新房花式促销 房企激战“小阳春

截至3月31日，一季度北京楼市数据出炉，与市场实际感受一样，今年的楼市小阳春较为温和。

根据北京市住建委统计数据显示，2024年一季度北京二手房成交33056套，新房成交7092套；去年一季度二手房成交45815套，新房成交11765套。相比而言，今年新房成交量有所下降。

与此同时，房企为了争夺购房人，爆发激烈的促销价格战。北青地产走访多个新房售楼处了解到，随着今年楼市宽松政策的陆续出台，近期市场热度有所回升，各项目售楼处也纷纷以各种名义推出特价房源，助力“小阳春”行情。

尾房、折扣房、工抵房开发商花式促销

“看房看了一年多，最近遇到一个打折降价的房源，觉得比较合适就买了。”家住石景山的陈先生近日购买了位于古城南板块的中海云庭中高楼层三居室，销售人员介绍称，小区今年10月交房，还有少量尾房在售，原价700多万的房源，如今降价100万即可购买。核算下来单价6.3万／平方米左右。

陈先生表示，综合来看，尾房既可以看到实体现房，价格上也有明显优惠，性价比较高。

某央企开发商告诉北青地产，今年春季市场较为冷清，购房人认购积极，但转签约比较慢，市场观望情绪浓厚。

为了对冲市场的这种观望情绪，可以看到近期一些新盘在开盘时，开发商就调整了价格，给出较为优惠的价格，推动购房人下定决心。

3月24日，华润首进房山的新项目——京熙润府，开盘均价3.68万元／平方米起，比政府指导价4.5万元／平方米低了约8000元。当天官方宣布项目开盘热销10.05亿元，成交267套。

3月30日，位于丰台南苑板块的中海公元里开盘，官方宣布销售12亿元。其销售均价也由7.8万元的销售指导均价降到了6.8万元左右。

北青地产看到，近期包括中海和瑞叁号院、北京建工熙华台等多个在售新房项目都推出了特价房、工抵房等优惠房源，吸引购房人。

对此，合硕首席分析师郭毅分析认为，目前二手房市场出现了大面积“以价换量”，即业主通过让利降价的方式实现成交，这样的逻辑推导在新房市场上是不成立的，开发商能够对房源进行优惠，也是基于地价水平和售价存在价差空间。受到整体的成本底线限制，新房的价格下探不会像二手房更为灵活。

所以可以看到，三月上半月，二手房市场刚需购房者有集中进场的行为，三月下半月，二手房市场偏改善类的产品出现了成交的升温，但是整个新房市场依然保持在一个不温不火的状态。购房人在衡量一些次新二手房和新房的价格关系，选择在二手房市场去改善升级，即认为这部分房源降价到达了自己的心理预期。

硬刚产品力二季度新盘亮点不断

随着入市新盘增多，竞争激烈，新盘的产品力也在加速提升。

京楼销售排行榜统计数据显示，3月北京网签前10的项目分别是梧桐星宸、融创ONE、保利天汇、缦合北京、北京国贤府、北京瑞府、天坛府、万科东庐、保利朝央和煦、中建九玥府。

其中，保利朝央和煦1月底开盘，连续两个月霸榜网签前几名，销售业绩良好。业主曹先生表示，看中项目位于朝阳十八里店板块、四环沿线的位置，其产品设计为南向大面宽，大户型层高达到3.15米，在同期推出的新房里产品力突出。

目前项目121平方米的三居户型基本售罄，143、170平方米的四居室还有房源在售。

而近期市场上可以频频看到，新房得房率提高、配备阳台、高精装标准等动作，户型上也更加注重符合时下购房人欢迎的南北通透、南向大面宽的设计。

郭毅分析认为，接下来市场上还有一些值得关注的新项目，西部购房人可以关注房山良乡周边，北部可以关注顺义的仁和片区，东部可以关注城市副中心，这几个区域整体价格水平有较大性价比，房山、顺义新房价格大概在4万以内，副中心整体的配套在不断提升，新房单价在6万左右，都是比较适合刚需和改善家庭入手的片区。

“偏改善类的家庭可以关注丰台的西南三环、四环周边，从一季度到接下来都会陆陆续续有一些新项目入市，大红门、南苑、郭公庄、大瓦窑。”郭毅分析认为，这些板块价格基本保持在7万至9万元，这些新产品里精装和配置标准上都有所提升，对于购房人来说，可以获得品质更高的居住空间。

政策宽松仍将持续购房人可积极入场

从去年年底到今年，认房不认贷、通州取消“双限”、北京“离婚限购”政策废止……一系列楼市宽松政策相继推出。业内人士普遍认为，楼市政策宽松将成为今年主旋律。其中利率下调、“一区一策”被认为是下一步政策发力的重点。

3月28日，2024年北京商品住宅用地推介会在未来科学城举行，会上北京共推介了87宗540公顷用地，包括海淀、朝阳、丰台等多宗热点地块受到市场高度关注。

“所以接下来针对市场的宽松政策尤为关键，我认为接下来的政策主要的发力点应该是聚焦于如何拉动新房市场交易，一区一策将会是比较合理的政策。”郭毅分析认为，一些库存比较大的新城板块和生态涵养区，结合自身的产业状况，人口的数量，是否会聚焦产业流入人群、多胎家庭等给予一些定向政策，会对区域内新房市场起到更大意义。

政策持续释放利好信号，使得北京3月楼市有所回暖，也让市场对4月的行情有所期待。

中原地产首席分析师则判断，近期北京肯定还会再出台一些楼市新政，限购应该也会松绑，“但肯定是递进的，逐渐松绑，力度适中，包括郊区限购、社保年限、大户型改善等都有可能逐渐松绑。‘以价换量’是当下市场的主要特征，由于北京市场一直相对健康，预计下一阶段价格整体波动不会太大。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，部分购房需求开始释放，北京楼市肯定会回暖，如果不接受租房，现在确实是一个看房置换时机。（北青地产2024年4月3日）

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