为什么说这次大放水不会导致房价上涨?

3月30日，央行公布了最新一次的逆回购招标公告，一次性大幅降息了20个基点，这样的操作意味着4月20日的LPR利率和1年期MLF（中期借贷便利）利率也将至少降息20个基点。

从去年12月20日到今年3月20日，央行3个月只降息了10个基点，而5年期只降息了5个基点，这符合此前会议提出的“引导贷款利率下降”的要求。

降息释放出一个更重要信号就是，一系列更大力度的财政逆周期调节措施有望迅速出台。

除了降息，今年还在会议上首次提出“发行特别国债”，这是时隔13年之后，中国再次计划发行特别国债，这也是中国历史上第三次发行，前两次分别是98年和07年，光这一点上看，本次疫情造成的危机已经达到前两次危机的水平。

再加上各国都开启“撒钱”模式，回想08年，央妈也都是如此放水的，那么，会不会引发通胀，会不会导致房价暴涨...

历史很相似，但答案并不一定都是一样的。

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首先要厘清货币从央行里面印出来是如何流入到市场，并最终产生作用，这些作用包括刺激经济，也可是是制造金融危机和各种泡沫等。 

一般地货币的形成需要经过至少三个流程：先是央行派发基础货币给商业银行，常用的方法有比如下调存款准备金率，通过公开市场操作（OmO），MLF等方式。商业银行拿到钱后，通过信贷将钱提供给企业和居民。企业和居民拿到钱后，又通过存款和还款的方式，重新回到商业银行，然后，商业银行再借给其他企业和居民，或是购买国债的形式返回央行，如此循环。

这样的结果，中央银行注入银行体系的货币会被成倍的放大，但最终的货币量就是我们通常所言的经济体系的“总水量”。一般来说，一个经济体总的货币供给，远远大于中央银行提供的基础货币。

简单的公式就是：

经济体的总水量=央行的放水量+由此导致的派生水量。

而经济体的物价水平=总水量/总产出=央行的放水量/总产出 +派生水量/总产出，用字母P表示经济体的总物价水平，P1表示央行的放水量,P2表示银行创造的货币量就是如下公式：

P=P1+P2

如果要让代表物价的P上涨，那么就必须要P1和P2同时增加，现在P1已经开闸放水了，那P2就一定会增加吗？

现实的问题就是因为疫情的影响，现在国人没法随便出门消费，国外更惨，连门都出不了。等于P1增加，而P2在消失。我们看到美国的救市政策中就有直接给居民发现金，在国内也有政府发放消费券，甚至还有领导干部带头去“吃喝”。说白了，就是减缓P2下滑的速度。

再用国内房地产的例子来说明。

此前多地都发布了房地产调控政策，但其中河南驻马店、广东广州、陕西宝鸡、山东济南、浙江海宁五市出现了政策“一日游”的情况。

这些短命的调控的共性就是：降低首付和贷款利率和放松核心区限购。

这些房地产政策都是刺激经济的利器，当然不能随便用，但如今好像可以派上用场了。

前几天，温州多家银行变更了二套房首付，从6成变为4成。到目前为止，官方还没有出来约谈消息。也许说明对房价的松绑已经是睁一只眼闭一只眼了。

这都是三四线，还有库存比较多的城市的才用的招，真正有消费的城市，提到不用提，而且还是“秒光”。

前几天，深圳出现了7分钟抢光288套房的消息，苏州60秒卖12亿，去化9成等惊人的字眼登上新闻头条。

当有消费力出来的时候，地方就没什么政策，只有无消费时，刺激会越来越多，而这时，问题不在楼市，而在整个经济。

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如果再把这个公式再放到08年和现在对比对未来就有更深的理解。

以08年金融危机为例，当两房债券因为大量违约而暴雷后，很多投资银行因为都持有两房债券的不良资产，导致银行间的流动性枯竭，最终，实体经济因为没有资金也出现停滞。

央行印出来的钱一方面要购买所有有毒债券，包括其衍生品，另一方面还要再注入银行流动性刺激经济。

跟今年美联储的做法是一样的，一方面是股市四次熔断导致金融资产大量被赎回，美元流动性枯竭；另一方面，疫情让美国大量失业，并且，很多公司不得不被迫关门，只有直接撒钱才能维持着。

但显然08年是银行出问题了，印钱是让银行别管之前的烂账，接着借钱给企业和居民就好，直到恢复到原来的轨道上，通过08年的危机，美国银行把商业银行和投资银行分开，以后金融再出问题，实体经济依旧能借到钱。

而这一次是实体经济真的出问题，没有企业和居民愿意借钱了，大家都在节衣缩食。P2甚至可能会掉到零水平，撒钱的作用在于不至于穷到揭不开锅，出现人道危机。 

相同的是央妈都印出来大量的钱，P1无限多。这些钱到时候会不会让历史重演？

美联储自不自觉这个大家都不好说，不过，美联储倒是有过一次成功对抗通胀的经历。

去年12月9日，美联储前主席保罗.沃尔克（Paul A. Volcker）去世了，他是格林斯潘的前任，他有两项功绩为世人乐道：一是在70年底，主导了美元与黄金的脱钩，终结“布雷顿森林体系”；二是在80年代，他被视为抗击通胀的英雄。

因为他让美元和黄金脱钩，而和所有不受约束的政府一样，美国政府也开始大印钞票，导致上世纪70年代，美国经济出现了严重的通胀。

沃尔克认为祸害的源头是美元超量供给，和08年后的情况一样。

而沃克尔的解决之道就是：美联储不再投票决定基准利率，转而直接制定美国货币供应量目标，经由市场，由货币供应量的变化决定利率的变化。

也就是严格控制P1,不管P2中的利率，其实也就是不过P2的变化。

不过过程是很曲折的，1979年8月6日，沃尔克正式宣誓就职美联储主席，从10月开始，他坚定地收缩货币供应量、提高利率，联邦基金利率在1980、1981年平均高达13.35%、16.39%，比十年期国债利率还高。

结果，紧缩货币供应的措施在1980-1982年间引发经济衰退，而且，1982的失业率10.8%比08年金融危机的失业率10%还高。

但这一时期的市场出清为1984-2007年美国经济的“大稳健”时期（great moderation）奠定了良好的基础，在这约二十年时间内，美国经济增长较为平稳，保持了较低的通货膨胀率和失业率。

通过主动挤出泡沫的方式控制危机，期间沃尔克遭到来自各方的反对，不过，最终还是坚持下来，最后还写了一本书叫《坚定不移》。

而他的继任者格林斯潘则走向了完全相反的道路，他的让金融机构更激进地扩张，宽松的货币受到市场欢迎，在位时被近乎封神，但也为随后的金融危机埋下伏笔。

随后的08年金融危机就是钱太多、太便宜，金融机构把不良债券不断地打包卖给市场导致金融体系崩塌。而今年的美国四次熔断的根源是美国企业不断的在资本市场借钱买自家股票和分红，导致股价一再上涨，最终在疫情在美爆发时，导致股市崩盘。

两次危机的根源都是钱多了，而且太便宜，关键是实体经济还在不断地衰退，比如欧洲2018年就进入技术性衰退，美国经济也停止增长，只是被借疫情将问题爆发。

参考《美股会跌到哪里？川普上台的时候就告诉你了》

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未来美联储会不会出现一个沃尔克式的人物？很难。

一方面，此前放的水已经足够大了，现在所有人都在考虑不仅是美元，包括欧元和日元都有可能出现资不抵债的问题。

又可恨又无奈的是，在这三家主流的货币中，欧元是经济出问题，一直在零利率也拯救不了经济，日元负债都超过300%，还在加刺激。美元相对来说好点，负债只有100%。

美元的策略是是美元和美债互为锚，如果你有美元但没有处可投，可以买美债，基本和美元一样可以流通，而且还有利息，但这样最大的问题就是债券是要还利息。

现在美国国债每年还利息就接近财政的8%，还在逐年累加，如果美国连国债的利息都还不上，这种行为叫“破产”。而且，美国已经破产好几次，美债在市场上的信用越来越差。

但美元是众多烂苹果中最好的，如果重新锚定一种新货币，比如人民币需要更长的时间和实力证明。而且，人民币的汇率也是锚定一揽子货币的，并没有体现其明显的特点。

说回房地产，就算是大水漫灌，资本还是会先找稳定的价值洼地，比如四次熔断后的美国股市的估值经历过大跌后，价值反而回归，可以长期持有。

参考《疫情让全球经济很不确定，聊些有希望的机会！》

就实业而言，中国在疫情期间展示了强大的动员和制造能力，也是资本关注的对象。

但中国肯定不会继续让房价上涨，否则就会破坏经济的发展，这一点也是明确的，不能让房地产市场伤害实体经济这其实是底线。

最好的价值洼地当然是东南亚国家。

离中国近，中国可以很好的将低端制造业转移到这里，再转出口到欧美以减少贸易摩擦。中国也会加大对该地区的投资，特别是泛亚铁路让中国和东盟国家更加亲密。

东盟还有6.5亿的消费市场，是仅次于欧美的大市场，当然是投资的首选，而且，在此之前，中国也已经加大对该地区的投入，包括前几年投资泰国和越南房产的人都已经赚得盆满钵满，这样的机会也会在其他国家和城市出现。

现在的东南亚疫情也到了一个高峰，但是并没有出现某些国家的那种自由散漫的现象，相信也会最快的恢复，到时候正是抄底的好时机。

世通君——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

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