北京楼市新政效果初现，老破小热销引发关注

前几天，北京有关部门通知要开个大V座谈会，我正好在武汉出差，回不去就婉拒了。朋友反馈说座谈会主题是客观发声，为大家提供优质内容和服务，不要片面解读政策、博眼球、传播不实信息。确实，今年北京市场上出现了很多新自媒体，经常夸大其词，弄得大家焦虑不安。为了避免错误舆论引导，这次座谈会也算是提前敲打敲打。

现在很多城市也开始管理预期了。比如深圳、杭州最近都下架了“历史成交记录”和挂牌量记录，目的是模糊信息差，让人们不再考虑“买涨不买跌”的问题。高度信息化的楼市突然变得信息不透明了，可能有人会买亏或者上当，但也没办法，只能希望市场稳定下来。

北京这几个月的行情还不错，连续4个月成交量超过1.3万套，市场一直处于高位运行。新政出台后，还创造了成交周末高峰。不过整体来看，新政出台晚了一些。如果能和上海当初一起南北联合，效果可能会更好。上海6月份成交量达到了2.63万套，房价有反弹迹象，周边城市的预期也好了一些。而北京虽然成交量上来了，但效果不如上海，周边的天津、河北还在水深火热中。

北京的刚需盘这几个月成交量非常好。300万以下的老破小成交占比达32.20%，300-500万的老破小成交占比达到35.5%，也就是说，500万以下的房子成交占比达67.7%。这个数字很惊人。采访了几个老破小购房者，他们买老破小的原因有两个：一是价格跌到位了，二是自住不投资，作为安全资产不用过多考虑。租赁流动性也不错。老破小周边配套成熟，自住舒服，是远新大房源不能比的。

老破小的热销其实反映了房子回归居住属性的趋势。在北京，500万以下的房子根本没有投资逻辑，只有800万以上的房子才能博预期。老破小成交好，会促进“以房换房”的置换链，改善需求会同步释放。但很多人卖了房以后，并没有急着买，而是选择了观望。因为政策还没到底，市场选择余地还很多。新房市场在6月份价格战很严重，特别是南城板块，售楼处打折抛盘，让人们对新房价格产生质疑。另外，高收入城市的收入预期调整也影响了购房决策。比如上海金融女自杀事件，对北上广深的改善市场有一定影响。高收入城市的人买房需要背高杠杆，收入又主要依赖企业给的现金流，收入预期不确定，房贷压力就会变得很大。

北京学区房今年也非常火热。德胜地区5月份成交量达106套，6月成交量达142套，创历史新高。这主要是因为北京从“多校划片”改回了“单校划片”，恢复了学区房价格体系。历史上，北京房价周期一半是豪宅带动，另一半是学区房带动。学区房是稀缺产品，很容易引发价格上涨，带动整个市场行情。预期管理是市场恢复的关键，而不是利率、首付比这些指标。学区房政策、三四线棚改政策、地王效应都可以唤醒人们对房子的热情。北京作为全国楼市风向标，接下来还会有利好政策释放，如果有购房需求，不要和趋势对抗，该上车上车。

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