首个进深项目线下被叫停 金融街前五月销售额不足百亿

来源：中国经营报   

6月10日晚间，获批预售许可的金融街华发融御华府项目（以下简称“融御华府”）引来众多购房客连夜聚集，在得到深圳市光明区住房和建设局（以下简称“光明住建局”）的关注和介入后，该楼盘暂停线下接待，转为线上认筹、线上公正处摇号开盘。

6月17日，《中国经营报》记者来到融御华府，楼盘周边设起围挡，入口处有保安人员驻守，售楼处也不对外开放。当日为融御华府开启线上认筹的第二天，记者走访时发现仍有购房者前去观望，在遭到保安人员阻拦后，购房者拍了几张照片随后离开。

融御华府是金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街”）入深的第一个项目，而在此前，金融街已在临深片区徘徊多年。放眼至整个华南地区，其也逐渐成为金融街销售额的主要来源。金融街方面对记者表示，公司在华南的布局战略紧密围绕《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确的城市群积极开展土地拓展工作，以广佛、深莞等中心城市向湾区其他区域辐射。

“2020年是金融街进入华南市场的第7年，面临更多的不是困难，而是如何通过‘定战略’‘练内功’抓住市场机遇，以符合投资战略和标准为前提，积极关注各类拓展方式。”金融街方面如是说。

克而瑞数据显示，在2020年1至5月房地产企业销售榜Top100中，金融街以75.7亿元的全口径销售额排名第84，较去年同期减少约40亿元，排名下滑了8位。

“网红盘”线下叫停

6月10日，融御华府获批预售许可证。深圳市住房和建设局官网显示，备案房源位于2号楼、3号楼A座和3号楼B座，合计420套，涵盖商铺和住宅两种类型产品。其中，备受关注的住宅产品有394套，户型建面约92～129平方米，均价约5.09万元/平方米，单价区间4.7万元/平方米～5.4万元/平方米，总价区间为453万元/套～1162万元/套。

据悉，融御华府于6月11日开始认筹。不过，在6月10日晚间便引来众多购房客聚集，开发商当晚随即发布认筹及参观样板房活动取消的通知。

6月11日，光明住建局在其官网发布相关通告称，要求开发商优化认筹安排，认筹时间将不少于5天，确保有意愿的购房者有充足的时间参与认筹。另外，光明住建局还透露，预计今明两年光明区每年将供应新建商品住房不少于80万平方米，新建商品住房价格将会在较长时间内保持平稳，让广大购房者根据自身实际住房需求理性购房。

6月14日，融御华府官方微信公众号发布诚意登记公示方案，对住宅采取线上“诚意登记”、线上“公证摇取选房顺序号”、线下“公证选房”的方案，诚意登记日期为6月16日至6月20日，诚意登记保证金为100万元/套。

公开资料显示，融御华府为金融街与华发联合体在2018年11月以28.1亿元的最高限价拍得的光明区光明街道A621-0044居住地块，配建1.38万平方米人才房，楼面价约2.97万元/平方米，溢价率为40.5%。此外，项目占地面积约2.4万平方米，计容建面约10.8万平方米，可售住宅建面约8.4万平方米。

记者走访发现，融御华府建在地铁6号线的高架桥旁，与曾经的“地王”项目龙光玖龙台仅一路之隔。而据链家显示的目前挂牌均价，玖龙台价格每平方米约为7.3万元，与融御华府存在每平方米约2万元的价差，出现新房价格与周边二手房价格“倒挂”的现象。

基于上述诸多因素，融御华府受到各方关注，相关质疑传闻也随之而来。由于项目为精装修交房，此前市场有声音称房源需要另外加收一笔装修费，数额为数千元一平方米。

另外，从曝光的92平方米、93平方米、115平方米和125平方米的四个户型图来看，开发商设计的阳台面积均比卧室房间面积大，随即遭“赠面积”作为营销方式，吸引客户购房的质疑。但根据《物权法》规定，开发商对所赠送面积不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积。“赠送面积”的行为也属于违法虚假宣传，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。

对此，金融街方面对记者表示，项目不存在装修额外收费的情况，而针对阳台面积的设计考量，其称“楼栋整体设计为2梯4户，大阳台、宽景观，保障所有户型均能享受到比较优越的通风、采光及朝向。”

值得注意的是，光明住建局在要求融御华府开发商优化认筹安排时，同时也称将联合相关部门加大对该项目的监督检查，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、收取“喝茶费”等违法违规行为。

南下背后的“焦虑”

彼时在拿下融御华府所在地块时，金融街广州置业有限公司副总经理王岩在深圳土地拍卖现场表示：“这块地品质好，金融街是志在必得。”且金融街在2014年就想要进入深圳，只是没有合适的机会，但一直都在关注深圳市场，后面还会继续努力（布局）。

不过，记者注意到，金融街此后亦曾参加宝安尖岗山、龙华上塘等土地竞拍，却始终没有第二块土地进账。针对公司在深圳的相关布局战略及对该市场前景保持的态度，金融街方面对记者表示，由于深圳土地市场供给稀缺，开发商关注度高，土地市场竞争较为激烈，公司重点关注在深圳中部区、东部区、西部滨海分区，重点拓展中心区域的投资机会，谨慎选择合适的时机获取合适的地块。

“金融街一直看好深圳的发展前景，近年来一直致力于深耕粤港澳大湾区，持续关注深圳投资机会。”金融街方面如是说。

融御华府的推出进一步填补了金融街深莞穗布局的空白。截至目前，金融街累计在广东持有广州、佛山、东莞、深圳、惠州等13个项目。

事实上，金融街也一直将华南市场作为重点发展区域，该地区也逐渐成为公司销售额的主要来源。2019年，金融街实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平方米。其中，广州地区实现销售面积约21万平方米，销售金额82.24亿元，占比为25.77%，仅次于北京地区；惠州地区实现销售金额6.68亿元，销售额占比2.09%。

值得一提的是，惠州巽寮湾项目是金融街“走出北京”的第一站，却没有使其“一战成名”。按照彼时规划，该项目的开发周期为8～12年，总投资额为200亿元，项目土地面积为391万平方米，规划面积为282万平方米。截至2019年末，巽寮湾项目可结算建筑面积（地上+地下）为195万平方米。据记者此前报道，在今年疫情冲击下，巽寮湾项目更是出现“被免租”，以及无法兑现给予业主分红承诺的尴尬局面。

作为一家京派房企，金融街在南下过程中遭遇过哪些困难以及是如何解决的？金融街方面仅对记者表示，公司面临更多的不是困难，而是如何通过“定战略”“练内功”抓住市场机遇，以符合投资战略和标准为前提，积极关注各类拓展方式。此外，华南地区的每年销售计划均按照当年公司整体经营安排并实现计划。

记者查阅金融街2019年年报得知，2020年公司的工作目标分为投资计划、工程计划、业绩计划三方面。今年，金融街计划实现项目土地投资权益金额为180亿元，业绩方面则没有提出具体目标，仅称将加强经营调度，保障公司经营安全稳健。

过去一年，金融街实现营业收入261.84亿元，同比增加18.41%，归属于上市公司股东的净利润34.41亿元，同比增加5.3%。房产开发业务实现营业收入235.7亿元，同比增长20.3%。其中，住宅产品实现收入155.9亿元，同比增长1%；商务产品收入79.8亿元，同比增长94.8%。报告期内，因结利项目的结构性差异，公司的房产开发业务毛利率有所下滑至36.8%。

2019年末，金融街的资产负债率为75.94%，2018年末为74.96%；负债合计为1230.08亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计158.46亿元，货币资金为110.27亿元。

深交所项目信息2020年6月11日披露显示，金融街181亿元的小公募获通过，募资将用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。截至2020年3月末，金融街利润总额仅为3.79亿元，相较于去年同期的9.56亿元，同比下滑60.4%；资产总计1640.64亿元，负债总计1248.43亿元，所有者权益392.2亿元。

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