上海二手房5月成交创三年新高 分析师：填完坑后或慢慢下坠

　　6月15日，国家统计局发布5月70个城市商品住宅销售价格变动情况。4个一线城市房价同比和环比均出现上涨。

　　5月，上海一手房涨幅领涨一线城市的同时，二手房也继续继续修复性回暖。上海中原市场分析师卢文曦指出，上海一手房限价的压力与去年相比，稍微放松了，比如前滩最近某盘限价12万多元/平方米，相比之前其他新盘批出来的8.8万、8.9万/平方米的限价有所上调，说明市场承受力也在上升。

　　上海链家数据显示，上海二手房5月单月成交量创近三年来新高，同比亦止跌回升，增长22%。5月销售大幅增长的主要原因是疫情期间被压制的需求进一步释放，且这种释放短期内被市场消化后，成交节奏会恢复常规水平，长期来看成交并没有维持高增长的动力。

　　受到二手房和新房成交量双双向好的影响，短期的修复性回暖对价格预期产生积极的作用。5月二手房成交价格环比和同比均增长1%，套均总价则有更显著的上涨。

　　据上海链家市场研究部监控数据显示，5月份全市共成交二手房2.9万套，环比增长16%，同比增长22%，成交金额916亿元，环比增长24%，同比增长28%，套均总价和成交均价分别为321万元/套和39152元/平，套均总价309万元/套（+3%），成交均价38993元/平（+1%）。

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，市场目前仍处于修复的状态，长期来看并没有维持高增长的动力。二手房价格此前已经调整到一个较为均衡的状态，均价在3.8万-4万/平的区间内都是正常的。5月销售大幅增长的主要原因是疫情期间被压制的需求进一步释放，且这种释放短期内被市场消化后，成交节奏会恢复常规水平，长期来看成交并没有维持高增长的动力。此外，从累计成交来看，今年前5月的累计成交量同比仍为负增长，和2019年前5月的累计成交量相比还有1.7万套左右的缺口。

　　卢文曦对上海市场热度能否持续持谨慎态度。他认为，今年整体经济情况是最大的不确定因素，房地产投资在今年1-2月构筑了一个洼地，4、5月份市场进入恢复态势，正在慢慢填补这个缺口/洼地，“但不排除填完坑之后就有可能慢慢往下坠了”。从宏观经济角度看，国内出口欧美经济疲软影响，受到打击，虽然国内想办法拉动内需消费，但相比固定投资，出口等等可能从绝对量来看对经济支持相对有限。

　　从6月15日发布的统计局开发投资数据来看，1-3月份已经形成洼地，然后市场慢慢地在往上填。因此销量在最近一两个月内集中释放，让大众感受市场比较火爆。卢文曦又指出，从总体的平均流量来看，与去年相比还是打了一个折扣，不排除下半年有“偃旗息鼓”的趋势。据其观察，近期很多城市打土地牌，不排除（地方）把土地作为抑制房价上涨的一种工具。

　　以上海为例，近段时间，上海汽车牌照发放数量增加，政府试图拉动汽车消费；反观房地产也有“稳经济”的因素在内，6月前两周，临港新城已出让土地12幅，其中涉宅土地7幅，纯宅地4幅。6月15日-6月21日这周，上海又将推新一轮土拍，总计有7幅宅地出让，总起始价高达98.4909亿元。

　　数据显示，6月8日-6月14日这一周，全国重点城市的土地供应力度仍然持续，全国平均地价也呈现上涨趋势，平均楼板价达到6705元/平方米，环比上浮5%，和去年同期相比也上涨了20%。超过4成的地块成交溢价率超过20%，宁波、嘉兴、绍兴、温州等多个长三角城市更有多宗地块超高溢价成交。其中上海的成交量超过了100万平方米，万达、大名城(600094,股吧)、金地等房企有拿地动作。

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