住房交易税收新政出炉，有何影响？专家解读来了

【大河财立方 记者 朱娟】住房交易税收新政正式出炉！

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低土地增值税预征率下限。

多位受访专家对大河财立方记者表示，本次政策对于买房、卖房和开发房子均将产生实质性利好。有助于降低购房者置业成本，缓解房企资金压力，从而进一步稳定市场预期，提振购房者置业信心。

契税降低，买房成本将下降

具体来看，契税方面，《公告》明确，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策变化之一是，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90平方米~140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万元的购房，一线城市契税从3万减少到1万，减少了2/3；而其他城市契税从1.5%下调到1%，减少了1/3。

“政策变化之二是，对于140平方米以上的首套购房类型，其契税税率调整为1.5%。对于一线城市来说，过去契税为3%，而现在降低为1.5%，减少了1/2，而其他城市没有变化。”严跃进说。

“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求。同时，这项政策对于一线城市税收优惠力度更大。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。

降低土地增值税预征率下限，有助于缓解房企资金压力

土地增值税方面，《公告》明确，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

根据税务总局于2010年发文明确的各地区预征率下限，其中，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

“近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。”陈文静说，本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在当前开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。

“一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征能提高房企拿地积极性；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高。”李宇嘉说，取消预征，并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，这也是此次政策的一个出发点。

优化增值税政策，非普宅交易成本大幅降低

此次政策还明确了备受购房者关注的“取消普通住宅和非普通住宅标准”系列税费问题。

《公告》提出，取消与普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

通常而言，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，容积率在1.0以上，面积适中、价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等。

“取消普通住宅和非普通住宅标准，是今年一线城市购房政策调整中较大的一个变化。这一政策调整后，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的导向。”严跃进说。

他以某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅）举例，按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%，对于1000万元的住房，其增值税或达到10万~25万元的金额。但按现在的政策，这笔费用可以不用交了，减税的效果非常好。

严跃进表示，直接影响的还有房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。从这个角度来看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。

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