上市半年股价涨86%，揭秘宝龙商业的稳健“四重奏”

  后疫情时代开启，有“危”也有“机”。

  在楼市资本论看来，“危中寻机”正成为商业地产发展的主旋律。谁能做到精细化运营、扩张能力、吸纳人才能力和融资能力的均衡发展，谁就将引领此轮商业地产的蝶变。

  楼市资本论注意到，于去年12月30日在港交所上市的宝龙商业（9909.HK）半年来股价持续走高，6月26日收盘价17.72港元，较之9.5港元的发行价大涨86.5%，总市值超110亿港元。花旗、建银国际、中信建投等多家机构给予后市买入评级，体现出资本市场对其表现及价值的认可。

  楼市资本论分析认为，市场认可的背后是宝龙商业正以运营力、规模力、人才力、财务力这“四重奏”带给业界的全新发展样本。

  【一】运营力：科技赋能用户体验

  商业运营是城市发展永不落幕的话题，而以智慧商业升级用户体验正是宝龙商业“疫后四重奏”的第一声部。

  在楼市资本论看来，当我们已处在无法拒绝数字的时代时，以技术、数据为依据，提供互动与沉浸式的体验为诉求的场景构建，加之优质精细化的服务，成为商业地产运营的关键。

  遭遇疫情黑天鹅，数字化转型成为商业地产头部企业的战略驱动力，而这一步，具有前瞻性的宝龙商业在2018年就已迈出。

  2018年，宝龙商业与中国互联网巨头腾讯合作，并合资成立科技公司，启动“纽扣计划”，推动其“新商业”战略落地。

  楼市资本论了解到，目前，宝龙商业的数字生态体系包括基于微信小程序的针对消费者端的宝龙悠悠，让消费者不再受到因找车位、支付、拿发票浪费时间的困扰；针对商户端的宝龙商+和针对运营方的AMP管理系统，基于数据的统一连接分析，将有效提升商业运营效率。该数字生态体系集无感支付、智能核销、电子发票、刷脸支付、LBS位置技术等于一体，建设的新商业小程序矩阵平台将持续为顾客、商户、营运者带来一体化的数字体验。

  亚布力智库研究员武利文指出，宝龙商业的“纽扣计划”正在重构“人”“货”“场”的数字化生态体系，实现线上线下融合，充分发挥了“平台”与“服务”能力，体现了其商业管理的“运营价值”。

  紧握旧地图发现不了新世界，固守旧思维等不到暖春的到来。而利用科技、高效运营的宝龙商业显然正迎来后疫情时代的春天。

  1.从会员人次来看：去年上线的“宝龙悠悠”会员突破60万，结合线上线下，优化了购物体验，增强了用户与商圈的粘性。

  2.从销售额来看：官方消息显示，宝龙商业旗下购物中心五一假期全国客流环比提升30%，销售总额环比增幅55%，当中厦门宝龙一城和滨江宝龙城销售额环比增长分别为61%和33%。

  楼市资本论认为，对于有着海量线下场景和迫切转型需求的商业地产来说，难点在于如何把线上和线下的互补优势协同发挥出来。

  而宝龙商业的“纽扣计划”无疑真正推动“智慧商业”战略走进了商业场景下的万物互联，通过社交平台、内容平台与零售平台全面打通，实现了零售行业线上线下跨场景的智慧连接，真正将商户、消费者、运营者连接在一起。

  【二】规模力：持续深耕长三角

  兵马未动，粮草先行。

  从近期拿地可以看到，宝龙商业正按规划步入稳健成长阶段，规模力奏响了其第二声部。

  5月7日，宝龙商业母公司宝龙地产以5.03亿元竞得宁波一宗商住地。很快，在6月12日，宝龙地产又以6.8亿元摘得台州温岭市一宗商住地，该地块或将打造成为高一个大型商业综合体。接连拿地,也让宝龙的发展策略凸显出来。

  事实上，宝龙商业的发展布局一直紧跟宝龙地产的拿地策略。翻开宝龙地产的历年土储地图，就能知道，上述拿地并非宝龙地产的盲目扩张，而是契合其2013年至今的区域布局策略——“深耕长三角”。

  年报数据显示，运营方面，截至2019年底，公司商业在管面积约698万平米，同比增加约61万平方米（其中长三角、中西部、海西区、环渤海分别占比45%、20%、10%、25%）；物业在管面积1151万平米，同比增加约130万平方米。

  可以看到，宝龙商业在营商业面积中，长三角区域已占半壁江山，加之今年的拿地布局，则意味着，未来三到五年，宝龙商业有意拓宽其在优势区域的版图，持续深耕长三角。

  宝龙商业的长三角深耕战略也得到市场的认可。2019年上海宝杨宝龙广场和宁波鄞州宝龙广场开业，当日客流量十分可观，奈雪的茶、永辉超市等多家门店还出现排长队情况。预计，上海宝杨宝龙广场2020年总销售额将达8亿元，客流量可达2100万；宁波鄞州宝龙广场2020年总销售额可达5亿元，客流量将超1100万。

  上海宝杨宝龙广场

  在楼市资本论看来，京津冀、长三角、珠三角这三大城市群形成了中国区域经济的“弓箭型”格局；长三角作为“箭头”，无疑在国家经济格局中分量最重、发展潜力巨大。

  坚持高质量发展路线的宝龙地产，在以上海为核心的长三角区域储备了大量优质土地资源。伴随着长三角一体化进程的稳步推进，这些优质的土储也将为宝龙商业未来规模稳健增长和利润增长奠定坚实的基础。

  【三】人才力：明星经理人加持成长速度

  在宝龙商业看来，专业团队对商业地产的发展至关重要。

  近日，商业地产领域明星经理人陈德力先生的加盟，展现了宝龙商业一直以来对于商业地产运营管理人才的重视，明星经理人的加持奏响了宝龙商业的第三声部。

  6月1日，宝龙地产发布公告，宣布任命陈德力为宝龙地产控股有限公司联席总裁；同时宝龙商业发布公告，宣布任命陈德力为宝龙商业管理控股有限公司行政总裁，全面负责宝龙商业的运营及管理。

  楼市资本论了解到，陈德力在业内以高效执行力闻名。他在万达任职的6年时间，真正开启了万达广场的加速时刻，万达集团新开万达广场超过100座；而在担任新城控股副总裁期间，也让旗下的吾悦广场从20多个扩张到126座。

  在楼市资本论看来，宝龙商业正在从“管控为主”转向“帮一线打仗、创造价值”为主。伴随企业发展和平台的扩大，公司更加重视职业化、科学性的管理。对于宝龙商业来说，陈德力的加入无疑体现了这一管理趋势，并助力宝龙打造“赋能型组织”。对于陈德力来说，稳健发展的宝龙商业也将成为其职业舞台的又一“高光时刻”。

  【四】财务力：现金流成稳健增长支撑

  “经营之圣” 稻盛和夫曾说过，“萧条是成长的机会。”

  伴随加码用户体验、战略版图扩张和明星经理人的助阵，宝龙商业有望在2020年实现逆势增长。

  在深耕长三角城市群的高安全边际之外，低负债率、高现金流和低融资成本共同构成的稳健财务力，将成为宝龙商业加速前进的最大底牌。

  2020年3月，宝龙商业发布第一份年报显示，2019年宝龙商业实现营业收入16.20亿元，同比增长35.0%，超市场预期;归母净利润1.79亿元，同比增长34.0%，增速领先于行业均值;若不包括上市开支，归母净利润2.08亿元，同比增长56.0%，盈利能力显著提升。

  从其流动性来看，宝龙商业经营性现金流净额为5.34亿，同比增长50%；货币资金达236.7亿元，同比增长50%，财务愈发稳健。

  显然，像宝龙商业这样以运营能力为盈利手段的轻资产企业，在资本市场更具优势：没有有息负债、现金流充裕、包袱小，容易获得较高的市盈率。

  楼市资本论认为，一系列数据展现了宝龙商业一贯的质地和成色，而且在行业整体气氛压抑、前景不够明朗的背景下，宝龙商业的稳中有进显得更为难得，也更加说明其经营战略的前瞻性。

  英国诗人托马斯·艾略特曾在《四个四重奏》中写道，“时间的未来包含在过去之中，所有时间最后都成为此刻。”

  在商业地产正迎来一场前所未有蝶变的此刻，宝龙商业奏响的“四重奏”正在实现与时代的同频共振，书写当代商业地产的模范样本。

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