两会释放“稳楼市”强信号 “小阳春”持续性或超预期

　　刚刚过去的全国两会为三月的楼市带来一股暖风。

　　3月9日，住建部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生的主题记者会上强调，“现在已经充分赋予城市调控的自主权，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。”

　　这意味着，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或将继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，在这样的政策背景下，楼市交易有望继续企稳。

　　实际上，自2月下旬，一线城市楼市交易已经出现复苏迹象，进而带动楼市自上而下逐渐回暖。有业内人士表示，今年小阳春的持续性与成色仍待观察，但目前看极有可能超过预期，进而成为2024年全年楼市的一个重要转折点。

　　政策利好持续加码

　　实际上，今年以来，各地楼市调控政策持续优化，广州、上海、北京、深圳等一线城市也先后松绑楼市限购措施。

　　3月7日，据媒体报道，广州某股份制银行内部发文落实广州优化调整限购的政策，通知称，即日起，在广州如果已有两套房且两套全部放租或者放售备案，再买第三套房可首付三成，按首套利率贷款。如果把广州有贷款的房子放租或者放售备案，也可首付三成，按首套利率贷款。也就是说，广州二三套房贷将大幅松动。

　　广州的这一消息是对今年年初出台的优化调整限购政策的一次落地举措。今年年初，北上广深四个一线城市均出台放松住房限购的楼市新政。北京放宽了通州区的住房“双限购”，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制；上海放松单身限购；深圳也对限购政策进行了大幅优化，有户籍即可买房，无户籍的家庭和单身人士，限购1套的条件则从个税或社保年限5年缩短为3年。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，四个一线城市在春节前集中调整限购政策，是希望通过政策步调一致的适度调整，给市场释放积极信号，同时告别单打独斗、形成合力，提振市场预期。

　　除了一线城市及强二线城市的限购政策调整外，今年2月20日，央行不对称调整了提出贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，5年期利率下降了0.25%。

　　对此，业内人士分析，本次25BP降幅创LPR机制设立以来之最，也是开年以来具有实质利好的政策，导向信号明显，充分体现中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。

　　“小阳春”重现

　　事实上，过往房地产每一轮楼市的涨与跌，一线城市和强二线城市都扮演着排头兵、晴雨表。近期，全国多数一二线城市的房地产市场已经出现了些许积极的变化。

　　据诸葛找房的数据显示，三月第一周多地房地产成交量加速回升，不少地区成交情况已回升至春节前水平。诸葛研究院监测重点城市数据显示，2024年2月26日至3月3日，新房成交环比上周上涨61.44%，二手住宅成交环比上周上涨28.79%。

　　尤其是新房方面，2024年第9周（2月26日至3月3日）14个诸葛研究院监测重点城市环比均呈上升态势。其中，青岛涨幅领跑，新房成交量由第8周的559套增至1921套；杭州、佛山紧随其后，分别环比增长134%、113.68%，短期新房成交涨势较为强劲；无锡、济南、成都亦在加快复苏，成交量环比第8周均增超50%。

　　房企的体感温度更加直接。项目主要集中在一二线城市的龙湖，近期明显感受到市场热度的回升。据龙湖介绍，在2月19日至3月3日的两周时间里，客户单周到访量及认购金额持续回暖。其中，在2月26日当周，周来访量较1月同期提升106%，认购金额提升129%，回到2023年12月的平均水平，包括武汉、天津、沪苏等地区单周到访量较上月同期实现超过200%的增长，深港、广佛等地区单周认购金额提升2倍以上。

　　据西安龙湖星河未来之瞳云河颂负责人介绍， 3月第一周，项目的客户到访量环比增长59%；成交金额环比增长68%。3月份以来，售楼处到访的客人数量明显增多，市场客户购房热情高涨，很多此前观望的客户都在近期来到案场下单。尤其是，随着市场信心的增长，客户主要关注的维度也从价格、交付，转为更重视项目整体品质，未来生活方式，以及社区圈层等。

　　泉州龙湖江滨青云阙位于安踏总部旁，基于优越的产业环境与改善的产品定位，项目今年以来持续热销，累计接待访客3090组，成交金额达3.6亿元。在江滨青云阙的售楼处，陈女士刚刚认购了一套三室房间。据了解，陈女士本次置业，主要为购置婚房，春节后看了不少项目，青云阙的位置、产品、价格都很理想，刚好遇上利率下降，在第一次到访青云阙，就决定签约。

　　业内分析人士认为，随着政策的进一步放松和市场的逐步适应，未来几个月，楼市有望继续保持回暖态势。特别是那些具有较大发展潜力和良好人口基础的城市，其新房市场有望率先实现全面复苏。由于市场需要数月时间消化北京、上海等高能级城市率先出现的政策利好，预计2024年房地产市场将在下半年全面回升。

　　产品力加持回暖预期

　　当然，市场的回升仍然依托于房企自身的产品力。

　　住建部部长倪虹在记者会上直接“喊话”房企，他指出“今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

　　明源地产研究院表示，供给侧改革是当前地产行业的主线。在房源供应端，保障房和商品房将双轨并行，更多头部房企聚焦改善及以上定位的产品，而未来刚需类的需求，将大部分由共有产权房来满足。

　　长期以来，将客户的需求作为行为准则，头部房企已率先洞察到新一轮的需求变化。早在2022年底，龙湖集团即在高端产品线上创新发力，在北京、上海、苏州、合肥、泉州等多个强一二线城市推出高定新品——龙湖御湖境。

　　可以说，御湖境正是龙湖基于美好人居需求变化下的一次产品力升级。而在2023年3月，龙湖集团又在产品发布会上推出了另一条全新高定产品线云河颂。据介绍，相较于御湖境现代、璀璨的线条，云河颂展现出另一种偏向于沉稳内敛的艺术气质。

　　此后的半年内，龙湖先后发布了青云阙、砚熙台等全新雅奢产品系。契合客户更广泛改善需求，并落地上海虹桥青云阙、苏州启元青云阙、龙湖天津砚熙台、龙湖西安砚熙台，为外界展示了龙湖对于东方美学的全新表达。

　　除此之外，在行业波动周期，龙湖集团持续安排提前兑付债券。3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。在此之前，龙湖集团年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到57亿元，去年还曾提前偿还153亿港元的银团贷款。一系列动作不仅彰显出龙湖集团充足的流动性，也大大提升了市场对企业的信心。

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