房贷新规下,要“提前还贷”吗?业内:两类人哪怕有违约金也得还

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转眼到了6月下旬，随着时间推移，留给“房贷转换”的时间越来越少了。

事情的起源是央行在今年实行的新规定：所有存量房贷，都要在8月31日以前转换定价基准。

什么叫存量房贷？什么叫定价基准？

所谓“存量房贷”，主要指的是在2019年10月份以前银行发放的商贷，不包含公积金贷款，根据上海证券报的统计，目前我国存量房贷大概有6000多万笔。

至于“定价基准”，原来房贷执行利率参考的定价基准是“贷款基准利率”，从去年10月份开始，再去银行做按揭，利率参考的就是“5年期LPR”。

也就是说，在8月底之前，房贷新规就要“到期”了，还没有转换LPR新合同的人，需要快点完成转换。

大家更关心的是，该怎么转换？

目前有两个选项。

一项是转换成“浮动利率”，确定加减基点的水平、重定价日后，未来随着5年期LPR的变化而变化。

举个例子，原来你的房贷执行利率，是在4.9%基础上浮20%，实际利率是5.88%。

转换成浮动利率后，就是在去年12月份5年期LPR报价基础上加基点（2019年12月发布的5年期以上LPR报价为4.8%）。

转换后，实际利率依然是5.88%，只不过计算过程变成了5.88%-4.8%=1.08%，1个基点是0.01%，也就是加上108个基点。

另一项，是保持“固定利率”不变。

假如你原来的房贷执行利率是4.9%，选择固定，就意味着在剩下的还贷期限内，一直都执行4.9%，不管5年期LPR如何变化，都跟你没关系。

对大部分房贷利率在4%以上的人来说，转换浮动都是合适的选择，无论是全球降息潮，还是我国央行近20年以来的利率变化，长期来看，利率下降是大势所趋。

不过，假如你以前房贷折扣较多，目前执行的房贷利率还不到3.7%，并且没几年房贷就要还完了，选固定也不是不可以，省心又省事。

当然，很多人都会纠结一个问题，浮动利率方式转换计算很复杂，看了半天也不懂怎么计算，名词一大堆。

虽然从以前的经验来看，利率确实一直在下降，但是随着CPI逐步走高，未来万一加息怎么办？

如果加息后，自己的房贷合同执行的是浮动利率，房贷本息岂不是也要跟着5年期LPR一起上升了？

因此，不少“土豪”的想法是：既然转换算法这么复杂，还不如直接“提前还贷”，眼不见心不烦。

这就是我们今天要重点说的内容：房贷新规下，要不要提前还贷？

先来谈谈哪种情况适合提前还贷。

在8月底房贷新规到期前转换合同，如果你担心以后5年期LPR会大幅走高，是可以选择“提前还贷”的。

举个例子，现在5年期LPR报价是4.65%，房贷新合同加基点水平为108个基点，每年重定价日为1月1日。

假如CPI不断走高，经济出现过热，投资和热钱乱飞，央行把LPR分批次调涨到了5.5%左右，在进入加息周期的前2次“窗口期”，为了避免付出更多的房贷利息，可以选择把房贷提前还清。

注意：除非以后LPR“大幅”走高，比如出现接近100个BP的上升幅度，否则就没有任何“提前还贷”的必要。

事实上，对绝大部分购房者来说，哪怕是有钱的土豪们，也没有必要提前把房贷还清。

道理很简单，银行提供长达几十年的中长期贷款，对首套房刚需倾斜照顾的力度更大，考虑到通胀的因素，这是普通人能享受到为数不多的低息、长期、足额贷款，应该把期限用满，把额度用足。

更何况，如果房贷刚批下来没多久就要提前还贷，很多银行还会收“违约金”。

至于收多少，不同地区、不同银行的规定都不一样，据我此前向银行工作的朋友了解，加上检索的一些资料显示，以中国银行为例，其规定：

1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，收取二个月利息；2-3年内提前还款的，收取一个月利息；3年以后，需要参照抵押合同为准。

以建设银行为例，按照提前还款金额的百分比计算，1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内的，收取2％；2-3年内的，收取1％。3年之后，无违约金。

不过，万事都有例外，在不少业内人士看来，有2类人的房贷，哪怕要承担“违约金”，也要还提前还清。

第一类，刚需族要置换买房，必须要“先卖房、再买房”。

这个很容易理解，举个例子，你前年买的房子还在还贷，现在想买套更大的房子给孩子和父母住，手里钱又不多，只能先把房子挂出去卖掉。

此时，就需要用买家的首付款去做解押赎楼，把银行按揭贷款提前还掉，为了把卖掉变现，提前还贷就算有违约金也顾不得了。

第二类，有强烈的资金周转需求。

最近很多人说深圳、杭州等地出现了所谓的房屋断供，法拍房数量增加，在2020年就业环境严峻的现实面前，不少人的收入都出现了断层。

假如你是小企业主，门店经营艰难的小老板，身上背着诸多房租、债务、欠款，今年的电影、餐饮、外贸形势又不太妙，收入都没着落的时候，就算提前把房贷还清收违约金，也只能忍痛割爱了。

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