社科院报告出炉，透露一个不好的信号，租售比失衡，官方警示风险

从现在来看，人们对租赁市场的认识还远远不够，对于买房的观念依然深入人心，很难改变。这也导致房价越涨越高，房租即使上涨，也跟不上房价上涨速度，相对来说房租是下降的。

原因很简单，人们对于买房的情结是根深蒂固的，越难欲望越大，直到倾尽家庭几代人的六个钱包，房价涨上去了，购房者还要为自己的冲动买单。

在这种观念影响下，房子会越来越看起来更加紧俏，百姓买房的欲望就会愈加强烈，恶性循环使得买房越来越难。当所有人都挤在了买房的独木桥上时就注定不正常，而且也不可能持久下去。因为人们买房，实业不济，因为人们只想买房，租赁市场也是鱼龙混杂，难有实质性进展。

说实话，也满足不了那么大的住房需求。所以，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，稳定大局引导下，房价注定不会大涨大跌，大城市的房价依然不是普通百姓都能触及的。

所以，才有了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因为有些人不可能完全靠市场去解决住房问题，但是他们的住房尊严需要有保障。一路下来，可以看到这种局面在改变，各地在加大保障住房的建设力度。

然而，4月份的数据再次让我感到不安，一种不好的信号再次显现。

27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，按照一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡泡风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。

当然租金下跌有客观因素，但是这种趋势却不是太好。

我先说一个问题，是不是大家觉得房价很高？是不是房租也很贵？但是实际上，房东还觉得不划算呢！房租贵吧？真贵啊！可是你这么想，房东却不这么想。我们都抱怨房租太贵，可人家房东不这么觉得，也很委屈。我引用下以前的一组数据，全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

这是说你的收入面对房租上涨有点囊中羞涩，可是当你的收入跟房价一比，就更是不值一提了。可是房东似乎总是说，你看房价一直在涨，房租能不涨嘛！这话有道理吗？似乎是合理的。但实际上却不合理。

自己房子的这种房东还好点，二房东拿房源本来就贵，也是因为房价高，那么必然觉得自己不赚钱。潘石屹表示，现在的房价已经非常畸形了，一个最重要表现就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回报率，是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是6%或7%。而现在，以北京为例，住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。

我们都还记得一个报道说，有些城市买了房子后出租出去需要100年才能回本。厦门的租金回报率在所有城市里垫底，比一线城市更低。如果要靠收房租回本，参照1%的租金回报率这一静态数据，在厦门投资房产回本需要100年！

按照房东的逻辑那就是，涨房租啊！因为房价一直在涨。可是这根本就不对。租金真的低吗？其实并不低，那是因为房东们看着畸高的房价觉得房租太低。更深层次原因在于，只是相对于增长过快的房价，处于小基数的房租肯定就有些不显眼了。所以看不见房租上扬也是可以理解的。但事实上，房租水平也是一直在不断上升的。

我觉得潘石屹提的一个建议跟我说的有点类似，他说，如何才能从根本上解决这个问题？ 无非就两个办法，让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些，分子是租金。二是让分母往下降一些，分母是房价。另一条路就是拖下去，压力积聚到一定程度，自己出问题。

显然，一般我们不允许第二种情况发生，所以，摆在我们面前的问题是，要想让房地产市场回归理性，是让过高的房价降下来还是让过低的房租提上去呢？或者是让房价降下来让房租稳定住呢？

否则，这么下去，肯定是不行的。如果房价跟房租的差距太大，人们还会不愿意去把房子租出去，那么租赁事业发展就必然会大受影响。

5月26日，银保监会有关部门负责人表示，坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡泡化。当前房地产过度金融化，全社会新增土地资源有一半投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，也助长了房地产投机行为。

如果，再加快一点保障住房的建设力度，加大引导力度，人们一定会慢慢改变只依赖买房一条路的思维，会逐渐过渡到住房思维。到那时，房地产的系列风险问题才会化解。

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