扩张计划下我爱我家员工减少近9% 相寓管理规模收缩

  2019年，在归母净利润增速还算亮眼的同时，我爱我家营业收入及毛利的增幅较小。在扩张计划下，其在职员工数量却较2018年减少近9%。此外，该公司“相寓”在管规模下降，平均出房周期延长

  标点财经研究员  黄凤清

  春节过后的很长一段时间内，昔日在各小区忙碌穿梭的房屋中介经纪人，没了踪影。受新冠肺炎疫情影响，小区实行封闭管理，线下带看受阻，房屋中介公司业绩备受打击。

  作为国内首家登陆A股主板市场的居住综合服务类企业，头顶“房产中介第一股”光环的我爱我家控股集团股份有限公司（下称我爱我家，000560.SZ）今年一季度的业绩数据引人注目。其2020年一季报显示，报告期内营业收入同比缩水50.55%，归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）亏损1.63亿元，扣除非经常性损益后，亏损额扩大至1.66亿元。

  而在2019年，我爱我家归母净利润同比增长31.13%，乍看之下表现不俗。但标点财经研究员发现，在归母净利润增速还算亮眼的同时，该公司营业收入及毛利的增幅较小；在扩张计划下，在职员工数量却较2018年减少近9%。此外，其长租公寓品牌“相寓”规模下降，平均出房周期延长。

  2017年，昆百大A完成对北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称北京我爱我家）控股权的收购，后者从而实现曲线上市。按照当时的业绩承诺，北京我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润，分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。截至2019年12月31日，北京我爱我家累计扣非归母净利润实现18.75亿元，踩线完成对赌，业绩承诺达成率为104.17%。

  自完成重组以来，我爱我家最高市值出现在2019年4月9日，盘中市值一度达到199.28亿元。而截至2020年5月26日收盘，其市值为73.02亿元，较峰值时大幅蒸发63.36%。

  营收增幅不足5% 员工减少近9%

  我爱我家2019年年报显示，该公司去年实现营业收入112.11亿元，较2018年增长4.86%；实现归母净利润8.27亿元，同比增长31.13%。而根据其营业收入及营业成本计算，2019年毛利同比增长5.98%。

  在营收及毛利增幅均不大的情况下，我爱我家的归母净利润如何实现三成以上的增长？

  标点财经研究员发现，这在一定程度上仰仗于其主营业务之外的收益增长。具体来看，该公司2019年投资收益为0.43亿元，同比增长8.61%；主要由政府补助构成的其他收益达0.79亿元，同比大增51.33%；公允价值变动收益则由2018年的-0.37亿元增长至2019年的0.74亿元，主要是由于交易性金融资产（大部分为理财产品）产生的公允价值变动收益由负转正。投资收益、其他收益、公允价值变动收益3项合计约1.96亿元，同比大增259.64%。

  此外，其营业外收入亦增厚了业绩。我爱我家2019年营业外收入为0.41亿元，包括罚款收入、违约金等，同比增幅达57.83%。

  若将非经常性损益剔除，我爱我家2019年扣非净利润为7.35亿元，同比增幅仅12.28%，远不及其归母净利润增幅。

  在2018年年报中，我爱我家提出，未来三年计划实现业务覆盖国内主要大中城市70 座，门店达1万家，经纪人数量达10万人，房屋资产管理规模达100万套的战略目标。

  一年过去，进展如何呢？2019年年报显示，我爱我家主营业务覆盖国内19个主要一二线城市，门店总数超过3400家，拥有员工近5万人，与三年目标相比仍有较大距离。要想实现目标，未来两年需大举扩张51座城市，增加超过6500家门店，经纪人数量至少增加5万人。

  然而，在2019年，其员工人数不升反降。至2019年末，该公司在职员工数量为47864人，相较2018年末减少了4551人，减少幅度为8.68%。其中，销售人员共39857人，较2018年末减少3475人，降幅为8.02%。

  相寓规模收缩 出房周期延长

  公开资料显示，我爱我家自1998年开展房地产经纪业务，当前形成了以房地产经纪为核心业务、协同发展房屋资产管理业务和商业资产管理业务的格局。

  其中，房地产经纪业务包括二手房业务、新房业务及海外业务；房屋资产管理业务主要是相寓的运营；商业资产管理业务运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步行街、写字楼等多种商业形态，其中“昆百大”专注于大型购物中心的运营管理，北京我爱我家2019年5月收购的湖南蓝海购企业策划有限公司则是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商。

  我爱我家表示，公司于2015年提出多元一体化五年发展战略，历经五年，通过业务布局的迭代调整，公司二手业务收入贡献占比下降至50%左右，多元化战略基本达成。

  从该公司2019年的营收构成可以看到，其经纪业务营业收入仅小幅增长4.26%，在公司营业收入中的占比为51.01%，较2018年的占比略低。新房业务营收同比增长16.50%，在公司营业收入中的占比由2018年的15.29%提高至16.99%。资产管理业务营收同比增长13.13%，占比由2018年的15.48%提高至16.70%。

  不过，经纪业务依然是我爱我家主营中毛利率最高的业务，2019年为34.26%，且较2018年提高6.49个百分点。而新房业务、资产管理业务的毛利率均有不同程度的下降，对公司整体毛利率形成拖累。其中，资产管理业务的毛利率为21.22%，较2018年下降2.87个百分点；新房业务毛利率为19.75%，较2018年低出9.11个百分点。

  新房业务和房屋资管业务被我爱我家寄予厚望。其在2019年年报中提及，在2020年的业务拓展计划中，将提升新房业务、房屋资管业务的收入占比，包括实现相寓保有量的增长。

  但从某种程度上讲，相寓在2019年的发展并不十分理想。对比2018年、2019年的数据来看，相寓在管规模在2019年逐渐下降，2018年末、2019年6月末、2019年9月末、2019年末依次为30.3万套、29.24万套、28.5万套、27.6万套，2019年一年减少了2.7万套；相寓2019年全国全年平均出租率达95%，与2018年相当，后者为94.9%；2019年全年平均出房周期为12.6天，而2018年只要9.7天。

  对于相寓规模的收缩，我爱我家解释称，通过研判租赁市场的变化趋势，相寓自2019年年初开始就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域。

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