地产总裁王卫锋离任，老板补位，力高集团任重而道远

  “到中小房企去”是近年房企高管跳槽的主流选择，但相比服务老东家的时间，大佬们“降维跳槽”后任职时间普遍不长。

  5月28日晚，力高集团公告称，因需要将更多时间用于个人事务，王卫锋辞任执行董事，自当日起生效。而在公告前，业内已有传闻王卫锋辞去力高地产总裁一职，职务由力高集团总裁黄若青暂代。

  王卫锋加入力高集团仅一年零三个月。2019年3月，王卫锋入职力高集团，任旗下地产集团总裁，主要负责地产集团的日常管理业务。随后，又于4月15日获委任为执行董事，年薪300万元。

  “这不是个案，地产高管空降‘成活率’一般都不高。”赛普咨询副院长王亚辉对时代财经分析称，近几年，无论是房地产调控、中美贸易摩擦，还是新冠肺炎疫情，不可抗力和突发事件层出不穷，使房企发展面临更多的不确定因素，人员变动也会更大。”

  职业生涯最短一站

  离职公告发布前一天深夜，王卫锋发了一条朋友圈：“每个人心中都藏着一个田园梦想。”

  对于少有新闻的力高集团来说，一年多前王卫锋的加入是个“大事件”。这位前万科、卓越职业经理人的加盟，被视为力高集团人才梯队建设的又一成果，也被看做力高集团发力多元业务的风向标。

  履职之初，王卫锋在接受媒体采访时谈到加入力高的原因：“我看到了力高作为一家香港上市公司，有很强的发展愿景，发展目标有挑战性。这和我的工作履历、个人经验和事业方向吻合。我希望整个团队和企业一起成长，我经历的每家企业都很优秀，也各有所长，我不太轻易换平台。”

  他确实不是一个轻易换平台的人。在万科，他一待就是15年。“在万科，我把房地产开发的岗位几乎都干了一遍，一开始做工程师，之后管过品质、采购、工程、项目、城市公司、总部职能部门，我的职业化是在万科完成的，它教会了我怎么做一个职业经理人。”

  2012年，王卫锋加入卓越置业，任职集团高级副总裁，分管集团运营、设计、成本、工程、深圳区域商办等业务，2016年出任集团执行总裁。丰富、全面的地产工作经历也是力高集团所看重的。

  力高集团创建于1992年，总部位于深圳，2014年1月在香港联交所主板上市，掌门人是福建泉州人黄若青。近而立之年的力高集团体量并不大，2019年合约销售额仅274.12亿。尽管如此，其产业链已在地产开发主业外延伸至康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业。

  从500亿规模的卓越到200亿体量的力高集团，双方对彼此不是没有期待，但力高最终还是成为王卫锋职业生涯停留最短的一站。不过，放眼整个行业，他并不是孤例。近两年，地产高管变动频繁，离职潮不断涌现。据时代财经不完全统计，2019年全年，知名房企高管变动达150人次。今年第一季度，近80名房企高管离职（包括辞职、卸任、退休等）。

  “降维跳槽”职业经理人成为这一波离职潮中的主要力量。王亚辉认为，房地产行业目前处于激烈发展、变化的阶段，房企和职业经理人都遇到更多的不可控因素。房企对高管的要求也从以前的资金、政府关系等资源单一型向复合能力转变，这导致高管高频流动。

  “空降高管一般承担的任务难度更高，但团队不一定对他熟悉或信服，再加上企业文化、做事方式等多重因素，导致企业与空降高管不是那么‘兼容’，加大了工作难度，工作任务也较难完成，难以达到老板的期望值。同时，这也是企业、高管‘蜜月期’后双向选择的结果。”王亚辉续称。

  力高任重道远

  王卫锋在力高集团的一年，发声并不多，在少有的几次媒体采访中，其发言也较为低调和保守。但对于力高集团，他曾说出一些“小目标”——对标企业要变成TOP30到50房企、未来3年要保持30%左右的复合增长率等。

  他认为，未来房企的增长空间很难再寄托于增量市场，更多体现为头部企业市场集中度的提升，或者百强企业份额进一步提升。在这种趋势下，企业竞争力非常重要。未来几年，房企相对竞争优势和经营质量的高低，最终决定了企业的增长速度。

  王卫锋强调，未来力高的增长是经营能力驱动，而不是投资驱动，但在其任内，力高在土地市场颇为活跃。2019年，力高先后在石家庄、佛山、南昌、泉州、泰州、惠州等城市新获取30幅土地。截至2019年底，力高地产总土地储备约为1460万平方米，覆盖城市数量从2018年的15个增加至25个，物业项目也从56个增加至2019年底的89个。今年以来，力高先后在宁波、西安等城夺地，还参与开发菲律宾TOD项目。

  这或是小型房企在规模赛道上的无奈之举。在香港上市后，力高在2014年至2018年四年间，合约销售从31.946亿元升至220亿元，复合增长率约62%。但到了2019年，业绩增幅降至24.7%，年内合约销售额仅为274亿元，在克而瑞销售排行榜上居第83位。

  如果按照“未来3年保持30%复合增长率”的目标发展，2020年—2022年，力高的销售额要分别达到356亿元、463亿元、602亿元。在如今的行业形势下，压力不小。

  力高未来的发展，还伴随着债务高企的压力。2019年全年，力高先后发行四笔短期票据，年利率分别为13.5%、11.0%、9.875%和11.5%，到期日分别为2020年1月21日、8月29日、2021年5月2日、2020年6月10日和2020年12月8日。

  同时，其融资成本也随之攀升。2019年年报显示，其平均借款成本利率由上一年同期的7.13厘升至9.33厘。申万宏源在去年7月的一份报告显示，数家房企货币资金对短期有息负债覆盖率低于1，力高地产即为其一。

  标普也在近日发文称，由于力高地产将40%-45%的销售收入用于购置土地，预计规模扩张将导致其的债务持续较快增长。“我们认为2020年和2021年力高地产的财务杠杆按债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）比率计将处在6.0-6.5倍的较高水平，接近2019年的6.3倍，但较2018年的5.0倍有大幅度增加。因此，我们对该公司的财务风险的评估由‘很高’至‘极高’。”

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