深圳小产权房灰市调查:成交活跃价格跳涨,投资客险中求富

来源：第一财经  作者：吴俊捷 

作为全国小产权房存量最多的城市之一，深圳过半房屋属于小产权房。随着深圳商品房市场再度火热，小产权房这一不被法律允许的隐形交易市场也随之活跃。

在新冠肺炎疫情风险逐步散去的四五月份，深圳的小产权房市场快速回暖。一些市场参与人士告诉第一财经记者，每套小产权房自四月份以来，每周售价上涨十万元左右。即便是常年趋于稳定的房屋过户费也趋于上行。

有交易人士表示，最好卖的时候一天卖出二十多套，市场意料之外的火爆。购买客群已不拘泥于刚需群体，身份越来越高端化。

由于小产权房价格远低于同区域的商品房，使得这些购买者普遍选择无视小产权房的违法身份、难确权、反价毁约等风险，对这一市场抱以极大热忱。而深圳持续推动旧改、棚改等政策，也助长了小产权房投资中“短期靠收租，长期博拆迁”的套利心理。

隔周每套跳涨十万

深圳小产权房交易的火爆程度超出了房屋中介们的预期。

按通常理解，小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，原特区内、外的农村集体土地已全部转为国有，农业户口已全部转为城市户口。

基于这种特殊原因，深圳官方认为，农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别，全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。但囿于历史遗留、旧改进程迟滞等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法被广泛流传于世。

小产权房包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。

深圳作为全国小产权房存量最多的城市，体量庞大。据深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。

宝安区沙井片区是深圳小产权房最为密集的区域之一。整个片区90%以上的房屋属于小产权房。周围小学、商超、公园、地铁等生活配套设施完善，很多配带空中花园、露台的房屋，从外观上看与商品房几无差异，实则却是当地村委与开发商合作盖起来的小产权房，或冠以裕盛华庭、名豪丽城等类似于商品房的楼盘名称，居住体验丝毫不逊色于商品房。

即便是独立成栋的别墅，也少属于商品房。用当地人的话来说就是“目光所及之处几乎都是小产权房。”有意寻觅小产权房的购买者基本都会选择去沙井看看。

受疫情冲击，小产权房交易直到三月底仍趋于冷淡。但此后，小产权房交易快速回暖。

在沙井从事小产权房买卖交易五年的刘浩告诉第一财经记者，“买家普遍是买涨不买跌的心理，今年四月份以来，每套小产权房差不多每周要跳涨十万元左右。”

当地一位王姓房屋中介告诉第一财经记者，即使是甚少价格发生变动的过户费都受益于小产权房交易的回暖而有所上行，“上个月一套75平方米的小产权房过户费是500元，现在是600元。”该中介人士直言，看中了基本都要交一千多元诚意金锁定，要不然下周来基本就被买走了。

这种紧俏的行情也进一步带动小产权房价格上行。当地有多位从事小产权房的人告诉第一财经记者，在2015年之前，市面上在售的小产权房单价从6000-8000元不等；但随着2015-2016年行情大热，小产权房单价持续上涨，现在已经涨到1.5万-3万/㎡。

行情稳中上行，市场热度不减，购买客群也随之变化。

在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。

“我们沙井这边工业区多，很多外地务工人员到年龄要成家又不想回老家发展，花费七八十万能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后，再抛出去能赚二三十万，再腾挪换大的商品房。”当地多位中介人士表示。

如今，深圳小产权房的购买群体越来越高端化。“深圳南山区、宝安区等投资客很多周末开车过来沙井看小产权房；一些香港客户也会过来，都是整层楼买。”当地多位人士表示。

有价有市的灰色市场

小产权房交易活跃与这类房屋低总价低上车门槛的核心优势密不可分。

以沙井为例，一套70平米两房的小产权房售价仅100万左右，而附近的商品房每平米单价5-6万。同样居住品质只是没有房产证的小产权房套价仅为商品房的三分之一左右。如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商或者村委签约，首付五成左右，剩下的款项基本都可以向银行贷款，三到五年内还清贷款即可。除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1500元左右。

不得不说，相比于深圳商品房购买者首付款达数百万元还要背负三十年还贷压力而言，小产权房的高性价比对于刚需低收入群体来说很有吸引力。

另一方面，小产权房不占用购房名额，短期靠收租、长期博拆迁是吸引投资客的主要原因。

第一财经记者接触到的投资客们表示，圈内有两种主流“打法”。

一种是在邻近地铁口等处拿下几套房源用以出租。“只要房源看准，很少会有赔付的风险。”一位有类似操盘经验的张姓人士告诉第一财经记者，尽量买村委统建、地铁口的优质房源，年回报率超过20%。

另一种是三四个人合伙凑足千万元本金，但凡有优质房源放出来就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利润回报更丰厚。

香港人罗兵是比较早就尝到小产权房投资甜头的那拨人。

他于2013年以1000万元的资金从沙井当地村委手中买下一栋统建楼，用以放租。至今，仅以房屋总价来看，该楼已升值到4000万元左右。

“1000万的话在香港只能入手一两套普通商品房，回报率远跟不上这边300%的涨幅。小产权房每个月放租的租金收入也近百万。”他坦言,若是再遇上拆迁补偿，房屋的收益无疑将会是倍数级跃升。

近两年，深圳拆迁进程有所加快，随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁，一栋栋农民楼、村委统建楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富，身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房投资客欣羡神往。

在不少小产权购买者看来，深圳近年持续上涨的商品房房价也直接促进了小产权房交易市场的繁荣。

以宝安区热盘金域豪庭为例，十年间房价由1万元/㎡上涨到如今的6.5万元/㎡。周边福永片区的小产权房纵然每平米单价从3000元左右也上涨到2字头，但上车门槛也仅处于100万元左右。对于迟迟难以购买商品房的刚需群体来说，小产权房也就成了时下的最优选择。

“即使能勉强凑够买房的首付，每月七八千甚至上万的月供压力也让人吃不消。在居住属性上与普通商品房上无多大差异，价格却便宜一半的村委统建楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半，买起来压力不大。”一位以105万全款入手了沙井荣泰园两室小产权房的人士表达了自身没有选择商品房的主要原因。

农民自建房、村委统建房等小产权房泛滥的原动力也与这个市场更高的利益补偿机制有关。

沙井片区的多位农民自建房人士告诉第一财经记者，在房地产开发过程当中，土地增值部分收益只有5-10%到农民手上，地方政府拿走20-30%，地产开发商则拿走土地增值收益的大头。然而，农民通过出售、出租小产权房所获的收益，远高于政府征收土地的补偿金额。这被认为是小产权房泛滥的核心动力。

买方的强需求、卖方寻求更高回报的强动机、越来越高的商品房上车门槛等因素综合作用，小产权房这个隐形市场便被注入了源源不断的动力，不竭地生长。

销售环节监管不足

巨大的隐形市场持续运转，深圳的小产权房交易已经形成了较为完整的地下房地产市场销售链条。

深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售、律师见证下的合同签订，甚至部分项目还具有分期付款的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。

沙井片区的多位人士告诉第一财经记者，当地主要有两种购买方式，一种是村集体股份公司统建后委托房屋中介销售；一种是违法建筑的开发商直接对外销售。这差不多也是深圳小产权房的主要交易方式。购房体验与商品房几无差别。

尽管，深圳近年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度，但多位当地人士告诉第一财经记者，政府的监管力量主要集中在建设环节，注重查违建；销售环节基本处于放任不管模式。

多位当地房屋中介人士直言，比起以前小产权房售卖者四处散发销售广告单、中介门店大肆张贴销售小产权房红条幅等，小产权房营销近几年只是更为隐秘低调而已。“默认还是正常交易，只是动作没以前那么高调，不清楚具体哪个部门在监管销售环节。”

所谓“深圳小产权房门户网站”、销售深圳小产权房的微信群及遍布地铁口附近的销售小产权房的中介门店随处可见。

此前，沙井当地街道办、规划监察人员、市场监督人员也曾有表示村委统建房、农民自建房等不允许外售。但由于当地房屋基本都属于村集体股份公司所有，出租或是售卖收益均属于村委，主管相关部门便对这一市场选择睁只眼闭只眼。

当地多位人士告诉第一财经记者，在2015年“330”新政出台，深圳商品房价格快速从3字头跳至5字头，当地的小产权房价格也迅速从每平米千元跳至万元；同时，近年深圳宝安沙井片区大量工业企业搬迁至东莞、惠州等临深片区之后，搬迁走的厂区随即迅速变身为小产权房。这些外溢性因素愈发促进了深圳小产权房市场的壮大和交易的活跃。

“之前可能主管部门还能通过建设、销售环节严格行政管控让小产权房市场‘降降温’；2015年之后，这个市场的势头就不是政府的手能够管控住的，供需旺支配市场运行，想降温基本不大可能。”当地一家工业园的莫姓负责人士见证了这四五年间工业退位居住用地的过程，有些无奈地感慨道。

看得见的回报也驱使更多人将农民自建房装修用以出租或出售、村委统建楼也由早年的十余层变身为装修越来越考究的二三十层高层住宅；公寓、住宅、别墅等匹配不同层次人需求的各类小产权房也如雨后春笋般涌现。

当地多位中介人士介绍，业主过户、律师公证，以及村委盖章，房价一次性付清，购房者就能拿到《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》，基本没有后顾之忧。

更简易快捷的交易程序、品质上不输给商品房的居住体验、市场参与方默认的交易市场机制、监管环节存漏洞，也让小产权房二手房购买者敢于“接盘”。

还未抛出的接盘者们也多会拿出“买小产权法不责众”、“2000年这里房价才3000元，到现在已经2万+”的数据和故事，一边居住，一边等待抛盘捞金时机。

确权难及反价毁约风险

庞大的市场能成长壮大并不意味着小产权房交易就不存在问题。它价格低的主要原因恰是它存在风险。

早在2007年，住建部就曾发出风险提示，小产权房不受法律保护。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会予以备案，其产权证也并非真正合法有效，更不具备上市交易的资格。

第一财经记者了解到，所谓的《律师见证书》这一操作并没有律所盖章背书，只是律师个人盖私章见证。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律师对小产权房做见证。这也意味着交易双方在律师面前签订的系列合同均属于无效合同。一旦卖方毁约，买方很难保障自身权益，多数只能自认倒霉。

在深圳投资小产权房的群体不少都抱持一种博拆迁赔偿的暴富心态。实际中，利字面前翻脸不认人，投资人竹篮子打水一场空的案例比比皆是。

“购买纳入旧改/棚改的小产权房基本可以视为买方在下注赌博：一赌，房屋是否会拆；二赌，业主是否毁约反价。”罗兵告诉第一财经记者，伴随深圳城市更新进程的推进步骤加快，纳入旧改的房屋村民反悔，和投资方、购房者抢房的现象也越来越多，“当然，赌赢了就摇身一变为白石洲那样的亿万富翁了。”

除了以价格作为卖点外，小产权房推销还有另一大杀手锏：日后有可能转正。

但是实际中，不少历史遗留违法建筑申报和旧改房的申报者系原村民，即便购房者所购买的小产权房转正了，其房产证上也是申报人的名字，与购房者没有任何关系。确权难引发各类纠纷，法律不承认小产权房购买者行为合法，都会使购买方的资金打水漂。

对于小产权房的这些风险，小产权房的购买者们并非不了解。相反，大多数购房者都知道该类房屋交易属于违法行为。

不少购买了村委统建楼的购房者均向第一财经记者表示，村委统建楼比普通村民自建房有保障；深圳过半土地属于像沙井这样的小产权房聚集区，拆起来难度大，至少数以万计人的安置问题，政府一时间难以协调。购买者们对风险普遍选择无视。

深圳相关主管部门近年对小产权房也始终保持高压态度，严查违建。

相较于东莞、广州等部分区镇小产权房属于农业用地/集体用地，主管部门可采取一刀切的方式，出台明文，严禁小产权买卖，且拆除不赔。深圳的小产权房由于已全部实现了集体土地的国有化，具备转正的基础条件，处理起来也要复杂得多。

正是因为小产权房处理起来棘手，业内也有反复强调，强拆并非唯一出路。对于合理合法建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。

此前的5月，国土资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。这也令部分业内人士再度聚焦至小产权房的风险。但是多位熟悉深圳小产权房的业内人士在接受第一财经记者采访之际，都有直言，深圳近两年在处理小产权房上并未有实质性突破。

“最核心的小产权房土地确权登记至今都没什么方案拿出来。”一位深圳规划专家人士表示。

深圳市规划和自然资源局相关人士在接受第一财经记者采访之际也坦言，“小产权房体量大，涉及面广，情况复杂，我们也一直在探索处理历史遗留违建的方式，想在既能尊重历史事实又能厘清法律边界的基础上，找到具人性化又合法的解决路径，但这个处理起来的确难度系数比较高。”

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