1~5月韶关、杭州、成都和厦门成交量同比增长

5月40城成交面积年内首次同比转增

疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，5月全国多数城市新房供应加快，楼市供销两旺，成交明显回暖，成交量年内首次同比转增。

韶关、杭州、成都和厦门成交量同比增长，武汉和西安同比降幅最大

其中杭州和成都由于新房限价，导致部分楼盘新房与二手房价格倒挂，今年以来已多次出现“万人摇”的情况，新房市场热度持续不退。武汉由于疫情原因，西安目前限购政策是所有二线城市中最严厉的，此二城今年前5个月成交量同比降幅最大。

预计6月40城成交面积将继续回升

预计6月房企为冲刺半年度业绩，会加快推盘节奏、加大营销力度，楼市成交继续回暖的概率较大。但在目前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。

▍5月40城成交环比增长27%，同比增长2%

2020年5月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长27%，同比增长2%。5月全国多数城市楼市成交明显回暖，成交量年内首次同比转增。

由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，5月的移动平均同比增速为-18%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行。2020年5月，该曲线小幅上行，但若后续几个月成交量不能维持5月水平的话，曲线仍有可能继续下行。

▍1-5月40城累计成交面积同比下降24%

2020年1-5月，40城成交面积同比下降24%。

从历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。

2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。

2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0轴附近小幅震荡。

2020年1月，受春节与去年错位影响，成交面积同比下降近两成。2月受新冠肺炎疫情影响，全国大部分城市售楼处关闭，销售受到极大影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。3月份以来多数城市销售活动逐渐恢复正常，40城累计成交面积同比降幅已连续三个月收窄。

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2020年1-5月全国新建商品住宅成交面积同比降幅将继续收窄。

分地区来看，2020年1-5月，一线城市累计同比下降26%，二线城市累计同比下降25%；三四线城市累计同比下降21%。

从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，2016年3月，一线城市累计同比曲线领先下行，2017年进入负区间，此后一直在低位盘整，2018年3月，一线城市的累计同比降幅开始收窄，2019年1月同比开始转为增长，此后增速逐渐提高，下半年增速逐渐回落。受春节因素和疫情影响，2020年前两月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月继续小幅下行,4月以来连续两月收窄。

二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新进入正增长。受春节因素和疫情影响，2020年前两月二线城市累计同比曲线大幅跳水，3月以来降幅连续3个月收窄。

三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄，是三类城市中唯一同比下降的。受春节因素和疫情影响，返乡置业受到极大影响，2020年前两月增速大幅跳水,3月以来降幅连续3个月收窄。

▍40城1-5月新房成交量同比增速排名

具体城市来看，2020年1-5月，40城中只有韶关、杭州、成都和厦门这4个城市新建商品住宅成交量同比增长，其余均同比下降。其中韶关增速最高，可能与其去年同期楼市比较低迷、成交基数较低有关，今年疫情后供应量较大使得成交量增速较高。杭州和成都由于新房限价，导致部分楼盘新房与二手房价格倒挂，今年以来已多次出现“万人摇”的情况，新房市场热度持续不退。厦门楼市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以来市场继续回暖，成交呈现稳步增长态势。

1-5月新房成交量同比降幅最大的3个城市分别是武汉、西安和泉州。武汉由于疫情原因，2月和3月新房基本没有成交量，4月以来成交量已经逐步恢复，今年前5月成交量降幅最大在情理之中。西安前两年在人才新政刺激下人口净流入排在全国前列，2018年和2019年上半年楼市成交火热，6月出台了二线城市中最严厉的限购政策，此后楼市开始降温，今年前5个月成交量降幅仅次于武汉。泉州成交量同比降幅也很大，与同板块的厦门形成鲜明对比，可见同一板块的不同城市间楼市分化也比较明显，泉州楼市在前两年厦门楼市调整期间持续火热，现下与之前情况正好相反。

其他主要城市1-5月新房成交量来看，一线城市中深圳和上海成交量同比降幅较小，北京和广州降幅较大。二线主要城市中，南京、合肥同比降幅较小，重庆、郑州和长沙同比降幅较大。

▍预计6月40城成交面积将继续回升

2020年5月，40城新建商品住宅成交面积环比增长27%，同比小幅增长2%，年内首次同比转增。3月份以来，全国各地销售活动逐步恢复正常，深圳和上海的部分豪宅项目销售火爆，成都和杭州多次出现新房“万人摇号”的现象，但这只是局部现象，大部分城市楼市成交有序回暖，楼市并未出现明显的抬头迹象。

从政策面来看，中央对房地产的调控基调并未随疫情发生而改变，疫情后提出的“新基建”也试图转变过去对房地产的依赖。统计显示，春节以后全国至少有10个城市出现了“政策一日游”的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，相关限购限售政策放宽或首付降低的条款均被撤回或调整，说明中央“房住不炒”的底线仍不可触碰。央行也在多个场合和报告中，明确重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

同时购房需求端来看，新冠肺炎疫情已在全球多国蔓延，全球经济存在严重的衰退风险，将对我国外贸出口行业造成很大影响。受疫情影响，外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入也存在下降风险，一定程度上会抑制购房置业需求。

疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计接下来几个月供应量会有所增加。5月40城成交同比已转增，部分城市楼市供销两旺，预计6月房企为冲刺半年度业绩，会加快推盘节奏、加大营销力度，楼市成交继续回暖的概率较大。但在目前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。

来源：易居河北研究院

责编：Cassera

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