北京老旧小区超八成在城六区 改造后二手房价会涨吗?

2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标。在北京，年内计划完成50个老旧小区综合整治项目。在大规模老旧小区改造的序幕拉开后，业内预计在一系列扶持政策推动，以及更多社会资本将参与下，将会推动老旧社区改造破冰。尤为重要的是，老旧小区改造将提升存量房产价值，优化中心城区的人群结构，重塑北京二手房市场的格局。

北京老旧小区六成无电梯，超七成车位配比不足1

按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米。根据贝壳楼盘字典数据，北京、上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻、数量多，而且面临更大的住房需求缺口和强烈的品质居住诉求，老旧小区改造的推进力度也将会更大。

5月，北京市印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》，明确北京市年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个、固定资产投资12.8亿元。

从目前来看 ，北京老旧小区主要分布在寸土寸金的城六区。根据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。在老旧小区房源中，有82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右。

老旧小区居住空间普遍逼仄，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平方米以下，90%在90平方米以下。老旧房屋居住空间普遍拥挤。

贝壳楼盘字典数据还显示，楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯，超六成小区无电梯；有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率在30%以下；26%的老旧小区无门禁系统，普遍不是人车分流，车位配比不足1的占比超七成。更值得关注的是，40%的老旧小区物业不具备资质。

市场下行周期，老房跌幅为次新房3倍以上

通过以上数据不难看出，虽然北京老旧小区主要位于核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源浪费的恶性循环。

比如，贝壳数据显示，在本轮下行周期中，楼龄偏大又无教育等其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列。

为了剔除教育资源的影响，贝壳以石景山及丰台两区房源为样本发现，房价跌幅与楼龄基本呈正相关：20年及以上的房源均价累计跌幅达9%，而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。

与此同时，房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。而老旧小区改造势必将提升小区流通率。比如朝阳区劲松商圈，近两年进行了大面积改造后，社区价值的提升作用明显。2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%，2019年均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区61个商圈中排第13位。

此外，近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018年成交均价同比下跌7.2%，2019年同比上涨3.3%，整个下行期（2019年较2017）均价累计跌幅仅4%，跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。

值得注意的是，因为房屋设施老化，部分年轻人则选择远离。目前，北京东城、西城的65岁以上人口占比超过16%，老龄化比例过高。

而在日本东京核心区域，因为城市更新和旧区改造给年轻人提供更加宜居便利的居住空间，吸引年轻人回流，不仅改善了职住分离问题，而且提高了中心城市消费需求，提高城市经济活力和区域价值。

在业内人士看来，此轮大规模的老旧小区改造对北京二手房市场的影响不能小觑，其不仅仅是对现有住房质量的改善，将有效促进房产的保值甚至升值，优化中心城区的人群结构。最为重要的是，将重塑北京二手房市场的格局。

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