房企拆分物业公司上市热度不减，这一次是当代置业旗下第一服务

  房企拆分物业公司赴港上市的热潮，自2018年初由雅生活开启以来，已经两年有余，期间大约20家房企拆分物业公司，成功登陆香港资本市场。

  时至今日，这股热潮不仅毫无衰退迹象，反而在资本力量的助推下愈演愈烈。据《国际金融报》记者不完全统计，仅2020年前5个月，就有16家上市房企计划分拆物业平台赴港上市，其中有3家成功挂牌，8家递交了上市申请材料。

  当代置业旗下的第一服务正是其中之一。

  日前，第一服务已向港交所递交招股书，当代置业总裁兼执行董事张鹏出任其董事长、非执行董事职务，海通国际担任独家保荐人。

  短暂的新三板之旅

  公开资料显示，第一服务前身可以追溯至1999年，由当代置业创始人兼董事长张雷创办的“北京当代”。

  如今，第一服务旗下拥有57间附属公司，主要通过第一物业和第一人居控制。截至2019年末，第一服务合约建筑面积的业务版图已涵盖中国19个省市的49个城市，在管建筑面积为1350万平方米。

  值得一提的是，第一物业与第一人居先后于2016年5月、2018年3月在新三板挂牌，却在2019年12月双双宣布摘牌。而摘牌之前，第一物业的市盈率为16.11倍，远低于当前港股物业板块平均逾40倍的市盈率，这或是其新三板上市旅途短暂的原因。

  摘牌之后，张雷经过一系列股权转让动作，成功将第一物业和第一人居装到第一服务这个香港平台当中，并迅速推向资本市场。

  不过，也就在这段短暂的新三板上市的时间内，第一服务实现了其快速扩张的野望。

  根据招股书，2017年末，第一服务在管建筑面积仅为731.8万平方米，2018年这一数据首次突破千万，达到1062.6万平方米。2019年，该公司业务版图扩展至中国19个省市49个城市，在管建筑面积达到1354.3万平方米，三年复合增长率为36%。企业合约建筑面积也由2017年的1140万平方米，增长至2019年的2570万平方米，年复合增长率为50.5%。

  此外，企业净利润由2017年的4180万元增加至2019年的8390万元，复合年增长率41.6%，而2019中国物业服务百强企业同期的平均复合年增长率为26.1%。在相关研究机构公布的“2020中国物业服务百强企业”榜单中，第一服务位列第31名，远超其2015年的第76名。

  母公司依赖症

  与其他处于发展初期阶段的物业公司一样，第一服务也患有严重的“母公司依赖症”。

  以企业营收占比最高的物业管理服务为例，财报显示，截至2019年末，第一服务在管物业项目94个，物业管理服务收入2.73亿元。其中，来自于当代置业的物业项目数量达到63个，占比超过2/3；收入为2.14亿元，占比近80%。

  而在更早的2017年和2018年更加惊人，第一服务物业管理服务收入中，来自当代置业物业项目占比分别为95.2%和85.8%。

  有分析人士向《国际金融报》记者指出，企业拥有强力背景，在发展之初固然可以顺风顺水，但当“靠山”出现意外之时，似乎更加危险。此外，全国房地产开发销售行业集中度越来越高，去化速度也不及以往，恐怕将越来越难以满足物业管理行业的增长需求，这时候，来自第三方开发商的占比数目，显然更能检验物管公司的质量，这也是所有别靠房企的物管公司需要努力改变和提升的，特别是中小物管企业。

  公开资料显示，2019年，当代置业实现合约销售额362亿元，恰巧完成年初制定的360亿元目标，位列房企销售排行榜第69名，同比仅增速12.6%，远远不及其物业公司的扩张速度。

  由此看来，第一服务除了加紧上市步伐之外，需要走的路恐怕还有很长。

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