北京豪宅,为何卖不出上海豪宅节奏?
如果将套总价2000万元以上的房子定义为豪宅(不考虑其他因素),那么今年一季度北京楼市的豪宅行情可谓冷淡。
据丽兹行数据:今年3月份北京豪宅新房成交156套,比1月份下降10.34%,比去年9月份下降69.53%。
北京的豪宅一季度销售行情远不及中低端改善房子;二手房豪宅行情也差不多,有的二手房豪宅甚至成为降价急先锋,动辄降价百万元。
与北京楼市不同,上海楼市豪宅市场一片红火。
3月28日,上海豪宅中海顺昌玖里(17.2万元/平米)开盘认购505套房,销售额196.5亿元。
紧接着,上海一批豪宅迎来了热销、积极认购:上海滨江凯旋门(17.28万元/平米)认购率突破500%;香港置地启元(17.8万元/平米)过会价预计能达到准满分……
以上项目套均售价在2000万元以上,有的甚至达4000万元以上。这些豪宅在上海跟“卖白菜”一样,而在北京却卖不动。
实际上,北京楼市豪宅也曾风光过:2022年有学府壹号院、中建壹品学府公馆、圆明天颂等豪宅项目入市,也曾引得全城排队购买;2023年也有中信城四期(中海都阙台)、中信国安府、北京城建天坛府等稀缺的二环内城豪宅入市,也曾吸引“亿万富翁们冒着40度高温排队”。
因此,今年一季度北京楼市豪宅成交差,主要是供给侧的问题,也就是市场上没有能吸引富人购买的豪宅。
但是,也会有朋友说:北京不也有融创ONE9这样的豪宅入市吗?
的确,但是融创ONE9的豪宅定位太高,它是一个名片产品,而且套数少,不会有顺昌玖里那样的开盘认购505套、销售额196.5亿元的刺激效果。
一季度,北京楼市豪宅不如上海楼市豪宅卖得好,除了供给侧缺乏明星项目入市外,还因为两个城市的豪宅市场基因有很大不同:
1、客户不同。北京和上海这两个城市虽然经济体量、集聚资源能力不相上下,但是从房地产需求端来看,两者区别还是很大的。
简单来说,上海周边有江苏、浙江两大经济强省,长三角基础设施一体化程度高,不断有江浙的富人进入上海买豪宅。这次热销的顺昌玖里认购客户当中,来自江苏浙江两省的人占了50%。
反观北京,豪宅大多数得靠本市富人消化,周边的华北、东北和西北地区的富人,现在来北京买豪宅的越来越少(具体原因私聊)。
2、需求不同:很多人说顺昌玖里是价格倒挂,买的人是炒房为主,其实不然。顺昌玖里和旁边的豪宅项目产品定位不一样,老豪宅项目多数是300平米以上的大平层和别墅,顺昌玖里是180平米起步的大平层户型。
请注意,低总价的大平层产品是这个城市新晋富裕阶层最喜欢买的,相当于买爱马仕、保时捷的入门款。这些人以后更有钱了,还会置换更大面积的豪宅。这样的置业动机包含了自住需求和身份地位认可双重因素。
反观北京的豪宅,由于“新钱”进来的比较少,“老钱”住的豪宅品质比新房还好,看不上新房豪宅,置换积极性不高。
老豪宅客户孩子结婚、分户是个硬需求,也是当下豪宅新房市场客户的主力需求,但是这些人的买房偏好——要求地段在老豪宅附近(距离父母近),房子面积不要太大(暂时没孩子),满足这些条件的豪宅新房不多。
3、产品不同:顺昌玖里在上海的位置,相当于北京的三里屯。正如一位粉丝留言所说,“北京具备豪宅素质的地块比上海少,而且限高、限价,开发商做产品品质受限”(具体可以私聊)。
如果北京的东西城能出好地块,且能做豪宅,吸引的是全城的购买力。如果北京亦庄出个豪宅地块,自然只能吸引亦庄的购买力。上海顺昌玖里的地段和品质吸引的不仅是上海全城购买力,更是江浙沪经济最强的地方购买力。所以一季度北京和上海新房豪宅市场表现,自然不可同日而语。
此外,北京这两年具有豪宅潜质的地块,都会被开发商哄抢,最后摇号定输赢,拿到好地块的开发商可能都没做过豪宅。但是,公司又要求快回款,豪宅没办法打出自己的节奏,客户到售楼处后体验感不好,最后是新房豪宅的产品、销售、客服全链条管理松垮。
豪宅的案场管理很重要,这点大家去融创壹号院、缦合北京的售楼处看看自然明白。并不是说售价高的豪宅服务好,售价低的豪宅就可以服务不好。豪宅客户都是“吃过、见过”的,不管你是什么价位的豪宅,如果服务不好,他就不买。
房小评日前陪一位粉丝去某豪宅项目看房,他本来对这个位置和这个尺度的产品很有预期,有资金也有购房资格,就因为售楼处的人又多又杂,就皱了眉头。
房小评在现场看到,好几家中介公司的人挂着工牌,带着人进进出出看样板间,现场秩序混乱,宛若菜市场。销售讲解一天嗓子都说哑了,但是成交却是零。
最后,我们粉丝在看到售楼处洗手间马桶上有污渍后,扭头就离开了。
这个案例给房小评很大触动——当下楼市销售难,有市场原因、有预期原因,真的也有管理原因。
北京豪宅,二季度加油吧!
PS:昨天房小评去国家植物园踏青,发现一大片郁金香花海,非常漂亮,想去观赏的朋友记得提前预约买票哦。祝大家周末愉快!
中国房评报道原创发布
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