万科深铁三年默契进阶 另类混改结“有质量”之果

  6月30日，万科2019年股东大会举行，各项议案顺利通过，董事会平稳换届，所有董事候选人、监事候选人均成功当选。

  回顾过去3年，万科股权事件妥善解决，混合所有制结构进一步稳定，有质量发展带来了多方共赢的局面。

  未来怎么走？万科董事会主席郁亮表示，房地产行业已进入管理红利时代，应该向制造业学习，万科要基业长青。

  进入管理红利时代

  万科要向制造业学习

  梳理万科过去3年的业绩和发展，“有质量”是关键词。

  2019年年报显示，万科销售额从2016年的3648亿元增至2019年的6308亿元，增长73%；营业收入从2405亿元增至3679亿元，增长53%；归母净利润从2016年的210亿元增至2019年的389亿元，增长85%；分红从87亿元增至118亿元，增长36%；全面摊薄的净资产收益率（ROE）从18.5%提升至20.7%，提高2.2个百分点。

  尽管各项指标均实现显著增长，但在郁亮看来，过去3年，万科经历了许多挑战。“一方面，我们要尽量减少旷日持久的股权事件对万科经营管理、团队稳定产生的影响；另一方面，房地产行业的白银时代特征日趋明显，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，到了如今的管理红利时代。同时，万科自身也面临重要的变革期。如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题，是摆在我们面前的责任和压力。”

  郁亮表示，最初评价地产企业，主要是根据土地储备来判定公司价值，后来地产企业想要走得既快又稳，就必须在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面做好把握。时至今日，房地产行业已进入管理红利时代，应该向制造业学习。“市场发生变化，战略要跟着变化，还要管理精细化。”

  针对一位股东提出的万科ROE比格力电器低的问题时，郁亮回应称，格力是万科学习的榜样。“我们要好好向董大姐学习。”

  此次股东大会上，郁亮还分享了万科设置经济利润奖金制度的原因，初衷就是公司一直在努力提高ROE。郁亮也强调了各项指标平衡健康的重要性：“如果只要ROE，也是有方法的，比如采用更高的杠杆率。但万一出现波动怎么办？我们也可以改变会计政策，对投资性房地产采用公允价值记账，从估值提升中产生很多账面利润，但这样的利润没有现金流支持，与我们价值观不太一样。万科要基业长青，要稳定的现金流，要有利润的收入和有现金流的利润，要有质量的发展。”

  大股东重申“四个支持”

  万科探路混改新样本

  此次万科董事会换届，公司大股东与管理层在席位上旗鼓相当，延续了上一届的平衡局面。深圳地铁董事长辛杰表示，不但要秉承对万科的“四个支持”承诺，未来还要全面支持万科的发展。

  回顾万科与深圳地铁的3年相处，万科或能为混合所有制探索提供新样本。通常，混合所有制改革是国企引入社会资本，但万科提供了另一个方向的实践案例，即国资作为战略投资者入股其他企业。

  混合所有制改革的目标是实现多赢，既保持企业的市场活力，又为企业带来国资的助力，同时还能实现国有资产的保值增值。从这个角度看，万科较好地实现了混合所有制改革期望达到的目标。

  首先，深圳地铁作为万科的第一大股东，做到了“管资本”而非“管企业”，保持了万科的市场化运作和活力。2017年6月9日，深圳地铁受让恒大所持的万科股份时，便在官网表达了对万科的“四个支持”。

  尽管如此，彼时外界对于万科引入深圳地铁作为新的大股东，仍有一些不看好的声音。经过3年时间的检验，深圳地铁做到了言行合一，严格履行了对万科“四个支持”的承诺。一位接近万科的人士向记者透露：“这3年，深圳地铁未派任何人员到万科，也未参与或干预万科的经营管理事务。”

  辛杰还对万科过去3年的表现给予了较高评价。他认为，万科是市场化程度极高、世界一流的企业，是混合所有制和事业合伙人机制的企业，合伙人的利益和股东的利益一致，相信在郁亮的带领下，万科管理团队能披荆斩棘，更好地回报股东。

  作为大股东，深圳地铁的支持使万科得以保持市场化运作，实现业绩稳健增长和健康的经营管理。郁亮表示，目前，万科迎来了相对稳定的股权结构，深圳地铁支持万科的混合所有制和事业合伙人机制，为万科经营管理创造了良好的发展环境，应该感恩和感谢所有股东及帮助过万科的人。

  其次，深圳地铁对万科的投资也实现了国有资产的保值增值。数据统计显示，2017年至2019年，深圳地铁持有万科股票获得分红约88.69亿元，扣除杠杆利息，收益较为可观。同时，即便是在宝能方面大幅减持的背景下，万科近期股价依然保持在25元/股以上，高于深圳地铁的持仓成本。

  值得注意的是，近期，深圳地铁与万科在TOD等重要业务上的合作也在进一步深化和加速。6月29日晚间，万科公告与深圳地铁签署备忘录，拟成立合资公司，共同推进TOD的探索。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“万科本身的运营管理已非常成熟，深圳地铁是传统的深圳国企，很清楚自身优势劣势。作为万科的第一大股东，深圳地铁主要管资本，不管资产，关注的是手里的万科股份能否保值增值，而非插手万科的运营。对于万科而言，其定位是城市综合服务运营商，而深圳地铁在地铁运营领域可谓优秀，也符合万科的发展方向。从目前情况来看，万科引入深圳地铁是一个多赢的局面，符合混合所有制改革探索倡导的方向。”

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