反转，北京二手房近9个月以来首次上涨！

哈喽大家好，我是血拼哥！

7月中旬，又到了官方公布上月经济数据的时候，有转好，也有隐忧，

另外，北京6·26新政后效果如何？后续还会不会有进一步的放松？放松方向在哪？

今天一并分享一下血拼哥得到的信息。

No.1北京企稳，但…

首先，北京6月二手房价格微涨，结束了连续10个月的阴跌。

7月15日，国家统计局发布6月70城房价变动情况。

数据显示，北京住宅新房房价环比下跌0.6%，同比下跌2.4%；北京二手房价环比上涨0.2%，自2023年10月以来，北京房价首次出现上涨，但同比仍下跌7.8%。

这里二手房价格回升应该主要是一些热点区域的房价，出现了抬头趋势。

大家有关注的，可以后台回复【逆势】查看价格上涨小区，及涨幅

不过有一说一，从一线的情况来看，当前依然是买方市场。卖家相对弱势，中介捡软柿子捏，更多的去说服卖家降价。

整体来看，在成交的案例中，和上一套同户型的价格持平或者略低，还是当前市场的主旋律，但大幅下降的已很少见。

在热点板块中，个别房源逆势上涨。

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其次，北京成交量保持稳定。

成交量有两个维度，一个是网签数据，一个是实时成交。

网签是官方公布的数据，但有40天左右的延迟。

实时成交是各中介的签约汇总数据，根据大中介的市场份额推算得来，能比较准确地反映当下的市场情况。

7月13日，周六，大中介签约387套，上周六427，上上周六466。

从数据上看，一直在下降。截止到目前，实时签约量总共在6000套左右。

本月的总实时签约量，有望维持在14000套左右。

考虑到目前正处于传统淡季，以及政策效果逐渐消退，能有这个体量已经很不错了。

最后，二手房挂牌量减少。

大中介总挂牌量跌破了16万套，在159800套左右，前台挂牌量135657套。

去年10月份，库存达到最高点，在173000套。

和高峰时期相比，累计消化了10000万多套。从挂牌量看，是一个稳中向好的态势。

但是也必须了解，挂牌量不是判断楼市风向的关键指标。

因为你并不确定这些数据里有多少业主挂牌有真实成交意愿。但持续下降至少可以表明，市场在好转，没有变得更坏。

总结看，目前北京的企稳，是成交量稳住在1.4左右，涨价的房源变多，挂牌量走低，但是目前以价换量的局势没有打破的迹象，且成交量受到各种因素影响，并没有高歌猛进。现在谈反转为时尚早。

而且，影响未来市场的，除了潜在客户，还应注意存量市场里已经蠢蠢欲动的业主。

No.2 M1三连降的背后

继4月、5月连续两个月负增长后，6月末狭义货币M1同比下降5%。

增速三连降，有数据以来首次。增速创新低，历史罕见。

简单说下M1三连降代表什么：

M1所反映的是企业活期存款的多寡，增速好，说明活期存款多，企业扩张欲望加强，反之扩张收缩，活期存款都转为定期。

这种背景下，一波又一波提前还贷潮在各地上演。

毕竟就连北京首套房和二套房贷款利率都已经步入“3时代”，但大量存量房贷用户背负着的仍然是4开头的房贷利率。

机构数据显示，在过去的一季度，居民提前还贷规模预计在1.3万亿左右。

而且据了解，目前多家商业银行表示，排队预约提前还贷的人有所变多。从还款人提出申请到还上房贷，仍然需要等待一个多月时间！

此外，银行这两年也陆续推出了各类新业务，以尽量分流部分提前还贷的人群。

比如近期较热的“先息后本”，是通过对限定年限的月供额度（通常为两年月供）进行24期或其他期数分期，剩下的本金均摊至未来的月供当中，但整体利息并不降低。

说白了，就是银行在保证自身利益的前提下，对客户部分房贷进行阶段性分期，把还款压力延后。

此外，最近还看到，有“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”、“气球贷”、随薪贷”等，名目繁多。

这些模式根本上看都治标不治本，存量利率不下调，即使短期减少了压力，但到期后不管利息还是本金都是一分不少要还的。而且对于银行来说坏账的风险也会随之加大。

于是，降低存量房贷利率成了大势所趋，呼声居高不下。

救市，不能单纯考虑新市场，存量市场里，还有无数眼睛盯着。

No.3 政策继续放松？

Q3能不能等到存量房贷利率下调不知道，但是7月重大会议在即，市场对地产增量政策充满期待。

那么，一线城市是否会进一步放开，现在是否还是买房的好时候？

嵩山论市的知名专家王嵩团队表示，后续一线城市会进一步放松，只不过不会一蹴而就。

首先，中国调控的内在动因，是控制房价和人均可支配收入的关系。

当房价增速接近或超过人均可支配收入的时候，就会触发大的调控，2013年地产国五条，2016年930，都是在这个情况下发生的。

而房价增速低于人均可支配收入且差距扩大时，可能会触发调控放松，2014年930放开就是一个很好的例子。详见下图。

图：调控与房价增速的内在逻辑

数据来源：Wind

而目前一线城市，新房价格增速已经小于0，也明显低于一线城市的实际人均可支配收入增速。目前来看，过于严格的一线城市调控，是不具备实际意义的。后续一线城市会进一步放松，只不过不会一蹴而就，会在每一次放松后观察施政效果。

图：一线城市房价增速明显趋缓，调控边际意义有限

数据来源：Wind

且，嵩山论市认为未来即使一线城市不会很快全面放松限购，但是重大会议之后，一线城市的落户也会进一步打开，这估计会成为重大会议的政策方向。毕竟，一线城市的人口内生性增长，已经有一些困难。

图：重点区域老龄化率（红线为日本2007年老龄化率水平21.49）

数据来源：Wind

从这个角度看，似乎也是变相放开了部分限购。咱们拭目以待吧。返回搜狐焦点首页，查看更多

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