中国人民大学秦虹：2025年房地产关键词“降幅收窄、结构性企稳”

【大河财立方 记者 程帅星 文图】12月7日，大河财立方记者参加北京大学国家发展研究院举办“中国经济年度回溯与展望”主题报告会，中国人民大学国家发展与战略院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹在报告会上提出了她所认为的房地产市场关键词。2024年关键词是——“深度调整、积极救市”；2025年关键词是——“降幅收窄、结构性企稳”。

秦虹在会上以《近期房地产市场政策述评与市场止跌企稳的挑战》为题作了报告。她说，中央要求房地产市场“止跌回稳”，今年9月24日以来，各部委同时出台政策，力度较大。其中，全面降低购房成本，比如降低贷款利率和首付、出台系列减税政策等，是刺激观望者入市最有效的途径之一。

秦虹认为，相比收储商品房，本轮出台的“专项债收购存量土地”的政策意义重大。此举突破了2019年以来专项债不准用于房地产的规定，具有四重意义和作用：一是直接减少了在途的供应，有利于进一步稳定预期；二是房企短期就能够回笼资金，立竿见影缓解房企流动性之急；三是通过回收和置转优质土地，开发企业增加了市场货值；四是增加了收储资金，有利于地方资金周转和重新优化土地配置。

但如何做到“应收尽收”，需要解决好几个问题：一是地方政府对存量土地盘活和退换积极性不够，不愿新增债务；二是多数地方政府不愿意接受跨区跨市换地，且收购民企土地存在风险；三是关于原地块的回收价格，企业和政府如何达成一致；四是土地类型的调规限制多，需要地方政府担责；四是部分退换地、调规项目涉及重新分割红线、分宗退地，且需要征求已售部分产权人的意见，对于重新划分红线和分宗地块有难度等。

秦虹说，在本轮系列政策中，“城中村改造支持范围由最初35个超大特大城市扩大到300个地级及以上城市，城市危旧房纳入其中”一条是真正的增量政策。其中提到，将城中村改造纳入地方政府专项债券支持范围，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。去年，城中村改造主要有三种方式：整治提升、拆除重建、拆整结合，今年则明确提出“积极推进城中村货币安置”。

此项政策的创新点体现在净地出让、房票补偿和专项债支持三个方面。

秦虹认为，当前房地产市场仍面临巨大挑战，比如，二手房“以价换量”对新房市场形成压力，去库存周期达到了历史高点，房企债务压力仍然很大。

本轮房地产调控政策出台后，市场出现了一些积极变化。根据有关统计数据，10月，核心城市房价初现“止跌”迹象，居民对未来房价预期出现明显改善，单月多数房企销售额环比大幅增长。从成交量来看，新房销售出现“阶段性回稳”，高能级城市反弹力度更大。11月，30个重点城市新房成交面积环比增长12.4%，同比增长21%；二手房价中，深圳、成都、乌鲁木齐、东营四城环比转涨，打破了百城连续7个月全跌的局面，重点房企销售边际有所转弱。“预计12月1日开始实施的降低契税政策将持续对大城市楼市产生积极影响。”秦虹表示。

“对于未来的房地产市场，有两点是可以确定的，一是降幅收窄，二是部分城市核心地段将止跌企稳。”秦虹说。

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