地产半年考| 上半年楼市基本复苏:价格温和上涨 交易量下跌

|疫情影响下楼市已经跨越了上半年。

贝壳研究院今日发布报告显示，2020上半年，房地产市场分化严重，新房、二手房市场已基本复苏，但租赁市场旺季遇冷。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放，二手市场改善型需求将成为新动力，租赁市场不断向“承租人”市场转变。

到今年第二季度，66座大中城市新房市场成交量整体已经接近去年同期，一二线成交量回暖速度相对较快。

百城新房价格涨幅为近五年同期最低水平

从政策角度看，2020年上半年依旧是房住不炒基调。据贝壳研究院不完全统计，2020年初截至6月29日，国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共13次发文表态房住不炒的定位决心。

但同时，为了减少疫情对企业的影响，中央及各地政府均出台了各类措施，例如延期缴纳土地出让金、预售节点提前等。

在此背景下，全国的新房市场虽然成交量有所下滑，但近期恢复趋势是明显的。

6月，北京新房扎推入市，比如金茂北京国际社区、中海甲叁號院、融创亦庄壹号、中骏云景台、金隅上城郡等。

这些楼盘中既包含了令北京“重回2万时代”的入门级刚需产品，也有不限价的地王级改善型房源。

这也颇能反映上半年的楼市趋势，各房企都在积极推盘以提振销量，必要时还使用了价格武器。

上半年的新房价格方面，总体上处于微弱上涨。据中指院数据，2020年上半年，百城新建住宅价格累计上涨1.27%，涨幅为近五年同期最低水平，但近几个月环比涨幅有小幅扩大趋势。

一线城市上半年新房市场成交情况 数据来源：各地住建局

一线城市价格高位维稳，累计上涨1.99%，涨幅居各线首位；二、三四线城市累计涨幅较去年同期均明显收窄，其中二线累计上涨1.13%，三四线累计上涨0.58%，较去年同期均收窄1.23个百分点。

从各城市群看，2020年上半年长三角新建住宅价格累计上涨2.72%，涨幅较去年同期明显扩大，长三角区域楼市复苏态势较为明显，温州、绍兴、上海、杭州累计涨幅均居百城前列。珠三角累计上涨0.46%，涨幅处于近五年同期低位。

但是，京津冀和山东半岛分别累计下跌0.39%和0.06%，均为近五年首跌。

6月，复苏趋势继续体现。全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米，环比上涨0.53%，涨幅较上月扩大0.22个百分点；同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点。从涨跌城市个数看，77个城市环比上涨，23个城市环比下跌。

销量方面则是明显下降。贝壳研究院数据显示，2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%，成交面积累计同比下滑14%。一线城市新房市场成交量下滑幅度最大，其中成交套数累计同比下滑25.9%；成交面积同比下滑25%；二线城市成交套数同比下滑16.6%；成交面积同比下滑15%；三四线城市成交套数同比下滑10.8%；成交面积同比下滑8%。

贝壳研究院报告显示，一二线城市受疫情影响较大，但恢复速度更快，在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15～16个百分点；三四线城市环比收窄12～13个百分点。

北京南五环外在建项目 

18城二手房成交量近三年最低

5月底，北京西城的二手房借助“学区房”的概念火了一把。西城区宣布，从7月31日起，北京市西城区将实行多校划片方式，在西城买房不再拥有一对一学区。

这条政策激发了准备赶上最后一班车的家长们，在《每日经济新闻》之前的报道中，多家中介将学区房作为大卖点，数位此前一直将房屋出租的业主也改变主意，甚至5月29日当天就立刻将房屋挂牌出售并单套提价700万元。

重点18城二手房成交均价变动（二季度比去年四季度）

整体来看，二手房的价格也是微涨的。

贝壳研究院数据显示，与去年同期相比，在二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个，下跌的城市有7个。深圳、大连、南京及杭州还有了较大涨幅，房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

交易量方面，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1～2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

区域方面，上半年环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平（同比微降1.6%）；环深城市圈重点城市上半年总成交同比增加20%；京津冀城市复苏节奏慢，上半年环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

传统毕业租赁旺季暂未出现

6月底，有租客告诉《每日经济新闻》记者，自己连续租了近3年的房子恐怕没办法再租下去了。承租企业通知她，因为同房东协商降价不成，业主决定收回房源。

这不是一个孤例，很多房东都向记者反映，企业要求降低房租，业主只有接受或者停止合作两个选项，北京的租赁市场明显凉了许多。

6月全国重点1 8 城平均租金水平 数据来源：贝壳研究院

上半年疫情对租金水平影响明显，总体呈现趋势性下降。贝壳研究院数据显示，重点18城的平均租金水平，3月份下降14%，从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米；6月份租金水平又呈现下降趋势，环比下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

租赁交易方面，贝壳研究院数据显示，2月重点城市的租赁市场交易触底，市场几乎陷入停滞，春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。

6月北京疫情出现反复，社区管理等级再次提升，因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显，近两周交易量呈现迅速下跌，对18城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月成交量环比下降7.3%。

核心城市带看量依旧处于高位

疫情带来的不确定性依旧没有消除，因而市场对抗风险格外关注。

贝壳研究院认为：“为了防风险，金融机构贷款天然偏好于核心城市。开发商采取收缩战略，主要在核心城市拿地，减少在非核心城市扩张。这会导致这些城市供需两旺，市场有持续性。”

“18个城市的带看量仍处于较高位置，代表未来下半年总体成交平稳或小幅向好，前期受抑制的需求可能在下半年补偿性释放，预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。”

在贝壳研究院看来，产品分化会加剧，改善型产品价格会比刚需产品更加坚挺。

消息来源：每日经济新闻

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