北京二手房楼市“解封”：3月市场成交恢复至去年小阳春超四成水平

  “封冻”一个多月的北京二手房楼市，开启低位复苏模式。贝壳研究院4月2日对外发布的北京二手房一季报显示，疫情叠加春节假期影响，北京一季度二手房成交量降幅超4成，但在中介门店稳步复工、刚需率先入场、信贷宽松带来市场预期提升等因素的影响下，3月北京二手房市场开始低位回升，主要体现为成交量走出V型态势，并恢复至去年3月小阳春水平的44%。

  疫情影响下，2月中介门店暂停对外开放，客户线下看房需求停滞，二手房成交出现断崖式下跌。据贝壳研究院数据，在春节假期与疫情因素的叠加影响下，北京二手房市场成交一度陷入冰点。

  具体来看，2020年第一季度，北京二手房网签量约2万套，环比2019年第四季度下降44.5%，同比2019年第一季度下降40%。从链家实时成交来看，第一季度二手房成交总量环比下降47.6%，同比下降56.3%，当前成交量已经降至本轮调控以来的低位水平，仅高于2017年调控后二季度的成交水平。

  不过，随着疫情得到控制及中介机构稳步推进复工，二手房成交的“冰冻期”解封，3月市场开始逐渐复苏。3月份，北京二手房成交量环比2月增加近7倍，相较于1月增加6.3%，当前已经恢复到去年3月小阳春成交水平的44%。

  贝壳研究院方面指出，市场复苏的主要动力是刚需入市。

  该研究院数据显示，3月北京外围城区复苏较中心城区稍快，中心城四区成交占比相较疫情前下降3.5个百分点。具体来看，亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等非核心城区二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上，朝阳、海淀、西城、东城核心城四区恢复力度较弱，其中东城区仅恢复至去年3月成交的27.6%，西城仅恢复至去年同期的35.4%。

  从成交总价结构看，3月450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。从面积段看，3月份60平以下房源成交占比相较去年12月份明显提高2.4个百分点。从年龄结构看，25-29岁年龄段成交客群占比19.3%，相较去年12月份提升1.4个百分点。

  在贝壳研究院首席分析师许小乐看来，3月北京市场复苏原因主要有两点：一是随着复工稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，尤其是刚性需求成交比例更高；二是流动性宽松背景下，房贷利率有进一步下调趋势，市场预期有所改善，客户入市积极性提升。

  在3月成交量有所回升之外，北京二手房成交均价则呈现出“稳中有落”的态势。据贝壳研究院数据，2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，呈现连续3个季度的持续下跌态势。拉长周期看，当前二手房成交均价已经跌至调控以来的低点，相较2017年第一季度的高点水平已经下跌11.4%。

  对此，贝壳研究院方面分析称，“封冻”一个多月的北京二手房楼市已经开启低位复苏模式，市场供需结构未因疫情影响而改变。随着经纪门店稳步推进复工和线下带看逐步恢复正常，以及叠加流动性宽松下房贷利率趋于下行的影响，第二季度北京二手房市场将迎来累积需求逐步释放阶段。“预计二季度成交量将同比增长60%，向每月1.2万套左右的正常水平回归。”

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