票的投资意义、投资逻辑。

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