楼市新动向：LPR三度下调，部分房源月供直逼房租？

文 | 新浪财经 徐苑蕾

年内LPR的第三次下调，直接影响到新增按揭贷款的水平，使其进一步逼近甚至看齐公积金贷款利率。一位佛山房企销售人士称，佛山个别银行的首套房贷利率低至2.7%，200万左右的房子按15%首付贷款30年计算，即便是全商贷月供也仅约7000元，“比房租多一点而已。”

此外，在商业银行加快推进存量房贷利率批量调整工作的当下，LPR的下调也会对存量房贷利率产生实质影响。据了解，本次存量房贷利率的调整将会分步完成，如业主的存量贷款的重定价日为明年1月1日，且年内5年期LPR仍稳定在3.6%，那么明年该业主的存量贷款利率则会降至3.3%。

不过也有银行人士坦言，“LPR虽然下降了，但是存款利率也在下降，部分客户可能还是希望替换资金，提前还款的情况是否会减少还有待观察。”

200万房子7000月供，媲美房租？

近日，央行下调1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR），其中5年期以上LPR下调至3.6%，上月为3.85%，下降幅度达到25个基点，这也是今年以来5年期LPR的第三次下降。本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新历史新低。

9月底多个城市松绑限购限贷等政策，10月楼市全面大涨由“银十”变为“金十”。对于此次LPR的下降，业内普遍观点认为，降息将降低购房者上车门槛，进一步激活住房消费需求，极大提振经济和楼市的信心及预期。

一位佛山房企销售人士表示，“对于近期有购房需求或者一直在观望的客户来说，肯定是重大利好。LPR降了之后，佛山有银行的首套房贷利率已经可以低至2.7%，像刚需客户，买个200万左右两房的房子，按15%首付比例贷款30年计算，即便是全商贷，月供也是7000元左右，可能仅比房租多一点而已。”

另一位广州房企销售人士则称，“这一次调整的核心基调还是止跌回稳，很多客户都觉得不会再跌了，我们项目每天都有一线成交。加上9月底新政的利好，整个城市公司10月来访环比增加200%左右，成交量也翻倍了。”

事实上，今年LPR首次大幅度下降25个基点后，楼市需求就出现了明显反弹，部分城市一季度迎来“小阳春”行情。

克而瑞统计数据显示，2月20日LPR调整后，次月多地新房和二手房市场成交量环比均有上升。3月，房企供货节奏加快，30个重点城市新增供应1107万平方米，环比增长207%，对应整体成交1085万平方米，环比上升110%。此外，24个重点城市二手房成交面积为1350万平方米，环比增长124%，同比跌幅有所收窄。

存量房贷“减负”，利率剪刀差缩小

当下商业银行正在加快推进存量房贷利率批量调整工作。日前，存量房贷利率调整细则发布，除北京、上海、深圳等地区，全国存量房贷利率将统一调整至LPR-30BP（加点幅度高于-30BP的不在调整范围），且多家银行明确将于10月31日前批量调整存量房贷利率。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，此前降息对贷款的积极性提振不足，主要原因在于居民预期利率还会下降。而现在已经明确存量房贷利率调整规则，因此这将极大地提振贷款申请的积极性。只要居民愿意贷款，就会对楼市起有较大的稳定作用。

“最近有比较多客户有疑问打电话过来咨询利率的问题。”一位国有银行人士表示，“目前如果客户配合度高，包括二手房中介三方协议都比较顺畅的话，客户递交申请资料后差不多一个星期就可以通过审批顺利放款。”

除了影响新增按揭贷款利率，本次LPR下降还会对存量房贷利率产生实质影响，后续存量房贷利率也会进一步优化，购房者再次迎来房贷“减负”。

一位银行客户经理告诉新浪财经，本次存量房贷利率的调整将会分步完成，即10月底前按照客户原有的定价基准完成批量调整，等到下一个贷款重定价日（一般为次年1月1日或贷款发放日）再按照最新LPR-30BP调整，即如果重定价日LPR仍为3.6%，存量贷款利率则会降至3.3%。

业内对于调整存量房贷利率的呼声甚高。此前，经济学家、原国家房改课题组长、中房集团原董事长孟晓苏曾在谈及存量房贷利率下调时就称，“这是我多年呼吁的，对居民是好事。”此外，经济学者任泽平也曾提到，降低存量房贷利率有助于减少提前还贷现象，并对拉动消费增长起到显著作用。

调整后，存量房贷利率与新增按揭贷款利率的剪刀差将会缩小。不过前述国有银行人士也坦言，提前还款的情况是否会因此减少还有待观察。“LPR虽然下降了，但是存款利率也在下降，有部分客户可能还是希望留足生活的资金，其他资金能替换就替换。”

新政支撑房价，年内LPR报价趋稳

今年以来，5年期以上LPR累计已经下降了60个基点。随着年内LPR第三次下调，再加上房贷加点不断调整，各地房贷利率已进入了历史宽松阶段，个别城市房贷利率进入“2字头”时代。

值得注意的是，本次LPR下降后，新增房贷利率水平将更加接近公积金水平，在个别城市甚至低于公积金水平。

以深圳为例，此前深圳首套住房房贷利率为3.4%（LPR-45BP），二套为3.8%（LPR-5BP），本轮降息后，首套调整为3.15%，二套为3.55%，而深圳公积金贷款首套利率为2.85%，二套利率为3.325%，降息后深圳商贷首套利率已经低于公积金二套利率，与公积金首套利率也更接近。

利率下降后，房价也有望止跌企稳。分析观点认为，LPR新政落地后，业主还贷压力减小，卖房迫切性减弱，议价空间缩小，将会对房价产生一定的支撑作用，购房者对未来市场及房价信心有望增强，楼市发展也会更加明朗和稳定。

展望未来，年内LPR报价或将保持稳定。东方金诚报告指出，一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小。这意味着LPR报价的定价基础会保持稳定。另一方面，当前银行净息差处在历史低位，这会制约报价行压缩LPR报价加点的动力。

“四季度的重点是在10月LPR报价下调后，引导企业和居民贷款利率、特别是新发放居民房贷利率较大幅度下行。展望未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，明年LPR报价或还有一定下调空间。”东方金诚报告称。

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