房地产市场的未来：从脉冲到持续稳定的关键因素

今日热点：房贷利率背后的复杂博弈。本文探讨了房地产市场近期趋缓态势的原因，分析了政策力度、房贷利率调整及预期管理对市场的影响。文章指出，尽管政策表态鲜明，但经济基本面是维系市场稳定的关键。同时，我国预售制对银行不良率的影响也被提及，强调了微观预期改变的重要性。最终，文章强调了逆周期调节下的财政货币政策对房地产市场持续稳定的必要性。

在经历了约一个季度的市场脉冲后，近期房地产市场似乎再次呈现趋缓的态势。与过去两年的政策效果相比，本轮地产成交反弹的持续时间更长，幅度也更显著。然而，为何在脉冲之后市场又开始回落？实现房地产市场企稳的核心力量究竟是什么？

【政策力度与预期管理的作用】

无论是针对不同城市的施策力度，还是房贷利率的下调幅度，本轮政策并未超越过往。排除这些因素后，此次“促进房地产市场止跌回稳”等政策表态显得更加鲜明，预期管理可能在其中发挥了重要作用。过去几轮政策放松后，地产成交短期内均呈现出相对于经济基本面的超调，但最终都难以摆脱经济增速中枢的约束。今年以来地产成交的走弱，或许也反映出其向基本面的回归。

【银行反映地产风险的复杂性】

在美国和日本等地，房地产市场的调整往往伴随着银行不良率的显著抬升，而我国的不良率至今却稳中有降。这可能与我国独特的预售制有关。目前，来自金融体系的有息债务、向老百姓的预收房款以及对上下游企业的应付账款等，构成房企负债约1：1：1的比例。房企的风险未必直接反映在银行，这在客观上影响了地产风险的识别难度和政策的应对速度。

展望未来，房地产市场的“止跌回稳”是一个涉及销量、价格、购地、投资等全链条改变的过程，首先应是微观预期的改变。这固然离不开预期管理，但若不满足脉冲效果，则取决于加大逆周期调节下财政货币政策的真实兑现和持续发力。这也未必一蹴而就。

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