房贷新规下,要“提前还贷”吗?业内:两类人哪怕有违约金也得还

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转眼到了6月下旬,随着时间推移,留给“房贷转换”的时间越来越少了。

事情的起源是央行在今年实行的新规定:所有存量房贷,都要在8月31日以前转换定价基准。

什么叫存量房贷?什么叫定价基准?

所谓“存量房贷”,主要指的是在2019年10月份以前银行发放的商贷,不包含公积金贷款,根据上海证券报的统计,目前我国存量房贷大概有6000多万笔。

至于“定价基准”,原来房贷执行利率参考的定价基准是“贷款基准利率”,从去年10月份开始,再去银行做按揭,利率参考的就是“5年期LPR”。

也就是说,在8月底之前,房贷新规就要“到期”了,还没有转换LPR新合同的人,需要快点完成转换。

大家更关心的是,该怎么转换?

目前有两个选项。

一项是转换成“浮动利率”,确定加减基点的水平、重定价日后,未来随着5年期LPR的变化而变化。

举个例子,原来你的房贷执行利率,是在4.9%基础上浮20%,实际利率是5.88%。

转换成浮动利率后,就是在去年12月份5年期LPR报价基础上加基点(2019年12月发布的5年期以上LPR报价为4.8%)。

转换后,实际利率依然是5.88%,只不过计算过程变成了5.88%-4.8%=1.08%,1个基点是0.01%,也就是加上108个基点。

另一项,是保持“固定利率”不变。

假如你原来的房贷执行利率是4.9%,选择固定,就意味着在剩下的还贷期限内,一直都执行4.9%,不管5年期LPR如何变化,都跟你没关系。

对大部分房贷利率在4%以上的人来说,转换浮动都是合适的选择,无论是全球降息潮,还是我国央行近20年以来的利率变化,长期来看,利率下降是大势所趋。

不过,假如你以前房贷折扣较多,目前执行的房贷利率还不到3.7%,并且没几年房贷就要还完了,选固定也不是不可以,省心又省事。

当然,很多人都会纠结一个问题,浮动利率方式转换计算很复杂,看了半天也不懂怎么计算,名词一大堆。

虽然从以前的经验来看,利率确实一直在下降,但是随着CPI逐步走高,未来万一加息怎么办?

如果加息后,自己的房贷合同执行的是浮动利率,房贷本息岂不是也要跟着5年期LPR一起上升了?

因此,不少“土豪”的想法是:既然转换算法这么复杂,还不如直接“提前还贷”,眼不见心不烦。

这就是我们今天要重点说的内容:房贷新规下,要不要提前还贷?

先来谈谈哪种情况适合提前还贷。

在8月底房贷新规到期前转换合同,如果你担心以后5年期LPR会大幅走高,是可以选择“提前还贷”的。

举个例子,现在5年期LPR报价是4.65%,房贷新合同加基点水平为108个基点,每年重定价日为1月1日。

假如CPI不断走高,经济出现过热,投资和热钱乱飞,央行把LPR分批次调涨到了5.5%左右,在进入加息周期的前2次“窗口期”,为了避免付出更多的房贷利息,可以选择把房贷提前还清。

注意:除非以后LPR“大幅”走高,比如出现接近100个BP的上升幅度,否则就没有任何“提前还贷”的必要。

事实上,对绝大部分购房者来说,哪怕是有钱的土豪们,也没有必要提前把房贷还清。

道理很简单,银行提供长达几十年的中长期贷款,对首套房刚需倾斜照顾的力度更大,考虑到通胀的因素,这是普通人能享受到为数不多的低息、长期、足额贷款,应该把期限用满,把额度用足。

更何况,如果房贷刚批下来没多久就要提前还贷,很多银行还会收“违约金”。

至于收多少,不同地区、不同银行的规定都不一样,据我此前向银行工作的朋友了解,加上检索的一些资料显示,以中国银行为例,其规定:

1年内提前还款的,银行收取三个月的利息作为违约金;1-2年内提前还款的,收取二个月利息;2-3年内提前还款的,收取一个月利息;3年以后,需要参照抵押合同为准。

以建设银行为例,按照提前还款金额的百分比计算,1年内提前还款的,银行将收取提前还款金额的3%人民币作为违约金;1-2年内的,收取2%;2-3年内的,收取1%。3年之后,无违约金。

不过,万事都有例外,在不少业内人士看来,有2类人的房贷,哪怕要承担“违约金”,也要还提前还清。

第一类,刚需族要置换买房,必须要“先卖房、再买房”。

这个很容易理解,举个例子,你前年买的房子还在还贷,现在想买套更大的房子给孩子和父母住,手里钱又不多,只能先把房子挂出去卖掉。

此时,就需要用买家的首付款去做解押赎楼,把银行按揭贷款提前还掉,为了把卖掉变现,提前还贷就算有违约金也顾不得了。

第二类,有强烈的资金周转需求。

最近很多人说深圳、杭州等地出现了所谓的房屋断供,法拍房数量增加,在2020年就业环境严峻的现实面前,不少人的收入都出现了断层。

假如你是小企业主,门店经营艰难的小老板,身上背着诸多房租、债务、欠款,今年的电影、餐饮、外贸形势又不太妙,收入都没着落的时候,就算提前把房贷还清收违约金,也只能忍痛割爱了。

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