数万杭州人“打新”！ 楼市“套利”者蜂拥而至

　　作者： 罗韬

　　[ 房地产市场缺乏长效机制，政府限价是为了避免市场失控，但又不能让房地产熄火。房价涨跌应该是市场行为，限价是无奈下的政策，但如果只限价把数据弄平稳了，结果就会出现更多的乱象。 ]

　　作为全国楼市典型市场的杭州，摇号买房已经成为杭州人茶余饭后讨论的重要话题。

　　近日，杭州一个楼盘再度成为市场的焦点。位于杭州未来科技城板块的远洋西溪公馆一次性拿到959套预售许可证。从最终报名情况看，有超过5万人参与了这个项目的认筹摇号。这意味着，项目的实际中签情况不足2%，成为目前杭州市场最火爆的楼盘之一。

　　第一财经记者采访获悉，上述楼盘之所以出现如此多的认筹，来源于一手房限价带来的一二手市场价格倒挂，“买到便是赚到”的套利投机者极度活跃。据悉，该楼盘项目均价为2.8万元/平方米，而周边二手房价已经超过3.5万元/平方米，一旦买到上述楼盘理论上每平方米就出现了至少7000元的净收益。

　　常年摇号的城市

　　作为国内房地产市场交易活跃的城市，杭州过去两年的摇号情况比比皆是。

　　两年前，在上海工作的安徽人吴顺芸（化名）把自己的户口落户到了杭州。由于吴顺芸是研究生毕业，按照杭州的政策可以直接落户，而落户之后就可以直接开始买房。

　　“考虑到在上海落户比较困难，我就把户口落在了杭州，主要还是想要买房，进行资产配置的需求。”吴顺芸告诉记者。

　　过去两年，吴顺芸参加了近20次摇号，每次参与摇号的楼盘基本都有“套利空间”，也就是说均存在一二手房价格倒挂现象。他参加了包括和光尘樾、梧桐郡、德信海德公园、华润幸福里等楼盘的摇号，不过均没有摇中。就在不久前，他总算摇中了一个叫源翠府的楼盘。

　　“主要还是投资需求，杭州落户比较方便，我们也想在一些好的城市配置资产。”吴顺芸告诉记者。

　　克而瑞数据显示，2019年，杭州十区共成交新房13万套，环比跌9.85%；同时，杭州市（不含临安）共成交8.06万套二手房，与去年同期的7.24万套相比，上涨11.33%。一二手房价格涨幅差距近20个点。这意味着，若不考虑时间差，购房者用相对便宜的价格买了一手房之后，转手在二手房市场便存在约20个点的收益。

　　近年来，杭州市场一直存在价格倒挂现象，让这座城市成为一个“常年摇号的城市”。此前，包括融创城、阳光城(000671,股吧)未来悦、绿城梧桐郡等楼盘，中签率均不到3%。

　　中原地产数据显示，杭州市区（不含富阳、临安）住宅广义库存可能达到14.8万套。从库存对应销售情况看，杭州整体市场的供应比较合理，因而给了楼市较好的经济支撑。

　　此外，较多的人口导入，也增加了部分的投资需求，由于杭州落户条件宽松，许多外地人都选择在杭州落户，愿意在这个城市进行资产配置。根据统计数据，杭州2019年常住新增人口位居全国第一，同比2018年新增56万人。

　　几万人摇号背后，每个有购房资格的人都在想办法尽量多去争取机会。

　　比如上述远洋西溪公馆这次推出的小户型（100平方米以下）有244套，占25%，以最小户型面积59平方米匡算，最低总价为170万元不到。但这次开售分为两个组团，有两张预售证，因此也有两个报名通道：一张预售证有387套房源，如果是首套首贷购房者，项目指定银行存款验资40万元，二套或者全款购房的就是80万元；另一张预售证有572套房源，验资门槛首套首贷80万元，二套或者全款购房是160万元。

　　第一财经记者了解到，很多客户甚至通过炒房票的形式来进行“套利”。具体而言，很多有房票的客户去摇号，如果中签再把这个资格直接转手给其他人，进而获取差价。

　　市场交易活跃

　　楼市“打新”大潮汹涌，另外一方面，杭州的土地热度持续不减。根据第一财经记者统计，今年以来，杭州土地出让金已经超过1000亿元大关。

　　杭州透明售房网数据显示，2020年一季度，杭州全市共成交60幅土地，总成交面积195.9万平方米，同比下降5.6%;成交金额490.2亿元，较去年同期增长8.1%，疫情并未对一季度的成交量造成太大影响。2020年一季度土地楼面价10895元/平方米，与去年同期的10930元/平方米基本一致。

　　今年4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出让土地43幅，总出让面积136.1万平方米，同比增长29.3%，环比增长90.6%;总成交金额385.3亿元，同比下降0.7%，环比增长195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地块竞拍至自持，“封顶”、“竞自持”等现象又重回市场，整体的溢价率上升至24.4%，创下了自去年7月“双限”政策实施以来的新高。

　　根据中原地产统计数据，2016~2020年，杭州总计土地收入10301亿元，位居全国第一。溢价率29.95%，在排名前十城市中同样位居第一。

　　由于杭州2022年将举行亚运会，加上经济和基建的快速发展，杭州的前景被越来越多人看好，叠加城市较为宽松的人口政策，使得新老杭州人都不想错过分享这场城市发展的“盛宴”。

　　“我也想把自己的户口迁到杭州，进行一下投资，作为长三角的重点城市，杭州有产业有人口，市场还是受到欢迎的。”一位广州的投资者告诉第一财经记者。

　　部分杭州中产加入到投资买房行列。“一些人联合买房，甚至民间的各类低成本资金通过各种渠道间接流入地产，也增加了购买力。”一位地产高管向记者分析。

　　中原地产首席分析师认为，房地产市场缺乏长效机制，政府限价是为了避免市场失控，但又不能让房地产熄火。房价涨跌应该是市场行为，限价是无奈下的政策，但如果只限价把数据弄平稳了，结果就会出现更多的乱象。

　　比如万人摇号，便是一二手价差带来的畸形产物。在这些“买到就是赚到”的房子背后，开发商、摇号者、房屋中介等各类群体，都在里面扮演了不同的推动角色，助推市场情绪进一步加剧。

　　在满足房地产市场平稳发展的路径上，杭州可能还需要想更多的办法，进而来促进这个市场进一步健康稳定。

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