荣万家IPO与耿建明的104将

  不足50天，荣万家的上市已从计划落到行动。如此雷厉风行，与军人出身、重执行的耿建明不无关系。

  身为荣盛发展(002146.SZ)董事长，耿建明不常出现在公众场合。不过，江湖虽未留音，却一直有他的传说。

  “起于茉莉之乡，挥师北上，带领企业从青萍之末，成为浩瀚江河。”业界常用这句话来形容耿建明的发家史。从河北房企，到全国百强，除了敢想敢干的决断，耿建明还有“从自己口袋里往外掏钱搞激励”的风格。

  荣万家的上市便可窥见一斑。

  上市前夜，耿建明引来中鸿凯盛，用8.8%股份封赏61位合伙人，此外，又拿出7.68%的所占股份激励46位合作伙伴。这封赏的107位合伙人中，既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女儿与女婿，大多是跟随耿建明或荣盛发展多年的人。

  对同时出现在中鸿凯盛与盛绎德商务（实施员工激励计划的公司）股东名单中的耿建富、刘红霞、梁志国、符俊贤，共有103将接受封赏，若连同耿建明自己，分享荣万家红利的共有104人。

  耿建明“自掏腰包”的股权激励，颇有“有福同享”的意味，背后也透露着对旗下物业上市的底气。

  分拆物业上市，耿建明已经酝酿了近两年，对于拥有近20年行业经验的物业公司而言，准备的时间并不算短。

  此次推动荣万家上市，耿建明所持股的荣盛发展仍为第一大股东，不过，其将实操之权交给了胞弟耿建富，除此之外，还将自己的女儿耿凡超通过中鸿凯盛带到了大众面前。

  1变3的“合伙人计划”

  着手分拆上市大概从2018年开始，彼时也是荣盛发展全权掌控荣盛物业（荣万家之前的简称）的第11年。

  这一年，荣盛发展第三次增资荣盛物业，投入5000万，将注册资本从500万增至5500万。对旗下物业增资无可厚非，不过，引入注意的是，这次增资距离上一次已有11年，增资额度不是往年的百万起步，而是上千万。

  紧随其后的2019年，荣盛发展引入外资——中鸿凯盛，其增资9896万元，其中531万元计入注册资本，9365万元计入资本公积，将荣盛物业的注册资本推高至6031万元。

  增资之路在2020年走得更快，荣万家的上市之意更是“路人可见”。

  3月更名改制，将原“廊坊荣盛物业服务有限公司（简称荣盛物业）”更名为荣万家生活服务股份有限公司（简称：荣万家），从有限公司改制為股份有限公司；4月再增资，注册资本由6031万元增加至2.58亿元。

  与此同时，也结束了荣盛发展长达12年的“一家独大”局面，从1人把控到2家分摊，荣盛、中鸿凯盛则分别持股91.2%、8.8%。

  看似两家分持的荣万家，其实，仍为耿氏家族所掌控。公开资料显示，中鸿凯盛由61为自然人同时持股，实际控股人为耿建明的女儿耿凡超，持股44%。

  不仅如此，在推动荣万家上市的同时，荣盛发展董事长耿建明还制定了“合伙人计划”。拿出荣盛发展7.68%的所占股份、中鸿凯盛0.74%的所占股份用作激励。

  这合计8.42%的股份由盛绎德商务通过约1.05亿元的增资获得。此项股本增资完成后，荣万家的股权架构将从2变3，分别由荣盛房地产发展、盛绎德商务及中鸿凯盛分别持股83.52%、8.42%及8.06%。

  这个在今年5月13日成立的盛绎德商务，其合伙人由荣盛发展10名高管、13名雇员、荣万家23名雇员组成，其中担任荣万家董事长兼执行董事的耿建富持股比例11.20%，为第三大股东，仅次于雇员（33.45%）、第三方（13.92%）。

  耿建富是荣万家的掌舵者，也是耿建明的胞弟。2016年2月加入荣万家后，一直担任名誉董事长，负责本集团的战略决策。关于他的个人资料并不多，了解的入口也只有招股书的履历简介。

  出生于江苏，发迹于河北。在哥哥耿建明创办荣盛发展之初，耿建富就在公司担任要职，在2000年成立荣盛物业时，耿建富的业务范畴就包括了物业管理。

  这也印证了坊间传闻“荣盛物业一直都是耿建富在管”，2016年其正式加入荣盛物业后，“名誉董事长”一职为其“正名”，此后耿建富便是既有身份，更有实权。

  收入年复合增长率32.8%

  在物业行业摸爬滚打20年的荣万家，自身积累了一定的实力，在管面积连年增加，营利增长可观。

  招股书显示，荣万家服务业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，2017年—2019年，收入从7.1亿元增至12.51亿元。其中上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元，占比54.4%、34.3%、11.3%。

  收入增长，利润的回报也在每年增加，而且，利润的增速要快于收入增速。近三年，荣万家的利润及综合收益总额从0.42亿元增加至1.10亿元，复合年增长率为62.2%，而收入的复合年增长率为32.8%。

  对比三项业务，物业管理服务的比重连续下降，从2017年的61.5%降至54.4%，虽仍牢牢占据“半壁江山”之位，但毛利率一直较高的“社区增值服务”、以及毛利率增速较快的“非业主增值服务”的比重正在逐步加大。

  尤其是，“非业主增值服务”从2017年的28%增至34.3%，增幅可观，根据介绍，该项业务主要是为物业开发商提供增值服务，其毛利率从2017年的9.9%在2019年已达12.2%。

  收入的连年增长与在管面积有着直接关系。截至2019年12月31日，荣万家服务共管理251个物业管理项目，订约管理351个物业管理项目；在管总建筑面积为4840万平方米，总合约建筑面积为7560万平方米。

  与多数从房地产分拆出的物业一样，荣万家的在管面积基本都是靠母公司输送。招股书介绍，2017年—2019年，荣万家的在管建筑面积中100%、99.98%、99.5%都是来自荣盛发展集团，由这些面积所得的收入占总收入的比例也在九成以上。

  荣万家从2018年开始外拓第三方在管面积，从母公司输送面积的微降也能看出一二。在这些在管建筑面积中，环渤海经济圈占比近六成；长三角地区增势明显，占比从18.9%扩容至21.3%；中西部与大湾区则分别占13.5%、5.4%。

  目前，荣万家手握现金2.21亿元，较去年减少2.18亿元，随之减少的还有借款，从2018年的2.1亿元缩减至2019年的0.9亿元，由此，资产与负债同期下滑，致使负债率也大幅降低，从2018年的91%降至77.5%。截至2019年底，荣万家的资产总额17.1亿元，负债总额13.2亿元，净资产3.8亿元。

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