广州首套房贷利率降至2字头

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    各家银行设置了对应条件和门槛，暂不支持“商转公”

   广州首套房贷利率确实“卷”起来了！日前，记者从多个渠道获悉，包括华润银行、汇丰银行、渣打银行和广州银行的首套房贷利率进入“2”字头，其中华润银行首套房贷利率可低至2.89%。不过对于备受关注的“商转公”政策以降低存量房贷利率，记者了解到，目前广州暂不支持，多家广州市内银行也表示近期未收到通知。

    首套主流房贷利率仍为3.1%

   近期，包括华润银行、汇丰银行、渣打银行和广州银行在内的几家银行的首套房贷利率都已跌破3%，正式进入“2”字头。与以往外资银行率先降低利率揽客不同的是，包括华润银行在内的几家本土银行也加入竞争行列。

   不过值得留意的是，虽然首套房下探至“2”字头，但各家银行也都设置了对应的条件和门槛，即以客户的资质为准。比如华润银行首套利率政策，针对贷款金额在100万元以上的人群，或者是事业单位、公务员、公办校教师以及公立医院医生，利率仅为2.89%。

   不过记者了解到，从广州地区主流房贷利率来看，国有六大行及民生银行、中信银行、广发银行等股份行，首套房贷利率仍为“LPR（贷款市场报价利率）-75BP”，即3.1%。

   “房贷利率或仍有继续下降的趋势和空间。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前房贷利率进入“2时代”主要发生在部分城市和外资银行，此举降低了购房成本和门槛，增强了贷款的可获取性和偿还能力，同时也促使住房贷款向普惠性质发展，进一步刺激了居民的借贷意愿。

   一线城市中仅深圳开展“商转公”

   存量房贷利率较高，近期降低存量房贷利率的呼声较大，其中“商转公”的呼声也较高。所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。

   以广州为例，目前首套房贷主流执行利率为LPR（贷款市场报价利率）-75BP ，即3.1%，广州公积金贷款利率为首套房五年期以上的贷款利率2.85%，以100万元分20年等额本息计算，商业贷款每月还款需5596.17元，公积金每月还款约为5471.19元，每月就可以减少利息约125元。

   事实上，梳理公开报道发现，包括福建厦门、山东青岛、湖北武汉等多地地方公积金中心发布相关政策宣讲，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换成公积金贷款。

   不过，记者了解到，目前北京、上海、广州均未开办“商转公”业务，一线城市中仅有深圳开展。

    多家银行表示提前还款渠道顺畅

   多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。而对于无法进行“商转公”的居民来讲，也有不少人选择了提前还款。

   人民银行数据显示，今年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，较去年同期少增2800亿元。其中，居民中长期贷款新增3202亿元，较去年同期少增1428亿元。据相关媒体报道，东方财富Choice数据显示，上半年42家上市公司的个人住房贷款余额达34.076万亿元，较去年同比减少1.97%。

   不过，日前记者了解到近期广州地区提前还贷的客户数量较为稳定，并未明显增加。当前广州多家银行还款渠道顺畅，个人住房贷款提前还款渠道有手机银行、线下网点、邮寄资料等多种方式，以满足客户的多样化服务需求。有银行表示所有提前还款要素均按监管部门要求设置。

     商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

    近期，国内多地多家银行宣布下调个人住房商业贷款利率。在江苏苏州、广东佛山，部分银行推出的首套房贷利率降至3.05%；在云南玉溪，首套及二套房贷利率进入“2时代”，降至2.95%。

   房贷利率下调对购房者是一大利好。而当商业贷款利率持续下调并接近公积金贷款利率时，购房者也面临新的选择。公积金贷款是否还具有吸引力？如何继续发挥住房公积金的保障优势？

    多重因素推动近期房贷利率下行

   进入6月以来，国内多地多家银行纷纷调整房贷利率下限。7月，中国人民银行将1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）均下调10个基点，分别达到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地房贷利率随之调整，在广东广州和佛山、江苏南京和苏州以及云南玉溪等地，部分银行推出“2”开头的个人住房商业贷款利率，刷新近期房贷利率下限。

   银行为何纷纷下调房贷利率？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，近期房贷利率下行受多重因素推动。“一方面有银行间对房贷份额的‘争抢’，通过降利率的手段吸引购房者贷款。另一方面，近期部分银行存款利率有所下调，跟按揭贷款利率呈倒挂趋势，这推动了银行继续下调房贷利率。此外，今年以来LPR经历了两次下调，也拉动了银行房贷利率随之调整。”李宇嘉说。

   “房贷利率通常随LPR变动而变动，最近房贷利率再下调是市场利率下调而造成的。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池说，房贷政策是房地产调控手段之一，在楼市相对低迷的情况下，下调房贷利率有利于减轻购房者负担，促进刚需和改善性住房需求入市，对于稳定楼市有一定积极作用。

   公积金贷款低利率优势不再明显

    今年5月，中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。近期，各地又纷纷下调商贷利率，在部分房贷利率进入“2时代”的地区，商贷利率和公积金贷款利率利差越来越小。

   从目前走势看，商贷利率逼近公积金贷款利率，或许会在一定程度上削弱公积金贷款的低利率优势。那么，公积金贷款该如何更好地发挥其保障作用？

  “商贷利率的下调空间主要由LPR变动情况来确定，未来商贷利率还有下降可能，客观地说，会在一定程度上导致公积金贷款的吸引力降低。”赵秀池认为，下一步可以考虑随之调整公积金贷款利率，或进一步放宽公积金提取和使用门槛，为购房者创造便利。

   李宇嘉认为，在公积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力的手段之一。“推出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势就应随市而动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积金业务管理模式，提高公积金贷款效率并保障公积金管理机构合理的利润水平，未来还要积极扩大公积金缴存范围，让更多购房者、租房者都能从中获益。”李宇嘉说。

   从长期看商贷或许“没那么省心”

   业内人士指出，在当前低利率环境下，纯商贷或选择更大比例的商业贷款对于购房者而言更划算。但从长期看，房贷期限通常长达20至30年，未来的利率走势较难评估，如果房贷利率走向上升通道，商业贷款利率可能浮动走高，调整频次也较高，购房者或许“没那么省心”。在此情况下，更加稳定、调整较慢、利率长期较低的住房公积金更能凸显其优势。

   “公积金贷款和商业贷款二者是互为补充的，目的都是帮助购房人顺利购房。住房公积金不仅利率低、贷款期限长，其贷款成数即贷款额度占房屋总价的比例通常较高，一直以来都较受购房者欢迎。因此，即便短期内二者受利率浮动影响，购房者可能会做出不同以往的贷款决策，但两种贷款模式的定位和各自优势依然明显。”赵秀池建议，相关部门可考虑将公积金贷款成数与住房性质挂钩，尤其对政策性住房给予照顾，降低政策性住房贷款的首付比例并提高贷款额度，以此进一步发挥住房公积金的保障作用。（来源：新快报2024年9月5日

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