北京商住房项目谋求清盘 部分房源降价超40%

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

自2017年“3·26新政”以来，北京商住房市场已经历3年多低迷期，市场成交量较调控前下降9成左右，部分房源甚至降价超过40%。

《中国经营报(博客,微博)》记者近日走访看到，近三年北京市场已几乎没有新增商住房项目，在售的房源主要为之前的存量项目。与“3·26新政”颁布之前投资客大量涌入相比，目前小户型的商住房项目成为刚需人群的过渡选择。

不过，业内人士提醒，此类项目在购买时仍存政策性风险。此外，不少项目帮助客户办理注册公司手续，解决购房资质问题，以便尽快清盘。

投资属性不再

“我们这个项目，在2017年之前有70%都是投资客在买，现在购买的客户变成了刚需客占70%还多。”

在北京门头沟区域的融创西长安壹号项目内，置业顾问向记者这样说道。该项目由融创、住总、骏洋三家开发商于2013年拿地联合开发，紧邻轻轨S1号线上岸站，附近的商业综合体龙湖时代天街也于去年底开业。

作为北京较早一批商办项目，该项目从2013年拿地，2014年开盘热销，规划户数1744户，直至现在仍有部分房源剩余。

置业顾问告诉记者，这主要是受北京2017年3·26新政影响。据了解，2017年3月26日，北京多部门联合发文，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，这被称作商住类调控的“3·26新政”。

“要不是这个政策影响，我们可能早就卖完了。”上述置业顾问解释称。记者从项目处了解到，目前该项目还有部分42平方米和68平方米的loft房源待售。

在一间42平方米的样板间内，记者看到，整个房间被设计为上下两层，总高4.2米，进门处有开放式厨房，燃气和上下水都具备，上层被设计成一间卧室。整个一居室被设计得较为紧凑，所有居住功能基本都满足。

这样一间42平方米的loft，目前在其代理销售平台上标价33000元/平方米(均价)，置业顾问经过各种折扣优惠计算后，总价为127万元。为了加快销售，项目处表示还会送一个20年的车位，价值13万元(可对外出售)，这样折合房源总价为114万元，每平方米合27000元。

而这样的房源，在2017年时销售均价在45000元/平方米以上。“3·26新政”规定此类项目不能贷款，该项目这三年价格不断下调。

因为总价相对较低，这类小户型商住项目成为不少刚需客的过渡选择。“前段时间我有位客户，把42平方米的loft改成了小三居，要把父母接过来帮忙照顾怀孕的媳妇，”据置业顾问介绍，2017年之前有不少投资客前来购买，但2017年之后来看房的基本都是刚需人群，“总价低，而且一次性付清，没有还款压力，不少北漂会先把这种房子当成过渡，以后再慢慢置换。”记者看到，该项目分为4个封闭式小区，部分业主已经入住。

与项目所在地一路之隔，即为限竞房项目西山燕庐，均价65000元/平方米，首付在300万元起。同样与该项目一街之隔，是商住项目远洋新天地，据了解，远洋新天地于2014年初拿下该地块，主打户型为40和73平方米两种。在经历前期热销后，项目于2017年开始进入缓慢去化期。与上述项目情况类似，近三年远洋新天地价格一路下调，目前售价与西长安壹号不相上下。

一位业内人士告诉记者，由于2017年“3·26新政”规定，开发商拿地建设的项目必须是500平方米以上才有上下水，所以从2017年之后，此类能够满足居住功能的小户型商办项目几乎没有供应，目前市场所售的几乎都为之前的存量房源。

为了尽快回笼资金，门头沟区域内另一商办项目中昂时代广场给出的优惠折扣更大，目前41平方米的小户型loft按照100万元一套的价格出售，已降至24000元/平方米，若7天内付清可再优惠2万元。据了解，该项目位于区政府对面，从2014年开盘至今，目前仅剩下部分尾盘。

业内人士指出，这些楼盘的去化情况或可以看作是北京近三年商住房项目的一个缩影。

“新政出台后，因购房资格及贷款等原因，2017年市场成交量受到较大影响， 同时产生了一些因政策原因导致的房源清退。2018~2019年，销售量逐渐回升，房价趋于平稳，销售均价略有回落，”上述业内人士分析道。据他所了解到的情况，“‘3·26新政’之前，购买客群中用于投资的比重不低，新政出台后，主力客群转为无北京购房资格的自住客户，比例高达70%以上。”

据中原地产研究中心统计数据显示，在“3·26新政”出台前两年，北京市商住公寓新增供应量为83023套，成交套数为94551套，成交金额1943.99亿元。

而在新政之后的两年内，新增供应量仅1966套，成交金额167.89亿元。从单月数据看，整体商住公寓市场非常低迷，单月签约只有几百套，部分区域甚至接近0成交，而在调控之前，基本每月都在数千套。

“从平均价格看，商办市场二手房价格平均已经下调超过35%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45%，”中原地产首席分析师张大伟表示。

政策性风险仍存

除了价格和成交量的大幅下跌之外，此类商住房在购买时仍面临着政策性风险。

据了解，“商住房”来源于上世纪90年代深圳开发商对烂尾楼的改造。这类房屋的包装卖点是“类住宅”，但土地规划属性又是综合类或商业用地，因此产权一般是40年或50年。

多位业内律师向记者表示，从法律角度看，综合用地或商业用地改为住宅的行为是违法的。早在2011年，北京市就出台了政策法规，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局。

2017年“3·26新政”明确规定，新建商办类项目不允许再出售给个人，只能出售给公司。商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。

然而，购买此类房屋的客群却几乎都是为了居住。比如在商办房存量较多的通州区域，目前仍有不少项目以居住的名义在售。

此外，在购房资格上，“3·26新政”规定，不管北京还是外地户口，若购买商办类产品都是需要连续5年纳税和社保，而很多刚需客以及少量投资客并不满足购房资格，为了促成交易，对于此类不满足资格的人群，多数商住项目都在通过让客户以公司名义购买。

以亦庄区域的林肯时代为例，该项目的开发商北京和裕房地产开发有限公司，已在亦庄区域开发商办项目多年，目前在售的林肯时代以100平方米以上的改善型商住房源为主，项目周边商业配套和交通较为便利，目标客群为城区内的改善型客户，为方便居住，开发商还特意补贴水电费(以达到民水民电标准)。

记者从置业顾问处了解到，一套100平方米的房子，经过各种优惠之后售价400万元左右，不能贷款，最多延期至2个月内交齐房款。对于不满足购房资格的客户，其表示可以通过个人名义注册公司，然后以公司名义购买，“我们这里也可以帮忙解决注册公司，费用在1万元以内。”

在走访时记者了解到，同样的销售策略在多个商办项目出现，注册公司价格大多在1万元以内。上述中昂时代广场项目为了促销，甚至承诺帮客户免费办理注册公司等手续。

对于后续转手问题，通州商住项目的一位置业顾问表示，“只需要将您名下公司的股东或者法人变更一下即可，连同公司一并转手了。”另外，北京商住注册地址可以对外出租，收益在每年5000~30000元不等。

张大伟解释，“3·26新政”之后，北京二手商办房源个人可以购买，但限购条件比住宅更严厉。新建商住公寓必须企业购买。“现在成交的商住公寓除通州等少数项目(政策允许居住的)，其他全部是企业性质购买。”

记者就商住项目的状况咨询上述多个开发企业，但截至发稿，未获回复。

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