企业月报｜百强房企单月销售同比增速升至12.2%，房企持续冲击IPO （５月）

　　文／克而瑞研究中心

　　内容提要>>>

　　? 百强房企5月单月业绩同比进一步提升

　　? 房企持续补仓，优质地块仍受关注

　　? 新增融资额环比下降22.6%

　　? 5月房企热衷发放购房券

　　? 中海地产将内地核心平台交棒张智超

　　? 港龙、大唐二次递交招股书

　　01

　　合约销售

　　百强房企5月单月业绩同比进一步提升

　　核心观点

　　2020年5月，市场持续复苏，百强房企销售进一步恢复。TOP100房企单月实现全口径销售金额10915.4亿元，环比增长21.3%，同比增速自4月转正后进一步显著提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比，5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。从累计业绩来看，2020年1-5月TOP100房企累计全口径业绩同比下降7.9%，但降幅自3月以来继续收窄。整体而言，市场及企业销售表现均持续向好。

　　从企业表现来看，39家监测房企中，34家企业单月业绩环比提升，31家企业实现单月业绩同比增长。其中，碧桂园5月得益于五一期间的促销及线上直播活动，单月实现全口径销售金额798亿元，同比增长13.2%，单月业绩规模创年内新高。恒大5月单月实现全口径销售金额602亿元，同比增长12.5%。此外，世茂、金地、金茂、招商、佳兆业等房企业绩表现较为突出，同环比均实现明显增长。

　　我们认为，虽然疫情影响逐渐减弱、一季度以来市场持续复苏，但今年企业整体的去化压力仍然较大。对于房企而言，除了抓紧目前的销售的窗口期加紧供货之外，还应积极加大营销去化力度“促销售、抓回款”，以保证现金流的安全。而随着半年度业绩冲刺季的到来，预计6月企业供应有望放量增长，市场整体仍将保持较高热度，成交也将继续回升。

　　02

　　企 业 拿 地

　　房企持续补仓，优质地块仍受关注

　　核心观点

　　本月31家监测房企土地成交建面略有下滑、成交总价环比微升，房企持续补仓，部分优质地块受关注。本月土地市场成交与上月基本持平，但纳储企业数量上升，31家典型房企几乎均在土地市场有所斩获。典型房企本月新增总建面为3544万平，环比下降4%；新增土地成交总价为2295亿元，环比上升6%；平均成交楼板价6475元/平方米，相比上月再度上升11%。从成交结构来看，核心一二线城市土地市场热度依旧，部分优质地块受到多家房企关注，同时三四线城市成交本月也有明显上升。

　　6成房企5月拿地金额超50亿，中海、旭辉、世茂等单月拿地总价大幅上涨，融信、中南、新力拿地总价更是高过前4月总和。从本月房企拿地总价来看，房企之间呈现出一种“错峰补仓”的局面，之前大幅度补仓的招商、绿城、中梁等房企本月拿地力度出现下滑，而1-4月拿地力度不足的部分房企在5月开始积极拿地，中海、旭辉、世茂等房企拿地金额环比大幅上涨突破百亿，融信、中南以及新力拿地总价甚至高过前4月总和。

　　本月房企持续补仓，土地市场成交与上月基本持平，部分核心一二线城市优质地块受关注，宁波有三幅土地竞拍超过两百轮，北京、深圳两幅宅地竞拍也均在百轮上下，同时三四线市场热度明显回升。本月土地成交结构中三四线城市土地建面占比达到54.4%，重回50%之上，环比3、4月份有明显回升，同样的像常州、宜兴的一些热门土地竞拍都接近百轮。从城市区域分布来看，长三角和中西部二线城市投资力度仍旧领先，杭州、武汉、合肥等地本月土地成交面积均居于前列，广州成交持续放量本月成交仍在百万方以上。三四线城市中依旧是基本面强劲的东莞、无锡、佛山等地土地成交量居前。

　　03

　　企 业 融 资

　　5月房企新增融资额环比下降22.6%

　　核心观点

　　融资总量：本月95家典型房企的融资总额为905.15亿元，环比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，境内债权融资735.56亿元，环比下降4.5%，同比下降13.9%；境外债权融资127.80亿元，环比上升37.8%，同比上升85.6%，主要由于4月底境外美元债市场震荡得以缓解，加上债券到期压力下，房企尝试恢复发行境外债。时代中国成功5月6日成功发行2亿美元债，标志着冰封超50天的中资房地产美元债发行破冰，而后正荣、碧桂园以及力高集团也陆续成功发行了境外美元债。此外，值得注意的是，本月股权融资、资产证券化发行环比有较大幅度的下降，但目前仍有较多企业的资产证券化产品提交资产证券化产品计划在审核进行中。

　　融资成本：2020年前5月房企新增债券类【1】融资成本6.26%，较2019年全年下降0.84个百分点，其中境外债券融资成本达8.44%，较2019年全年增长0.35个百分点，境内债券融资成本4.05%，较2019年全年下降1.27个百分点。整体融资成本的下降一方面主要由于整体的境外发债整体数额较少，境外/境内债券比0.98，同比下降了0.73。单月来看，5月单月融资成本5.36%，环比上升1.69个百分点；其中境外发债成本7.09%，均小于2020年1-3月水平，主要在于本月境外发债较少结构性下降；而境内发债成本环比上升1.19个百分点至4.86%。

　　企业表现：本月融资总量最高的企业为金科股份(000656,股吧)，融资总量120.18亿元，主要为为多笔子公司的银行贷款、信托贷款等进行担保融资，以及发行了一笔17亿元的公司债。此外，华夏幸福(600340,股吧)本月发行数额也较大，发行了多笔定向工具融资以及进行银行、信托贷款等担保，募集约60.89亿元。从企业梯队来看，2020年前5月TOP10房企融资平均额162.8亿元最大，同比下降20.01%。此外，TOP11-30同比降幅最小，同时融资成本降幅最大。

　　04

　　营 销 策 略

　　5月房企热衷发放购房券

　　核心观点

　　5月整体购房折扣力度延续之前的9折左右，但较以往多为单项目或区域活动，本月覆盖范围扩大，由集团整体推出的营销有所增加。除了恒大集团持续全国范围让利折扣，碧桂园、阳光城(000671,股吧)等房企也推出集团层面购房优惠。

　　恰逢五一黄金周、母亲节等节日，房企多推出“造节”营销。另外直播方面势头不减，石榴携手罗永浩、碧桂园同汪涵、大张伟等直播“带货”活动不断。且无论是购房节还是直播，房企热衷发低价抵房款“购房券”，如阳光城“5月购房狂欢节”发放8.8元购买指定房源专享优惠入场券，碧桂园5月5日直播发放5.5元抵55000元购房券等。

　　临近年中，房企将继续在营销端加码，很多房企已经开始预热六月做年中大促等优惠折扣。可以预见直播卖房活动将会持续增加，且借助直播营销的传播度，集团层面整合营销也将会越来越多。

　　05

　　人 事 变 动

　　郭英成退任佳兆业健康主席

　　其女上任佳兆业美好执行董事

　　核心观点

　　5月，房企年报披露接近尾声，房企高层人事动态信息数量较上月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，5月房企人事变动较为平稳，高层变动频率和数量环比都有所下降。

　　5月12日H股上市公司中国海外发展有限公司披露的公告，其全资附属公司中海企业发展集团有限公司的董事、监事、董事长或者总经理发生变动。根据中海企业发展股东委派，张智超接替颜建国出任该公司董事长兼法定代表人；根据公司董事会聘任，张智超接替颜建国担任总经理职务。同时，中海企业发展任命郭光辉为公司董事，张一不再担任董事职务。郭光辉目前是上市公司中国海外发展的执行董事、副总裁。

　　5月22日，新城控股(601155,股吧)集团股份有限公司发布公告表示，新城控股董事会收到公司董事陈德力提交的书面辞职报告。因个人原因，陈德力申请辞去新城控股董事职务。

　　5月14日，上海实业城市开发集团有限公司发布公告称，曾明先生将辞任董事会主席兼执行董事，并将不再担任公司的法定代表兼提名委员会主席，及费佐祥先生将辞任公司执行董事。

　　06

　　战 略 动 态

　　港龙、大唐二次递交招股书

　　核心观点

　　本月企业战略动态主要集中在代建、产业地产、商业地产、养老地产等“地产+”业务，此外还涉及多家房企及物管企业IPO 。“地产+”业务方面：华夏幸福中标招行全球总部大厦的代建业务；金科与凯德签订战略合作协议，在商业地产方向再发力。企业IPO方面：港龙、大唐二次递交招股书，实地首次递交招股书。此外根据最新消息，浙系老牌房企祥生地产也于6月3日向港交所递交招股说明书，向IPO发起冲击；物管IPO方面：荣盛、当代分拆旗下物管公司申请IPO。

　　港龙、大唐二次递交招股书。年初突发的新冠疫情使得房企短期销售受阻，回款压力较大，融资方面持续临着融资难、融资贵等问题，截至2019年，两家房企的净负债率均超过100%，赴港上市，拓宽融资渠道成为当下的当务之急，两家房企分别于5月再次递交了招股书。另外，根据CRIC统计，截至2020年5月底，已有包括大唐地产、实地地产、港龙地产、领地控股、上坤地产、鹏润控股、海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股和金辉控股等房企递交招股书。其中，中万创国际已经四次IPO失败，海伦堡地产、奥山控股、大唐地产已经冲刺两次未果，三巽控股、港龙地产也都经历过一次失败体验，中小房企上市之路困难重重。

　　荣盛、当代分拆旗下物管公司上市。物管方面，即上月金科宣布拟分拆物管上市后，本月荣盛也宣布将在近期分拆所属的荣万家生活服务股份有限公司到香港联交所主板上市。此外，当代于5月29日提交旗下“第一服务”的招股书，物业股上市热潮继续发酵，截至5月，在港交所提交招股书的房企已达7家。

　　本文摘自《2020年5月中国房地产企业简报》

　　排版丨李玥瑶

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