经济战“疫”③ | 楼市“疫”变后难复苏?

来源：凤凰网房产

2020，“难”字开头。

新冠患者全球确诊超过70万例，多个国家开始“封国”，内需冲击，外贸承压，疫情席卷全球，经济下行的风险不断加剧。一手控疫情，一手稳经济，成为当下中国市场的真实写照。

继2月3日逆回购下调10个基点后，3月30日央行加大逆周期调节力度，逆回购利率再降20基点。此次货币政策的加码，对楼市会有怎样的影响？疫情下的楼市，未来发展走向如何？

入冬

在疫情冲击之下，作为实体经济的房地产遭遇了数年不遇的最冷寒冬。

3月18日，郁亮在万科召开的线上业绩推介会表示，这段时间对各个领域、每个企业都是一次大考，大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。“活下去”成为当下房企真实的生存现状。

国家统计局数据显示，2月份，全国百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下近几年单月新低。全国70个大中城市中，有19个城市无新房成交。

疫情防控仍处艰难期，全球市场剧烈震荡。为缓解冲击，政府陆续出台刺激措施，以期能提振逐渐陷入停滞的经济。然而，房地产不在这一轮稳经济的政策优先级上。

原因在于刺激楼市的后果，自然会引发房价上涨，杠杆攀升的金融风险，纾困而不刺激，是危机之下的共识，是不为短期利益所动的坚守，更是中国面向未来的长期选择。

3月4日，央行会同财政部、银保监会联合召开电话会指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 房住不炒，是疫情爆发以来，央行等部门第三次就此明确表态。

3月16日，国家统计局2月的70城价格变化出炉。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，二手住宅销售价格环比持平。

从房价数据来看，国家稳楼市成效显著。此外，从近日以来多地上演的政策“一日游”也可见端倪。

2月21日，驻马店发布首付比例下调的政策，随即约谈撤回。

3月3日，广州提出了解禁商服类项目，次日撤回。

3月10日，湖州银行传出要下调首付比例，随即否认。

3月12日，宝鸡宣布要争取降低首付比例，半天撤回。

3月24日，浙江海宁要放开住房限购一个月，当晚消息被删除。

接二连三的政策被撤回，国家稳楼市政策格局越来越清晰。

企稳

与货币政策的加码，为销售的企稳注入了动力。

从财政到货币，国家政策轮番出台，力挽经济复苏。3月16日，央行年内第二次降准落地，释放长期资金5500亿元；3月30日，央行开展了500亿元逆回购操作，下调20个基准点。

“LPR改革改善了货币市场利率向贷款市场利率的传导，货币市场的利率可以影响银行对中期借贷便利（MLF）的报价，又可以通过MLF利率进一步传导至LPR利率，从而引导贷款利率的变动。”马骏表示，利率调降可有效传导至实体经济，体现为企业融资成本下降。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，考虑到当前稳定房地产市场运行，特别是稳定房地产投资的需求在上升，预计4月份主要针对居民房贷的5年期LPR报价也将下调10个基点。

伴随着利率的下调，房地产行业也将开始慢慢恢复常态。

从房贷基准利率5年期LRP下调开始，全国房贷利率水平基本下调。公开数据显示，2020年3月，30个城市首套房贷款利率环比有所下调，仅有4个城市首套房贷款利率水平有所上涨。

中原地产首席分析师张大伟表示，降准是为了降低企业融资成本。从历史看，只要降准，对房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。降准后经济活力会在一定程度上升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，有望有止跌表现。

补仓

利率放松后，再加上一二月份的市场压抑，3月份开始，线下销售恢复逐渐正常。土地市场政策也迎来了新一轮的宽松。

3月12日，《关于授权和委托用地审批权的决定》出台， 北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8个试点省市为期一年自行批准永久基本农田转为建设用地，同时下放给其他省市农用地转建设用地的权限。

土地市场从冰封到解冻再到现在的激烈角逐似乎就在一瞬间。领头房企领衔，开启了土地市场的“厮杀”，疫情之下，高价、溢价地块频频出现，也映射房企试图在非常时期寻找“弯道超车”的机会。

中指院统计数据显示，今年1--2月TOP3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%，TOP50房企同比增长28%。TOP10房企1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，龙头房企获取土地资源优势不减。2月单月，TOP50房企拿地总额1731亿元，环比增长14.7%。

进入3月，房企激烈厮杀的态势在延续。

从上海徐汇区的总价地王310.5亿元被拍下，到绿城中国在北京、大连、成都等10余个城市耗资268亿元扩储，华润置地单月在北京3次拿地并夺得徐州东区新地王，到3月10日64576元/平方米广州拍出史上最高单价地块，再到洛阳土拍历经近4个小时242轮竞拍，溢价率高达165%，房企都在扩张土地。

在地产分析师薛建雄看来，疫情只是几个月短期影响，中长期楼市基本面未变，有资金实力的房企还会积极扩张。市场需求也只不过是短暂隐藏了，只要态势逐渐稳定，被积压的意愿都会回来。

随着市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，不少企业也调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。同时，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，行业集中进一步加速。

“目前资金还是以避险为主，因而大型房企获得了较多融资，而一些高杠杆周转，抗风险能力弱的小房企则举步维艰。不过我们认为政策放松力度会根据市场反馈调节，如果真的有风险事件发生，政策上预计也会有所反映。即便政策不会大幅松动，大部分发债房企可以通过减少拿地、放缓施工进度减少经营现金流流出，缓解资金链压力。

房企的盈利水平也在持续分化，房企强者恒强的局面继续。

复苏

根据目前的经济环境及受疫情影响程度，依靠出口、消费难以拉动中国经济。从2003年非典时期经验来看，房地产作为中国经济的支柱，将为下半年刺激经济的有效引擎。

3月24日，易居房地产研究院发布最新全国百城住宅库存报告。截至今年2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。随着各地住宅市场成交逐步回暖，未来楼市整体库存压力有望得到缓解。

随着各地新房销售业务的陆续复工，置业需求将逐步完成补位。天风证券分析师陈天诚预测，3月以来楼市行情初露企稳迹象，随着各地新房销售业务回温，一手房和二手房购房需求将转为新增销售，销售有望逐渐恢复，预计二季度销售将率先迎来全面恢复。

3月上旬，售楼处开放比例已提升至67%。影响商品房销量的主要因素是供给而非需求，在售楼处开放后，成交量复苏明显。

Wind数据显示，3月1日至15日，16个重点一二线城市成交面积较前15日（2月15日至29日）增长63%。随着二季度气候逐步转暖和复工有序推进，行业销售数据或出现回升。

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