杭州两年多来现28次“万人摇”新房：一二手房价格倒挂、新房存销比吃紧是主因

每经记者 包晶晶 陈利 每经编辑 魏文艺

从3月份线下售楼处逐渐恢复，到4月份百强房企销售业绩回正，再到楼市迎来“红五月”……随着国内疫情得到有效控制，房地产行业逐渐步入正轨。

不过，在行业复苏的过程中，部分城市的楼市也出现了诸如“万人抢房”等局部过热现象。

6月初，杭州远洋西溪公馆项目登记摇号，最终吸引了近6万人参与，这也是一年来杭州楼市出现的第28次“万人摇”；与此同时，南京也出现首个“万人摇”项目，江畔都会上城新推出的223套房源，吸引了12815组买房人摇号，平均57人抢一套房。

为何“万人摇”现象近期在多个城市频现？造成这种火热购房现象的原因是什么？为此，《每日经济新闻(博客,微博)》记者进行了深入调查。

摇到就能大赚一笔？

“连续十来天没睡好觉了，每天忙到凌晨一点下班，眼睛睁开就拿起手机回微信，一直到拿着手机睡着。”在引发近6万人登记摇号的杭州远洋西溪公馆，一位置业顾问有些无奈地告诉记者。

尽管远洋西溪公馆没有铺天盖地的营销宣传和热情的置业顾问，也没有美轮美奂的售楼处，甚至连样板房也无法看到，但仅凭隔壁的西溪湿地公园、1.9公里外的阿里巴巴西溪园区和2.8万元/平方米均价，已经足够吸引各路刚需、刚改和投资客。

即使遇到暴雨天气，西溪公馆朴素的售楼处依然人来人往。“前几天我们挤不进来，也没法详细了解情况，就先登记了。”现场一对年轻夫妻对记者说，“网上选房，一个号2分钟考虑时间。如果超时还没选好，号码作废，往下顺延。”

当记者以看房人身份要求参观样板间时，被告知并没有样板间，客户根据房型图和沙盘位置选房。面对记者的不解，置业顾问劝说道：“摇到的话按顺序选房，房型不满意么，要买就买，不买就算了。其实这种准现房无所谓的，明年3月交房你就卖掉，稳赚一辆豪车。”

杭州某摇号平台官方数据显示，远洋西溪公馆最终参与摇号人数合计59640人，中签率低至1.23%。

离开西溪公馆后，《每日经济新闻》记者来到附近一个正在对外销售的商住公寓项目，这一没有阳台、两梯40多户的“类住宅”项目单价与西溪公馆价格不相上下，达到2.5万元/平方米。

该项目置业顾问王强（化名）向记者坦言，“住宅价格太高了，公寓既能投资也能自住，对面的西溪公馆作为住宅确实太便宜了，但是买不到啊！周围的二手房单价达四五万元，摇到号就等于赚一大笔，所以有买房资格的人都去摇了。”

杭州频现“万人摇”

从“万人摇”到“6万人摇”，人才引入产生的大量购房需求和供给不均衡之间的矛盾，以及一二手房价格倒挂带来的套利空间，在杭州“不限售”的政策温床上共同发酵升温，让本就处于供求比低位的城市长期“一房难求”。

正因为人人都想赚这辆“豪车”，于是有购房资格的人便一拥而上，有些甚至动用全家人的房票一起摇号。

但西溪公馆成为“万人摇”巅峰，并非出于单纯的价格因素，而是具备了一定偶然性。熟悉这一地块的地产从业者黄杰告诉记者，这块地拿得早，备案价格始终上不去，很多人都盯着这个楼盘。

除了价格因素，登记时间较长也是参与摇号人数攀升的重要原因。远洋西溪公馆公布的两个销售方案显示，此次登记分为两个通道，分别对应不同楼栋的572套和387套房源；线上登记自5月24日9时至5月28日18时，长达5天。5月28日，浙江国恒西溪置业有限公司（以下简称国恒西溪）在一份“延长登记时间的通知”上表示，“现因登记人数过多，服务器超载，导致系统繁忙，将登记截止时间延长至5月28日24时。”

次日，国恒西溪通知称，由于客户登记人数多、资料审核任务重，将登记结果日再延至6月2日。就在西溪公关开放登记的次日，另一个同期入市的“万人摇”项目——城北万象城幸福里，由于以108~148平方米的大户型为主，88平方米的小户型只占少数，总价略高、交房周期长，加之仅开放3天登记，登记人数未能突破20000人。

以远洋西溪公馆首套房冻结40万元、二套房冻结80万元来计算，仅这一个项目至少冻结了238.56亿元资金。

值得一提的是，不少冻结资金已解冻的买房人已经将眼光瞄准了下一次。尽管6月份杭州还有一批新房即将获准上市，但其中不少项目已提前被业内锁定为“万人摇种子选手”。

杭州楼盘如此任性并非首次。据不完全统计，从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今，万科、绿城、卓越、龙湖、保利、远洋、万象等28个项目摇号人数过万，其中2019年10月前后开盘的两个项目中签率仅为0.66%和0.77%，刷新杭州摇号中签率新低。

两年多来出现28次“万人摇”，让“摇号”成了杭州人买房的家常便饭，甚至有人买房前先四处打听中签率，还要算一算去哪儿“打新”胜算更大。当地某房企销售主管黄刚告诉记者，杭州新房市场的确火热，他所在公司即将入市的项目，预计中签率也不会超过10%。

多地出现“万人摇”

项目不只是杭州，今年以来南京等地“万人摇”楼盘频现。当杭州远洋西溪公馆59640人还在焦灼等待摇号结果时，位于南京江北核心区域的江畔都会上城已在“六一”迎来了223位开心得像孩子一样的新业主。作为今年南京首个“万人摇号”的楼盘，此次江畔都会上城新推出的223套房源吸引了12815组买房人摇号，整体中签率只有1.7%，平均57人抢一套房。

公开资料显示，南京江畔都会上城加推的223套房源包含人才房67套，整体均价为31307元/平方米。最小户型为89平方米，此外还有108平方米、129平方米、140平方米等户型，装修交付。

从报名情况来看，人才房的报名人数有992组，中签率为6.8%；普通商品房的报名人数为11823组，中签率仅1.3%。

据《钱江晚报》报道，现场有购房者手持“秘籍”来选房，户型建筑面积108平方米的房源最为抢手，在开盘后1小时左右就已售完；其次受欢迎的则是89平方米的小户型，而140平方米的大户型由于面积大、总价高去化速度较慢。最终，历时约6小时后，此次加推房源全部售罄。

《每日经济新闻》记者注意到，除了杭州、南京外，合肥、苏州等城市近期销售也持续回暖。5月4日，位于合肥热门区域滨湖板块的保利和光尘樾小高层加推，68套房共158组客户参与选房，8秒即被抢光。

此前，苏州三大楼盘项目碧桂园伴山澜湾、龙湖湖西星辰和港中旅名门府相继开盘、加推，共入市787套房源。其中，龙湖湖西星辰成交备案均价为28321元/平方米，线上开盘仅仅60秒就卖了12亿元，432套房只有30套未能卖出；伴山澜湾项目启动两小时就有116组客户认筹；港中旅名门府地产的354套房源则全部卖完。

一二手房价格倒挂

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，近期“万人摇”楼盘频现，最直接的原因便是不少城市出现明显的新房和二手房价格“倒挂”现象。

记者查阅安居客、房天下等交易平台发现，杭州西溪公馆周边二手住宅单价约在3.2万~4.9万元，个别项目售价超过6万元。若分别以西溪公馆60平方米和139平方米户型、保守单价差5000元计算，2021年3月交房后立即出售，即可获利30万元到69.5万元不等。

如南京江畔都会上城此次推出的房源均价为31307元/平方米。据贝壳找房，周边二手房小区雅居乐·滨江国际、正荣·润江城、正荣·润锦城的均价已经达到36000~39000元/平方米，房价倒挂至少在5000元/平方米左右。

如果从户型上看，以雅居乐·滨江国际为例，该二手房小区108平方米左右的房源报价在37000~41000元/平方米，130平方米以上的大户型二手房报价最低35000元/平方米，最高可达40000~43000元/平方米，与江畔都会上城的价格相比，房价倒挂最多超过万元。

记者粗略算了笔账，如果购买江畔都会上城108平方米户型，与周边二手房价倒挂空间在60万~100万元，大户型的倒挂空间也有50万元左右，买到了就相当于领了个大“红包”。

西南财经大学经济学院教授刘璐在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“万人摇”仅针对某些早年拿地价格低的楼盘项目，并不具有普遍意义。而疫情期间暂时压抑的购房需求得到集中释放，以及复工复产后这些低价新盘集中推盘摇号等因素，亦是造成“万人摇”的原因。

“摇号人数的多少主要取决于价格‘剪刀差’，没有新旧价差倒挂的楼盘项目去化速度就慢得多，100%的摇号中签率也很普遍。”刘璐表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦则告诉记者，“二手房买卖有成本，而新房则没有，通常一比较就能显示出价格优势。造成项目热销主要原因是‘性价比’，价格优势是最大吸引力。其次要看区域内是不是有竞争项目，如果区域内长期没有项目供应也会造成一房难求的现象。”

新房存销比吃紧

《每日经济新闻》记者注意到，近期出现抢房现象的城市，均与其新房存销比吃紧有关。

据上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》，截至4月底，杭州新建住宅存销比仅4.1个月，成为百城中存销比最低的城市；合肥为5.7个月，均位列百城存销比后10位。

以杭州为例，作为坐拥旅游资源、数字经济优势的老牌长三角重点城市，在经济高速发展和宽松的人才政策催动下，新房和二手房交易持续一路上行。 截至2019年末，杭州市常住人口增加了55.4万人，首次突破千万，达到1036万人。而新增人口背后，便是真真切切的住房需求。

据易居研究院统计，5月份杭州二手房成交比去年统计增加49%，即便将疫情期间纳入统计，年初至5月份累计增速也高达15%，火热程度显而易见。

“杭州的人才举措很有吸引力，杭州本身也是具有竞争力，人口导入需求增加，的确是近期楼市火热的因素之一，在这种环境烘托下，推动购买行为。”卢文曦认为，但刚需与刚改也仅仅是购买人群中的一部分，政策允许下的套利空间，让二手房也随之火爆。

《每日经济新闻》记者梳理杭州近年来的楼市调控措施发现，从2016年起，限购、限地价、限房价便成为杭州楼市调控的关键词，新房限价导致的一二手房价格倒挂，城市人口和购房需求与日俱增，吸引了众多投机者。而多个城市用来打击炒房的“限售”政策，并未被杭州采用。

与此同时，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，最近出现“万人摇”的城市杭州、南京等均属于新一线城市，同时也是楼市热门城市。

“与北上广深等一线城市相比，这些城市在包括人才购房政策放松、城市环境宜居、投资前景比较好等方面所带来的潜在购房需求较大，都会带来大量购房者参与摇号。”严跃进表示，“随着限价盘日渐减少，楼市‘万人摇’情况即将远去，怎么稳住房价成为调控的重点。”

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