尚峯壹號历经坎坷，北京商住一哥孙绍先很焦灼

“时也，命也，运也，非吾之所能也。”

这句话或许是以开发商住产品出名的和裕地产董事长孙绍先，过去几年最大的感触。

2016上半年，凭借尚峯壹號65.26亿的销售额，和裕地产夺得北京区域销售亚军，把第三名万科甩出好几条街，成为孙绍先房产路上的高光时刻，堪称北京商住一哥；时隔半年，北京商住全面限购的政策之变，又将尚峯壹號及和裕地产打入了“叫好不叫座”的无底洞。

楼市资本论注意到，近日，历经坎坷的尚峯壹號开启密集营销，并将庄园级产品“天境”作为集团的“救命稻草”，那么和裕地产及孙绍先这一次能否转运呢？

【一】尚峯壹號从“香饽饽”到“烫手山芋”

2011年，和裕地产摘得顺义赵全营地块，孙绍先与尚峯壹號一波三折的故事就此开始。

尚峯壹號充分展现了孙绍先的野心：“要做高端市场品质标杆。”

楼市资本论了解到，为了吸引高端客群，尚峯壹號不仅打造了北京最大的20万平米私属公园，还人工开凿了2.2万平米的生态大湖。有业内人士称，尚峯壹號社区景观建造在寸土寸金的北京实属难得；市面上10万+的住宅装修标准，不比尚峯壹號的精装修强。

尚峯壹號

到了2016年，尚峯壹號一开盘就引起北京市场的轰动，“2000人开盘抢购，1天销售5亿”成就了和裕地产又一段佳话，打响了其“北尚峯，南林肯”的名头。和裕地产也凭借尚峯壹號65.26亿的销售额，以及林肯公园62.51亿的销售额，成为北京区域的销售亚军。到了年底，一发不可收拾的和裕地产还以243.1亿的销售金额，挤进了房企百强榜。

然而，属鼠的孙绍先，2017年注定不太顺利。按照中国传统命理学，对属鼠人来说，2017是鸡年凶星照命，从事业来看，很可能遭遇波折。

就在2017年3月，刚进农历鸡年，北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此商住房全面限购，包括尚峯壹號在内，和裕地产商住产品被全面波及。

楼市资本论了解到，这主要因为，政策出台前个人买卖商住房可以正常贷款，翘杠杆实现投资价值变现。在政策出台后，一方面，商住房只能全款购买，门槛大幅提升；另一方面，商住房的办公属性也被进一步明确，居住功能全面淡化。

和裕地产的业绩也急转而下，2017年销售额仅为33亿元，同比下滑了86%，成为京城房企中销售降幅最大的企业。

在政策刚出台时，孙绍先打算先封盘，静观政策变化，奈何调控不曾出现转机。

于是，2019年，和裕地产砸出了10%的渠道费，一度在业内引起轰动。

此外，尚峯壹號持续加码增配产品，2019年末推出“天境”大平层产品，并作为和裕2020年的主打项目。

只是适逢2020年鼠年，孙绍先依然不太顺利。

开年黑天鹅之下，本就销售承压的和裕地产，更进一步被疫情冲击了消费需求，原先的推售节奏也不断打乱。有第三方人士指出，和裕项目投入成本大、现房销售中资金沉淀周期长，加之销售困难，面对不断走高的银行利率，原本“香饽饽”般的尚峯壹號已成为和裕地产的烫手山芋。

在楼市资本论看来，尚峯壹號的一波三折，正是和裕地产发展的整体缩影。这背后的根本原因在于：孙绍先从一起步就选择了用居住功能消化商业库存的“抖机灵玩法”。

在商住被全面叫停后，尚峯壹號们的出路或只能取决于政策的走向；但可以确定的是，期待像以往那样放开商办产品进入居住领域并不现实。

【二】和裕地产的“擦边球”开发模式

北京商住项目泛滥始于2007年，彼时住宅投资收益大大超过写字楼，于是大量土地性质为商业或公建的项目，被开发商以住宅形式开发。

孙绍先正是在2007年拿下了亦庄文化西路地块，开始打造自己的第一个商住项目。或许是孙天生就有敏锐的眼光，亦或是运气好，这块土地在五年后价值大增，也成就了孙绍先地产界的大名。

林肯公园

2008年，林肯公园开盘，这个130万平方米的超级大盘，在2013年成交58.16亿元，摘下北京楼市亚军，也让和裕地产在京城房企中一炮而红。

孙绍先从林肯公园的成功中尝到甜头，自此专注于商住开发，并从拿地、建楼到营销，形成了自己独到的开发思路：

1. 低价购入商用地：

2010至2011年间，和裕地产连续出手，拍下了北京顺义区板桥创意天承园区多宗商用地及多功能用地，持有土地面积总计14.84公顷。

2. 精装修增配建楼：

与大部分商住房定位刚需客群不同，和裕地产推出的18个在京项目全部定位于高端改善产品，且为精装修交付；低容积率、较为丰富的设计细节，也成为其产品的主要卖点。据说，孙绍先经常亲自参与设计环节。

3. “居住型”现房入市：

与房企通过期房销售快速回笼资金、跑马圈地不同，和裕地产一直坚持现房销售的形式，并以“现房有保障”作为自身的宣传点。

至此，也不难看出和裕地产的发展轮廓：低价拿地，打造高端商住产品而获得高利率的“小而美”策略。

“理想很美好，现实却很残酷。”

事实上，在我国的建设用地中，根本就不存在“商住用地”一说，要么是居住用地，要么是商业用地。商住虽然打着住房的名号，但实质上仍旧是商业式的办公用房。

一开始就跟商业办公缠绕在一起的商住，每一次政策调整，都会成为楼市严控的牺牲品。

时也？命也？在楼市资本论看来，与其说是孙绍先“命不好”，没有猜到商住市场的未来走向，不如说习惯打政策“擦边球”的和裕地产，注定难以得到长久健康的发展。

【三】汽修工孙绍先的逆袭

楼市资本论认为，和裕地产在“刀尖上跳舞”的发展习惯与孙绍先个人性格有着分不开的关系。

东北人孙绍先出生于1960年，按照中国传统命理学来看，属鼠之人性格聪敏、行动力强，这也在其创业历程上得以印证。

孙绍先

1983年，从东北林业大学土木工程系本科毕业之后，孙绍先曾于哈尔滨市建一公司短暂任职。虽然“进大国企、端铁饭碗”是东北人的主流想法，但孙绍先却不贪恋体制，而是辗转进入汽修领域，在汽车修配厂担任厂长。

头脑灵活的孙绍先并不满足于当个打工仔，随后不久，凭借积累的经验、人脉与资金，孙绍先创办了运通汽车集团。

孙绍先妻子马韶辉（中）

到了1999年，福利分房终止、房贷禁锢被打破，本就是土木工程专业的孙绍先也被越发商品化的房地产市场吸引，创立了北京和裕地产。

在孙绍先的设想中，一方面地产业务通过运作土地资源，助力汽车4S店建造；另一方面汽车业务代理的劳斯莱斯、宾利、兰博基尼等豪车品牌也将成为地产业务的最佳背书，并引入高端客源。

楼市资本论发现，这样的策略与孙绍先善于借势包装也有关系。除了将豪车经销作为背书外，早在2010年开始，和裕地产就开始主办高尔夫球赛，孙绍先之子孙博也曾多次为球赛颁奖。

楼市资本论了解到，孙博为孙绍先与妻子马韶辉之子，目前担任运通集团副董事长、和裕地产董事。从18年开始，孙博越发活跃的代表运通集团与和裕地产活跃在台前，孙绍先也逐渐隐身幕后，疑似为二代接班做足准备。

【四】和裕地产悲情商住史

俗话说的好，“常在河边走，哪能不湿鞋。”在限购全面重创和裕地产前，孙绍先就曾因商业项目违规变住宅吃了一次大亏。

楼市资本论了解到，和裕地产曾于亦庄拿下一块公共用地，建筑使用性质是“办公、商业”。

面对当时亦庄住宅普遍在3.5万元/平方米以上的火热价格，和裕地产在2010年准备将其分割为小户型进行销售，建设80米高层住宅小区。

在北侧小区业主集体抵制后，开发区责令停工整改，至今项目仍处于停滞状态，也严重阻碍了和裕地产在亦庄地区整体的布局速度。

在商住接连受挫后，和裕地产也意识到了问题，试图通过北京庄园这一住宅别墅转型。

和裕地产自2017年开始将北京庄园列为重点发展项目，并打出了“一亿一栋”精装标准的标语，并请来著名演员陈道明为其站台。

在高端住宅产品丛生的北京，和裕地产本身缺乏操盘高端住宅产品的经验，有知情人士透露，北京庄园2019年一栋都没有卖出去。

北京庄园

楼市资本论认为，一方面，房地产行业是资金密集型行业，中小房企自有资金有限、融资能力弱，很容易因为资金问题陷入民间借贷、项目烂尾的境地。另一方面，操盘能力差也导致了前期申报审批拖拉、开发进度缓慢、项目强排不合理、户型设计差、成本造价较高、销售回款进度慢、品牌美誉度不足等等问题。

和裕地产显现出的销售业绩下滑、发展资金短缺等问题，正是我国地方性中小房企现阶段普遍面临的困境。

2020年，疫情更是带给中小房企资金缺乏的生存压力，截至6月2日，全国已有201家房企破产。

楼市资本论也衷心祝福，以和裕地产为代表的中小房企，可以战胜危机考验，重攀高峰！

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