为什么房产依然是我们最好的选择

首先，我想讲的不是房子本身，我想和聊的是你们的钱是如何在这个金融系统里运转的。

想问大家一个问题？为什么把钱放在银行里？

因为安全？银行对于我们来说应该是保险柜。

想告诉大家一个事实，你放在银行里的钱并不安全！

有没有考虑过银行用你的钱去做了什么？付你的利息是不是合理呢？

举个例子：如果银行用你的钱都去买了苹果或者说是借钱给水果商去买市场中的苹果，那苹果的价格会怎样?就算没经济学常识的都应该清楚，苹果的价格会升高吧，原来1元的升高到2元，而如果你要买苹果时，拿回1.1元的本金和利息，你说你的钱安全吗？

《21世纪资本论》作者托马斯皮克迪就在这本书中说明了为什么现代经济模式下，财富差距逐渐拉大，其中一个原因就是银行作为信用媒介，就是将低成本的资金借给能够借钱的人，那么能够借到钱的人，就用这些钱投资资产，资产价格就越高，资本收益率越高超过GDP，使贫富差距就会越来越大。

这种情况下你的钱就在被不知不觉得被“拿走”。那我们将钱存入银行也好买理财产品也好，到底是不是被“拿走”了呢？我们就沿着这个问题往下深入的聊一聊。

那什么样的人更容易拿到借款呢？我们来看一下啊，银行的资金都投到哪里去了就知道了。

大量银行资金投向了基础建设和房地产。

要了解这个问题你就必须要知道银行资金的投向是不是都去买了或者帮人买了那个苹果。

银行一般将钱投放有3个主要渠道，

1、表内贷款，就是传统的银行贷款，比如对个人的消费贷款，信用卡，房贷，公司去做的流贷、票据贷款都是属于这类，这部分30%投去了房地产（winds数据）

2、标准化投资，简单的说就是拿钱去买企业债、政府债，这部分50%去到了政府平台，20%左右到了房地产

3、表外投资，简单的说你们买的大部分的银行理财就是银行的表外资金，这些80%去到了政府平台以及房地产。

大家听到占比最大的名字中就是这两个借钱的人—政府平台和房地产

政府平台主要做的事情就是修路，修桥，城市管网等基础设施的建设，城市要发展离不开要把这些基础设置做做好，有了基础配套，这样才能在这之上添砖加瓦，那这些钱就得从银行借。

但是银行的钱是要还的，那怎么办？靠税收收入？还是靠修路收费？我们是社会主义国家是不会让老百姓增加苛捐杂费的！

那怎么办？就要把做了基建的土地卖出去，用这部分的收入来还钱呐。最少要把银行利息和基建成本平摊进价格再卖吧？

那么谁来买呢？当然就是地产开发商了，那土地升值了要买的钱多了，开发商钱也不够啊，怎么办呢？问银行要呗，有土地作为抵押物银行是很乐于借钱给开发商的，那开发商借的钱也要还啊，所以把房子加上包括利息的成本和利润卖给普通购房者。

这时候房子就成为了刚才我说的“苹果”。你的钱就在这个系统里循环往复，那我们在回顾下这个循环，你给银行的存款利率是多少？那银行要赚两道息差，在加上土地的升值率，加上地产公司的利润率后，这个最后谁来买单？是你！

说到这里可能你会有些义愤填膺了，我们辛辛苦苦赚的钱被玩了一圈后都还让我自己买单还被你们割韭菜。但是这是现代经济增长模式的必然结果，如果不这么干可能我们还在改革开放初期物质匮乏的阶段,就没有美丽的城市、街道、摩天大楼,这些便捷的互联网可能都不存在。

著名经济学家明斯基透彻的说明了这点—这是现代社会基于信贷的增长模式所导致。我们来看投资扎堆进房地产其实并不是中国特有的，英国的例子（英国 2012 的银行信贷中，住房抵押信贷占比 65%，无抵押消费信贷仅占 7%，商业房地产信贷、除房地产以外的公司信贷各占 14% 。1928 - 1970 年房地产信贷占银行信贷比例由 30% 逐步升至 35% ，到 2007 年已达 60%，即使剩余的 40% 也有相当一部分可能是为商业房地产融资的。）

在《债务与魔鬼》这本书中充分说明了为什么现代经济是一个“失重的经济”，主要因为这是现代信贷推动经济的必然产物。信贷要安全，自然资金都集中在能够借到钱的人手中，而地产因为是最优质的抵押品，自然也会集中于此。

信贷推动发展的模式和中国的土地财政双重叠加，这也就是房价为什么一直在涨的原因。

而你的资金就是原材料！

那政府现在意识到房价上升，资金没法进入实体企业，要调控地产，那么接下来房子会跌吗？

1、社会没有意愿让房价下跌：

如果现在的房价有泡沫，那是等着泡沫不断累积泡沫就会自动破灭，还是人为刺穿泡沫。这都是不是ZF和市场所希望看到的，因为一旦泡沫破灭就会引发资产价格下降，那些用房子抵押的债务就会出现资不抵债的问题，债务就会持续堆积，到了那个时候经济靠信贷拉动都拉不起来，原因信用和信用的载体没有了，有钱就还钱，即便利率下降也不会去借钱投资而是把欠下的债赶紧还了。

日本就是很好的例子，日本房产泡沫后，就算政府已经是负利率但是还是没有办法促进投资。1985 - 1989 年日本房地产信贷规模增长4倍，土地价格上涨 245% 。1990年日本所有土地价值约为GDP的5.2倍。假如按照当时市场价格重建东京皇宫周边的花园，其价值相当于加利福尼亚；东京千代田区的土地价值据称已超过加拿大。90 年代泡沫破裂，某些地段的商业地产价格暴跌 80% 。目前英国伦敦房产价格约为1990年的3倍，而日本最大城市土地价格只有1990年的1/4,日本的企业设法用经营收入偿还债务，削减投资，去杠杆，进入“资产负债表衰退”，导致长达20多年的缓慢增长和通缩。

微观来说在我从事的行业里，这样的例子很多，债务危机了，为了还债就得快速把资产卖了，资产卖不出价格，然后资不抵债，然后就更加还不出钱。那既然不希望泡沫累积，也不希望泡沫破灭那应该怎么办呢？

2、调结构，把投资拉动的结构调整到消费拉动型,但避免不了房子随着通胀增长。

刚才解释了无论中国还是全球普遍范围，投资拉动的结构注定是要向房地产产集中的，那么调结构的目的就是将投资拉动的经济增长模式变成消费，要促进人民去消费。现在老百姓大部分的钱已经在房子里了，除非大家的收入可以普遍增加，如果短期无法大幅增加（出口成本上升），那么就会使用政府财政来减税降费，而且消费需要的是有安全感，因此推行全民医保让大家都不用太担心，这些财政政策带来的就是财政赤字，其实说白了就是国家公共事业的负债提升了。

因此杠杆不会消除，只会在个人、企业、公共事业中转换。（长期的加杠杆会对政府信用产生影响，根据国际货币基金组织的财政监测报告，日本要实现公共部门去杠杆必须在2020年前把目前6%的基本赤字转变为5.6%的盈余而且持续10年之久，到2030年才能将净政府债务降到GDP的80%。为了实现公共债务占GDP60%的目标，希腊必须在之后的10多年持续维持7%的预算盈余；爱尔兰、意大利和葡萄牙为5%，西班牙为4%。这基本不可能实现）。

要抹平财政赤字，怎么办呢？收税或者印钞票呗，我国政府是不会轻易收取不该收的税收的，因此可能的做法就是直接印钞票通过收购政府债务方式（类似于美国QE）解决或者印好以后给大家撒钱，但不论怎样也一样会带来通货膨胀，也就是钱多了，苹果也就又贵了。

特别在中国房子的情怀不用多说大家应该能感受出在中国人心理的情怀水平。没房不结婚这样的观念还是主流，身边的例子来说记得我们组人生地图里对未来愿景就两位同学提到了房子，在中国房子不但是投资品也是最最重的消费品。

3、调结构的难度非常大。中国GDP对房地产和相关的租赁建筑、租赁的占比约为25%，四分之一，加上相关的金融业占比就达到了33%，三分之一，这还不包括与地产相关的金属、钢材、水泥、挖掘机这些行业的占比。可见房地产在GDP里举足轻重的地位。如果GDP下降了会带来什么呢？

房产可能会下降了，但是收入增幅也会下降、就业率也会下降，出现通缩风险，因此要格外小心。那政府为了归还利息，一种方式就是让土地增幅超过利息成本，还有一种方式就用更低成本的资金替换原来的借款，翻译一下这话就是，要么你存在银行的钱回报下降，要么你的房子每年涨幅要超过贷款利率。

你选哪个？不管选哪个都是你买单。

因此无论政府如何调控都是在通胀和信贷投放之间平衡，这注定了有需求的房子价格还是会稳定增长。

但是需要注意的是有2点，买什么房子和怎么买房子？

1、要买有需求的房子

房子都会涨吗？不是，是有需求的房子才会长。国家调整结构后，投资拉动带来的投资性房地产的效力会逐步减小，同时为弥补财政赤字产生印钞行为会带来有需求的消费品价格上涨，而作为有需求的房子本身就是消费品。衡量是否是消费品最核心的指标就是购买地方的常驻人口是否增长，说的简单点就是人愿意住的地方。现在的一线城市商务圈内1小时通勤范围内的房子，二线人口流入城市的房子都具备这样的属性。要真正理解“房住不炒”的精神。

2、要用合理的负杠杆买房子。

什么是负杠杆？就是借到低于GDP和收入增长水平的的钱，比如说按揭4.9%（GDP是6.2%）只要能借到你就应该提前预支他，因为你用的是一个长期的负杠杆，你借钱的效率已经超过了GDP。目前能够借到这个水平的钱除了爸妈的支持以外，主流的就是银行的按揭贷款了，而按揭只能让各位买房子的时候使用，按揭可能是你最容易获取的并且撬动社会财富的机会。

特别说明：我并不是鼓励大家去炒房、而只是通过我的视角回答大家一个我们都不能忽视的问题，就是如何让你的财富能够保值。

现代社会经济的增长模式使得财富差异的逐渐拉大已经是不可改变的事实，你已经在这个局里了，这个局很难破，必须要让你的财富增长，稳定持续的超过GDP增速，这样你才有可能跳出这个局。如果你的财富速度赶不上平均数，注定要买那2元钱的苹果。买房可能只是最简单的一个财务方面的防守策略，而真正需要提高的是我们每个人的知识和经验，投资自己，提升我们自己的能力圈，才是真正能够破局的根本法则。

就像巴菲特说的“没有贫穷的口袋，只有贫穷的脑袋”

来源：今日头条

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