地产股"暴走"原因?上半年13家房企销售额超千亿

券商中国

随着6月年中冲刺的结束，房企上半年销售收官。

从多家机构发布的半年销售业绩排行榜来看，疫情对房地产行业的影响凸显，不过，规模房企业绩表现仍超出预期。这也被认为是7月1日地产板块大涨的原因之一，多只地产股涨停。

数据显示，上半年，TOP100房企销售金额同比下降约2.7%；40家上市房企中有18家销售额低于去年同期，部分房企降幅超20%；38家标杆房企中有近半企业全年目标完成率不足40%，3家完成率低于35%。不过，已经有13家房企销售业绩超千亿，多家房企累计业绩逆势增长，有的增幅超过30%，多家房企全年目标完成率超过45%。

不过，业内人士认为，虽然从二季度数据来看，百强房企销售业绩同比上涨超预期，但1-6月累计来看仍是同比下降的，显示疫情对市场的影响仍在修复。下半年市场仍需要较长时间的恢复，加上疫情的不确定性，行业整体去化承压，预计全年整个行业销售规模将微降5%左右。

6月年中冲刺，房企去化加速

受新冠肺炎疫情影响，今年2月份，各地售楼处暂停开放，房企销售处于停摆状态。随着疫情防控取得成效，市场在3月开始逐渐恢复，前期积压的购房需求逐步释放，4月、5月、6月份恢复速度逐渐加快。

克而瑞研究中心的数据显示，6月，TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。单月业绩同比逐月回升，自4月转正后进一步提升至13.8%。二季度，TOP100房企全口径业绩规模高于去年同期，整体销售恢复情况好于预期。

对于6月销售业绩向好的原因，亿翰智库认为，第一，正值年中，作为传统业绩冲击的关键期，企业抢收业绩的意愿强烈，行动积极；第二，6月恰逢电商618年中大促，房企与京东、淘宝、苏宁等电商平台合作，通过电商平台入驻和直播相结合的方式吸纳了大批流量，辅之以打折优惠、购房补贴、红包雨等优惠礼包，并一定程度上实现流量变现，销售业绩乐观；第三，疫情的冲击之下，销售业绩受到一定抑制，房企有一定现金流压力，回款及现金流导向明显，因此项目去化和推盘的诉求强烈；第四，疫情的负面影响已被市场逐步消化，需求的释放节奏稳定，非疫情区域或疫情非严重区域，消费者的购房热情高涨。

13家房企半年销售额超千亿

在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企优势进一步凸显。

克而瑞研究中心的数据显示，上半年，TOP10房企销售金额20876.3亿元，同比下降3%；TOP100房企销售金额达到51140.8亿元，同比下降约2.7%。TOP10房企销售业绩在百强房企中的占比达41%，相较于2019年TOP10房企39%的集中度，市场集中度进一步提升，强者恒强。

从千亿房企数量来看，中国指数研究院发布的数据显示，上半年，销售额破千亿房企13家，较去年同期（12家）增加1家。其中，碧桂园以3723亿的业绩稳居行业第一，恒大、万科也均超过3000亿，位居第二和第三；保利超过2000亿，位居第四；融创接近2000亿，位居第五；中海、绿地、龙湖、华润、招商蛇口、世茂、金茂、金地等均超1000亿。

规模房企竞争加剧，集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话，一方面能巩固行业地位，另一方面也有条件脱颖而出，特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说，是一个弯道超车的好机会。

受疫情冲击，上半年多家房企累计业绩同比下降。克而瑞研究中心的数据显示，截至6月末，40家上市房企中，有18家企业的累计销售金额低于去年同期，新城、华夏幸福、远洋、首创等4家房企累计业绩降幅超20%，绿地降幅也有19.5%。不过，仍有金茂、恒大、金地等22家房企上半年实现同比正增长，其中，金茂同比增幅接近31%，在规模房企中保持前列。

“今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的，我们认为受疫情影响，房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况，但没想到一部分头部房企的回升速度非常快，甚至超过了去年同期。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

丁祖昱认为，今年TOP30房企表现还会继续保持，还会有约四五家企业新迈入千亿房企行列，但由于前30强房企的占比越来越高，也会使得后面的房企再要上台阶的难度会越来越大，

近半数标杆房企业绩完成率低于40%

尽管今年规模房企提出的销售目标相对保守，但从上半年的完成情况看，近半数标杆房企目标完成率低于40%。

丁祖昱指出，今年规模房企提出的销售目标增长率基本在10%左右，少数房企达20%。从目前完成情况来看，上半年，除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成率超过45%外，36家标杆房企中近半数房企目标完成率不及40%，3家房企目标完成率低于35%。对于这部分房企而言，下半年仍面临较大的销售压力。

中国指数研究院的数据也显示，上半年，28家房企目标完成率均值为41.1%，较去年下降6.5个百分点；超过40%的有14家企业，其销售目标完成率均值为45.6%，其中，佳兆业、恒大、金茂3家企业销售目标完成率超50%。

不过，券商中国记者了解到，上半年业绩完成率不足40%的部分标杆房企，对全年完成业绩目标仍充满信心。

旭辉集团有关负责人对券商中国记者表示，今年受疫情影响，第一个季度新推盘较少，对应成交下降，进入第二个季度后，旭辉4月、5月、6月的销售额分别为130亿、202亿、251亿，逐月在提升。而且，6月的单月销售更是创历史单月新高，销售复苏迹象明显。“相较于上半年，下半年新开盘和供货都更为丰富，且货值主要处于目前市场回暖明显的一二线市场，新开盘项目绝大多数都将落地旭辉最新的CIFI-6产品，我们对于通过产品赢得客户，通过强执行力完成年度目标，充满信心。”他说。

下半年市场仍需较长时间恢复

对于下半年的销售市场走势，丁祖昱认为，虽然从二季度数据来看，百强房企销售业绩同比上涨9.6%超预期，但1-6月累计来看仍是同比下降的，显示疫情对市场的影响仍在修复。今年下半年市场仍需要较长时间的恢复，加上疫情的不确定性，行业整体去化承压，预计2020年全年整个行业销售规模将微降5%左右。

中指研究院常务副院长黄瑜则认为，近年来，我国房地产市场结束了快速增长的阶段，进入专业化、精细化运作阶段，叠加2020年新冠肺炎疫情的冲击，全年市场规模大概率将出现调整，且城市分化或将进一步加剧。综合考虑经济、房地产市场等宏观因素，以及房企目标完成情况，预计TOP100房企将在三季度实现累计销售额增速回正，全年销售额同比增长5.9%—9.6%。

谈及对房企的建议，丁祖昱认为，对房企而言，把握市场窗口期、“促销售、抓回款”是2020年全年的重要目标。黄瑜也认为，房地产企业仍面临着资金的考验，下半年需偿还债务规模超5000亿元，未来两年的偿债高峰仍是泰山压顶，房企需要更加重视现金流的安全性，加强销售回款并保障融资渠道的畅通。

本文来源：证券时报

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