易居院学习两会精神 准确把握房地产发展定位

  上海易居房地产研究院组织全员认真学习、深刻领会两会精神，对2020 年《政府工作报告》进行了学习讨论，谈感受，论发展。认识到，在全球抗击疫情的特殊历史时期召开了中国两会，政府工作报告文字短，干货多，力度大。对今年社会经济的发展，切中“痛点”，突破“难点”，政策要点实打实。作为房地产行业的研究机构，要把握好中国房地产业的发展方向。

  处理好政府和市场的关系

  学习会上，易居院智库中心总监严跃进代表研究院作了专题研究报告，即《2020年两会政府工作报告学习材料》。研究认为，两会报告在房地产领域涉及几个内容，其核心点在于，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。对比去年年底中央经济工作会议、今年4月中央政治局会议的内容，此次政府工作报告关于房地产的表述，核心在于房住不炒、因城施策。

  研究报告同时认为，除了此次两会关于房地产的表述，实际上两会前密集出台的各类文件也值得关注。比如说4月9日发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确要推动土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场的改革，尤其是提到了“主动有序扩大金融业对外开放”；5月8日《关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》指出，我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，防控工作已从应急状态转为常态化。5月11日发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其核心点在于，着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制。一系列文件体现了新政策思路，需要房地产相关研究人员积极学习领会。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳就此表示，在政策方发展的过程中，有一个话题是贯穿始终的，即处理好政府和市场的关系。这个关系在各个时期是有波折的，也一直处于完善的过程之中。在当前特殊的社会经济背景之下，中央采取了很明确的策略，积极落实“六稳”和“六保”工作。对于中国房地产而言，在经济下行压力大的时候更应该发挥支撑作用，其稳定有助于宏观经济的稳定发展。

  研究政策演变明确政策脉络

  易居研究院副院长杨红旭表示，对比多年来全国两会政府工作报告，可以看出，政策口径呈现了三种模式即宽松、中性和偏紧。比如说2009年和2015年两会政府工作报告，对房地产的口径是偏宽松的，这和当时面临的经济下行压力增大、去库存目标等因素有关。而部分年份的政策是偏中性的，比如说2017年、2019年等。今年政府工作报告总体上是中性略偏空的，至少“房住不炒”被再次提及，进一步说明政策方面是有红线约束的。这也说明，当前全国房地产市场并不是很冷，中央还没想要放松。当然从市场表现和因地制宜的情况看，接下来部分城市也会有局部松动，以进一步支持置换需求等。

  易居研究院综合研究中心总经理崔霁表示，对比历史上的两会政府工作报告，至少有五个方面的内容值得关注，或者说是有变化的。第一个是房地产税此次并没有提及，而此前则提及了“稳妥推进”或“稳步推进”等内容。第二个是“租购并举”并没有被提及，这也说明租赁市场其实正面临着巨大的挑战。第三个是当前强调了城镇老旧小区的改造，之前都是提棚改的内容，而现在更强调从拆到改的转变。第四个是因城施策的提法，这是利好房地产发展的，有助于各地放松调控。第五个是新型城镇化，今年将深入推进新型城镇化，注重质量发展和结构的优化等。

  关注市场机会积极谋求转型

  易居院房地产流通研究所所长崔裴副教授表示，此次疫情的处理过程，从宏观层面和国际对比层面看，说明我国的制度优势正不断显现。而各个产业的发展，应该更好地服务于这样一个制度体系。在当前中央强调保民生、稳增长的大环境下，房地产行业也应该积极行动起来，不断完善发展体系。比如说当前我们对于居家养老的研究相对比较少，或者说比较欠缺，所以后续在住房发展和老龄社会大背景下，应该强化适老性的发展。又比如包括老旧小区改造等，在今年两会中继续被强调，此类领域也可以和养老地产、养老服务做结合，以真正吻合业主或老龄人的需求。要充分重视投资和消费两端的商业模式创新，以促进房企的战略转型。

  易居院新闻资讯主任梁志超表示，今年两会彰显了“民为至上”，政府工作报告未提GDP增长目标，把稳就业和保增长作为重点，这是一种底线思维，也是一种亲民政策。中央对民众关心的推进房地产税立法的表述是“稳妥”，去年是“稳步”，今年继续沿用2018年的“稳妥”提法，是别有深意的，方向不会改变。在当前两会政策的指导下，后续房地产市场和发展将面临几个新的机会。第一、政府工作报告提出的“两新一重”建设，在新基建、新型城镇化以及交通、水利等发展趋势下，包括养老+医养、TOD等成为新的发展空间。第二、作为两会热词的“物业管理”，进入到存量发展和优化的时代，成为两会后续基于此类资产的运作，可以衍生出很多产业。第三、  两会对消费的支持力度进一步提升，在电商直播带货等方式下，房地产营销模式将创新，成为房企可以重点关注的内容。

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