潜在物业货值或达1300亿元，揭秘新发地张玉玺的地产版图

张玉玺不会想到，自己30年顺风顺水建立起的新发地商业帝国，会被一只小小的三文鱼撬动。

疫情反弹，市场关闭，张玉玺之子张月琳被免职，搬迁话题再度重启，新发地市场将何去何从？

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

短短几天，北京疫情迅速反弹，大多数确诊病例与新发地密切相关。被BBC称为“人间最繁盛的烟火”的农贸市场一时成为全国人民谈之色变的地方。

随着新发地被推向风口浪尖，北京新发地批发市场董事长张玉玺和其庞大的新发地商业帝国也再次受到关注。

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张玉玺天时地利的发家史

对于出生在北京，又赶上改革开放的张玉玺来说，在新发地发家绝对算得上是天时地利。

1949年，张玉玺出生于北京丰台区花乡新发地村一个世代务农的普通家庭。

由于首都的地缘因素，张玉玺有机会作为农民代表参加国庆游行。在为游行进行的军训中，张玉玺产生了强烈的当兵意愿。

1970年，21岁的张玉玺成为一名海军舰艇信号兵。在他回忆中，高强度的军旅生涯也将他本人的意志和性格磨炼得坚韧、坚强、稳重、扎实。

结束了六年的军旅生涯，张玉玺回到新发地村。他先后在村里干过基建队小工、统计员、放映员、养鱼等工作，不久便迎来对于每一个中国人都意义重大的改革开放。

新发地村属于走在改革开放前沿的村庄。1978年之后，新发地的生产大队改为农工商联合公司，各个生产队改为分公司。

1982年，张玉玺被村里派出学习蔬菜栽培技术，学成后成为了新发地农工商联合公司副总经理、新发地村蔬菜公司经理。

紧接着，张玉玺又赶上了历史的好时候。

在计划经济时代，菜农每天种的菜不能自己去卖，而是交给北京二商局定完价后，再分到各个菜站卖掉。

1985年，北京开始了农产品流通领域的计划经济向市场经济转轨的新时期，北京农产品市场全面放开。

张玉玺抓住机遇，带着本村15个青年，用15万元（丰台区出资3万，花乡3万，新发地村10万），15亩集体土地，开始筹建新发地市场。

早期的新发地市场

图片来源：纪录片《生于1978》

1988年5月16日，一个简简单单的用于初级农产品集散和交易的地方正式挂牌成立，这就是新发地市场的雏形。

这一天无论是对于新发地市场还是张玉玺，都是一个重要的新起点。

多年之后，张玉玺在农校学习时，英国教授讲农产品市场四个原则：交通便利、位于城乡结合部、原始车辆运输不得超过1小时、自发的基础。

张玉玺意识到正是这四点决定了新发地市场未来的辉煌。

经过32年的建设和发展，新发地成为北京乃至亚洲交易规模最大的专业农产品批发市场。

据风云地产界了解，2019年新发地市场交易量1749万吨，交易额1319亿元人民币。

在全国4600多家农产品批发市场中，已连续十七年双居全国第一。

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农贸市场的配套房地产

九十年代，中国房地产市场进入快速发展时期，新发地市场初具规模，张玉玺也选择进军地产行业。

但与其他地产大佬相比，张玉玺的地产板块显然是新发地市场的一个“配套”。

1999年，张玉玺成立了北京丰泰新房地产开发有限责任公司（简称“丰泰新”）。

负责开发建设市政府划归丰台区负责开发的农产品中央批发市场，除市场区、仓储加工区外，市场从业人员生活的住宅小区也在其建设规划内。

此次疫情最为集中的经营者乐园社区就是新发地为了让商户持续保障供应而专门建设的社区。

经营者乐园2001年就已启动建设，1号社区2004年完工，此后陆续又建了3个社区。

经营者乐园地理位置 图片来源：百度地图

在新发地商户眼中经营者乐园就是他们安稳舒适的家。

从公开资料看，4个经营者乐园社区共1200多套房屋，都是两室一厅、一厨一卫，分为53平方米和64平方米两种户型。

单身商户可合租，一套房不超过6人。每户均设有防盗门、塑钢窗、上下水、独立卫生间，采用天然气集中供暖。

经营者乐园社区配套齐全，质量有保障，租金却只有附近出租房的一半，而且对市场当年的文明经营户优惠20%。

经营者乐园也不是人人都能住的，在各大中介网上，经营者乐园的信息非常少。

除此之外，丰泰新还相继开发了令天伦锦城、期颐百年、天骄骏园北区等住宅项目，都位于北京南四环附近，紧邻张玉玺的农业根据地。

在寸土寸金的北京拥有近5000亩土地，村集体企业属性，拥有土地支配使用权，还有两类天然客群回迁村民和市场商户。

不得不说新发地在发展地产方面有着得天独厚的优势。不过，张玉玺并没有在地产方面持续发力。

丰泰新在土地市场也并不活跃，风云地产界能寻到的丰泰新大规模公开拿地还是在2012、2013年。

在这之前，它拿到的多是仓储用地，主要承接新发地批发市场建设。

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新发地市场搬迁话题重启

随着新发地成为北京疫情反弹的中心，新发地市场搬迁的话题也再度重启。

在众多主张新发地市场搬迁的呼声中，除了新发地市场“北京永久堵点”的身份，或许还隐藏着相当一部分人对新发地庞大土储的某种觊觎。

资料显示，新发地总占地面积1680亩，总建筑面积近21万平方米，相当于170个足球场。

在土地资源日渐稀缺的北京，新发地土储的诱惑不言而喻。

有人给新发地算了一笔账，去年七月，北京中海地产以79.4亿元竞得丰台区花乡造甲村地块土地6.9公顷，成交楼面地价为36682元/平方米。

造甲村和新发地同属花乡乡政府，两地相距不到5公里。按照这个楼面成交价格，新发地1680亩的土地出让价值至少为400亿元左右。

甚至已经有人畅想，新发地搬迁以后，建设配套医院学校，这里将成为南城的繁华中心。

有分析认为，新发地的土地储备用于商业开发，即使按照平均2.5左右的容积率开发，参照周边房屋的平均销售价格，这一地区未来的物业销售产值最高可达1300亿元。

对于张玉玺家族来说，应该不会愿意看到上述这些假设成真。

新发地按照目前4000个摊位，每个摊位年均收入40万元保守计算，新发地一年的商户租金收入十几亿元，基本上旱涝保收。

如果市场搬迁，土地被政府征用，村民基本上只能获得一些拆迁补偿，张玉玺家族的金饭碗就会受到很大影响。

2015年，在北京史无前例的旧市场搬迁中，新发地市场也得以继续留在南四环。张玉玺当时明确表示：“新发地是首都的核心功能，不会搬迁。”

只是疫情之下，新发地市场的命运又开始充满诸多变数。

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