何建华:落实“房住不炒”,关键在于摆脱路径依赖

海南自由贸易港建设大幕拉开，再度吸引海内外广泛关注。这座宝岛如何稳步推进中国特色自由贸易港建设?海南省委书记刘赐贵在介绍相关建设进展时强调，要严格控制房地产，“海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的。”海南发出的声音还在天空回荡，另一条新闻便在舆论场引发关注：超过80个城市发布了购房优惠补贴政策，多地区现百万元级红包。由此看来，“房住不炒”成为社会共识并落实落地，仍然任重道远。

事实上，新中国成立之初基本上还处于农耕社会发展阶段。资料显示，解放初期，我国农村人口约占总人口的89%，十个中国人中只有一人生活在城市。之后很长一段时间农村人口都是中国人口的绝对主力。直到1978年，农村人口依然占总人口约82%。改革开放使我国经济得到快速发展，也提供了大量非农就业机会，大量人口离开家乡故土，从农村迁移到城市，扭转了农村人口增加趋势。基于最新数据，我国现有600多座城市，其中400多座是大中城市，其它是小城市，城镇化率达到60%。

多维度观察我国城市化进程，农业农村为城市发展提供了大量原材料、劳动力、新移民、大市场;快速工业化中的乡镇企业、农民企业家发展了中低端制造业;市场化进程盘活了不可再生的土地资源，地产经济使城市财富效应飞速膨胀……千百年来农耕文明形成的置业财富观念，使当代国人对于房地产的偏好胜过其他大部分国家和民族。央行相关调查报告显示，拥有一套住房的家庭，其总资产中住房资产占比为64.3%;有两套住房的家庭，住房资产占比为62.7%;有三套及以上住房的家庭，住房资产占比为51.0%。相比一些发达国家，我国城镇居民家庭金融资产占总资产比重偏低，比美国低22.1个百分点。

毋庸置疑的是，中国人在富起来的进程中，形成了一条财富依赖路径，那就是将不可再生的土地视为珍贵资源，并将这一资源化为资产，再通过资本力量不断放大财富效应。房地产市场经历20年持续上涨，直接和间接贡献占GDP比重逾20%，特别是对地方财政收入贡献较大，房价也不断水涨船高。有学者分析认为，从房贷收入比、房屋租售比、M2增速、新增房贷/GDP的房贷杠杆率、新增房贷/新房销售额的房贷杠杆率、人口结构变化、城乡收入水平、全国首套房平均利率走势等八大经济指标来看，对城市房价不能也不该助涨。

有一种观点认为，鉴于山川河流大地等自然资源的天然构造，中国城市化率极限是65%。目前，像上海、北京、天津等地城市化率已达到发达国家水平。以“小桥流水”的江南水乡苏州为例，依托毗邻上海的独特区位优势，城市化推进速度快，土地开发强度已逾28%，如除去水域面积，陆地开发强度超过50%，越过江苏省开发强度25%的控制线，远超国际上公认的开发强度15%为宜居宜业的标准。今日之苏州，可以说与开发强度达36%的上海一样，给人们的感觉已是一座“闹哄哄”的城市。土地是城市十分珍贵的稀缺资源，应对土地怀有敬畏之心，珍惜寸土寸金，同时也应当预留土地供子孙后代未来使用。

从特定意义上看问题，经济发展模式惯性依赖“土地财政”的空间有限，应当切实坚持“房住不炒”理念，凝心聚力推动经济转型升级，实现高质量发展。雄安新区三年前横空出世，“跳出去建新城”，寂静的冀中大地瞬间成为沸腾的热土，海内外目光聚焦于此。大批躁动的房产投资客涌入，一时造成交通堵塞、房价暴涨，引发楼市“速冻”。政府用高声喇叭警示炒房行为，百姓也明确表示“不欢迎炒高房价”。雄安在建设一座新发展理念引领的现代化新城的伟大实践中，让人看到了打破房地产路径依赖困局的胆魄和举措。如今，海南在建设自由贸易港的过程中，也立志走出一条“去房地产”的发展之路。这些清醒理智的新发展路径选择，应当给各地以有益的启示。

(上海社会科学院研究员、原副院长，经济日报-中国经济网专栏作者 何建华)

原标题：落实“房住不炒”，关键在于摆脱路径依赖

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