【楼盘测评】容积率0.45的别墅,香不香?

原创 房小评 中国房评报道 今天

编者按：2020年的上半年倏忽而过，盘点京城楼市这半年的成绩，我们赫然发现：低密别墅和好地段的大平层去化明显提速。

后疫情时代，市场需求出现两极分化，面对旺盛的高端居住需求，供应端反应较慢。多位读者向房小评抱怨所谓的高端改善产品品质太差，根本看不上眼。

在读者朋友们的要求下，房小评近期开始将楼盘测评栏目聚焦于北京高端居住产品上，今天推出一篇针对纯低密产品的测评，希望可以给大家提供参考。

“人活一世，草木一秋，这就是生活，这就是人生”。

《我是唱作人2》总决赛上，GAI带来一首讲述自己这几年生活的《这就是生活》赢得了评委的掌声，大概是因为这首歌，唱出了后疫情时代，人们价值观的改变。

对于北京来说，6月疫情反复，东西城未能幸免。有人住在二环老破小里度日如年，有人却在顺义、昌平等郊区的大别墅里有天有地看星星。同样是宅，两种屋内是两种人生，而这两类人所住的房子，市场售价却差不多。

如果疫情还没让你“对以后的生活想开些”，那么就去看看那些低密别墅里的生活场景——与孩子一起用自制的墨镜片看10年一遇的日环食；在虫鸣中与父母欣赏庭院的花草盆景；宅在家中，静静完成那些未看完的书单；楼下有健身房，宅在家里依旧可以健身、瑜伽。

好别墅的首要条件是容积率够低，在“禁墅令”出台以后，新增住宅用地容积率1.01起，即使高低配做成别墅产品，也是混合居住的社区，别墅单层面积过小，没有别墅感。

不再纯粹的别墅产品，让很多高端改善置业人群望而却步。

容积率不过关的别墅项目，房小评一般会Pass掉，今天我们找到了一个容积率只有0.45的别墅，它的品质怎么样呢？

0.45的容积率有多稀缺？

容积率0.45的别墅项目有多稀缺？

2012年6月，国土资源部和国家发改委联合发布通知，住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。

2009年有着“中央别墅区最后一块低容积率地块”之称的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，容积率为0.62。

可以说容积率低于1.0的别墅项目，从2012年之后就已经是卖一套少一套的节奏了。

尤其是需要低容积率才能做出来的类独栋产品，要么取得土地的时间在2012年以前，要么具备高低配的土地和规划条件。

2015年10月拿地的金隅·上城庄园，显然属于后者。

2015年10月，经过41轮竞拍，金隅大成以18.5亿元和配建79400平方米限价商品房、46900平方米自住型商品房的代价，将顺义区后沙峪镇后沙峪村地块收入囊中，地块容积率为1.8。

一位熟悉情况的人士对房小评说，项目之所以能打造私密性较好的类独栋别墅产品，很大一个原因是该地块的限高比较宽松，可以支持政策房与商品房的高低配。

该地块开发时，金隅大成将限价商品房和自住型商品住房都集中到地块西部建设，东部土地全部用来打造金隅·上城庄园别墅。

东西两个社区分别设立出入口，社区内用坡地园林和水系做了软隔离，从而实现别墅区域0.45的容积率，以及两边社区的分开管理。单从居住舒适度来讲，项目已经最大程度实现了别墅社区的独立和完整性。

通常，高密度别墅社区为保证私家院落空间，公共空间只有巷道，缺少中央景观。金隅·上城庄园却在社区主出入口设计了法式景观园林，对称的花团布局，正中央的水池和半弧形的连廊，都体现着低密度别墅社区的空间阔绰。

行走在已经是准现房的社区内，放眼望去：宽到能走车的巷道，400平米户型100-200平米的庭院，500平米户型200-400平米的庭院，加上16-25米的南北向楼间距，让项目低密的优势显露无遗。

对于追求低密度别墅生活的客户来说，金隅·上城庄园给出的答案堪称满分，但购房人需要的不光是社区的宽，更有居住的“宽”。

别墅生活该有的味道

尽管金隅.上城庄园是纯低密项目，中央别墅区的核心区位也让其配套十分便利，但房小评陪看的买家，依旧有着自己的看法。

这位买家年龄刚过40岁，夫妻都是高收入人群，留过学，身边圈子也都是成功人士，将来会在家里举行一些party之类的社交活动，希望项目具有现代美感，且社区邻居是同类人。

在这位买家看来，金隅.上城庄园是法式建筑的风格和布局，而且是较早的法式风格，产品设计有年代感。

400平米和500平米户型的南向面宽分别为9米和10米左右，在空间以宽为美的当下，这个尺度并不够吸引人。

地下只有6米的高度，在分为两层后，头部空间略显局促，尤其是在项目样板间地下一层，与现阶段别墅产品地下主流的7米+高度相比，空间感受差异比较明显。

这位买家也提出了让他满意的地方，比如：

❶一层7米+的挑高，带来别墅独有的气势；

❷南北双入户的设计让家人可以有专属归家路线；

❸三面采光的设计让每个房间都有窗户；

❹三层主人房的坡屋顶和露台为生活增添了不少浪漫。

此外，这个项目的空间赠送很可观。除了超大的庭院赠送、三层和二层的露台赠送，地下还有三个车位和两个储物间的面积赠送。三个车位的赠送让位买家直言“很实惠”。如果把一层挑空封闭，赠送面积还会更多。

对于花园墙体+铁艺的围挡，这位有着留学经历的买家有着自己的看法：

别墅生活不应是高墙深院，与邻里的交流沟通同样重要，以往别墅项目的四面墙不光阻隔了交流，连视线都被遮挡。

金隅·上城庄园用铁艺装饰的院墙既保留了生活空间的私密，也没有阻隔邻里的交流，甚至隔着围栏，与邻居打一场羽毛球都没问题。

既然选择别墅，买家一定会对私密性、功能分层、私家院落有着明确的需求。

在历经空间大、房间多等改善居住需求的变迁后，挑剔的别墅买家所考虑的不光是位置、配套，更是产品迭代升级对生活场景品质的提升。

“这才是别墅生活该有的味道。”这位买家坦言，住别墅不是为了面子，而是为了生活。

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