房企债券利率从15.5%跌至2字头：加量不加价凸显开发商融资荷尔蒙高涨！

　　房企发债融资规模井喷，中原地产研究中心统计数据显示，截止2020年5月27日，房企融资中的债券发行井喷，年内已经高达3076亿。而2019年全年，也只有5800亿。在疫情影响下， 4月单月就高达971亿，刷新了最近几年的单月记录，5月继续在高位运行。整体看，年内债券融资同比上涨已经接近25%。

　　从15.5%到2字头

　　5月28日，上交所公告显示，融创已于27日发行33亿元公司债券，票面利率为5.60%。5月27日，旭辉宣布成功发行31.2亿元公司债，利率最低3.8%；金科股份(000656,股吧)公告发行17亿元公司债，品种一票面利率5%，品种二的票面利率为5.6%。

　　债务发行量暴涨的同时，定价利率却持续下调，“加量不加价”。多家债券利率已经在2字头，平均的发债利率在5.1%附近，而去年最高的融资成本一度冲到15.5%，平均融资成本超过7%。

　　5月26日，万科企业股份有限公司发布公告称，其2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）及（品种二）将于2020年5月27日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台双边挂牌交易。

　　公告指出，上述两个品种公司债券债券简称分别为20万科03及20万科04，发行总额分别为10亿元及15亿元，债券期限分别为5年期及7年期，分别于第3年及第5年末附发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率2.56%及3.45%。

　　5月20日消息，恒基兆业地产有限公司拟发行5年期、规模3亿美元的高级无抵押票据。该票据息票率2.375%。关于资金用途，是用于一般公司用途和现有债务再融资。

　　与此同时，冰冻超过50天的海外融资回暖，自3月中旬以来，房企海外发债被按下暂停键，95家典型房企4月无任何境外美元债发行，这是自2017年房企海外发债潮以来，首次出现单月清零。4月底，时代中国控股发布拟发行2亿美元优先票据的公告，自5月6日起息并实现上市买卖，标志着中资美元债的重新启动。 自5月6日至5月25日，已有4家房企成功发行境外美元债，发债总额达到10.94亿美元。并且，整体认购需求强劲，其中碧桂园新发债认购倍数近13倍，正荣地产总认购也超过7倍。

　　华泰证券(601688,股吧)研究报告指出，目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年，融资集中度提升趋势强化，优质房企在发债规模、发债成本及发债期限等方面更占优势。根据此前统计，今年3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于2015-2016年期间的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低。

　　佳兆业集团首席财务官刘富强在线上2019年度业绩发布会表示，公司的融资成本是在不断下降的，去年底已经从12%、13%降到9%左右，今年已经到了6.75%，长债的比例也在增加。

　　高溢价再现江湖

　　“手中有钱，心里不慌”，融到资的开发商拿地的热情暴涨。

　　中原地产数据显示，截至5月29日，全国土地市场持续升温，特别是北京、上海、杭州卖地收入过千亿元。 克而瑞地产研究中心的数据显示，5月11日-5月17日，溢价率超过30%的高溢价地块成交幅数高达36块，环比增加33%。单宗超过20亿元的地块有44宗，溢价成交占比75％，此前溢价成交不足一半。

　　国盛证券分析师黄诗涛的研报表示，房地产开发投资在快速修复。1-4月累计投资金额33103亿元，同比快速修复至-3.3%，4月单月增速达7%。新开工继续复苏，4月单月新开工面积同比-1.31%，即将转正。其中住宅新开工面积同比-2.8%，写字楼较差仅-9%，商业营业用房同比0.2%已经转正。土地投资大放异彩，政府供地质量高，房企拿地意愿强。尽管1-4月房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比尚未转正，为-12%，但降幅1-3月收窄10.6个百分点。且从单月数据看，4月单月土地购置面积1182.4万平方米，同比增长13.81%，达到19年以来以来的新高，增速提升26个百分点；单月土地成交价款为721.5亿元，同比增长82.2%，增幅较1-3月扩大75.5个百分点；土地价格为6102.2元/平方米，同比增长60.1%，表明4月推出宅地的位置与质量有较大提升，结合流动性宽裕的宏观环境，开发商投资拿地热情也较高。

　　东方金诚分析师谢瑞表示，随着国内疫情逐步得到控制，4月份房企推盘力度加大叠加积压购房需求释放下，销售数据继续回升。2020年1～4月，全国商品房累计销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅较1～3月收窄7.0个百分点，销售增速继续回升；商品房销售额31863亿元，同比下降18.6%，降幅收窄6.1个百分点。预计二季度随着疫情影响的进一步消退，房地产市场供给节奏和购房需求将得到有效释放，上半年商品房销售面积增速有望明显修复至-13.8%左右。

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